Курс валют и доходность недвижимости: расчеты для инвесторов

Фото: Goodfon

Новые санкции США и ЕС усиливают давление на экономику и валютный рынок России. Возможно очередное ослабление рубля, но эксперты не рекомендуют в панике скупать доллары. Это может привести к убыткам при стабилизации, пишет «Московская газета». Волатильность негативно сказывается на доходах инвесторов в недвижимость, потому что рентабельность растет только в рублях.

Где хранить сбережения

Политолог и советник правительства Москвы Роман Синицын отмечает, что санкции и новые ограничения сокращают приток валюты в страну и усиливают давление на курс, вынуждая компании переходить на расчеты в юанях, рупиях и использовать посреднические схемы. Прямое включение крупнейших нефтяных структур в блокирующий список беспрецедентно по масштабу, однако катастрофического падения рубля ожидать не стоит, считает он.

Возможен кратковременный всплеск волатильности, но в целом ситуация не сопоставима с кризисом 2022 года. Эксперт напомнил, что массовая скупка валюты в период эмоционального пика часто приводит к убыткам: «Такие покупки совершаются по завышенной цене на фоне панических настроений, а затем курс стабилизируется». После введения санкций волатильность обычно снижается в течение нескольких недель, пояснил Роман Синицын.



Консультант по стратегическому и антикризисному управлению, генеральный директор «Вместе.ПРО» Олеся Бережная добавила, что держать часть средств в валюте имеет смысл лишь при планировании крупных расходов или поездки за границу в ближайшие месяцы. «Если речь идет о спекулятивных ожиданиях, такая стратегия сопряжена со значительными рисками», – подчеркнула она.

Политолог, член общественного совета при Министерстве науки и высшего образования РФ Инна Литвиненко полагает, что курс доллара к концу 2025 года может достичь 95-96 рублей. Это произойдет в результате дальнейшего усиления санкционного давления на российские компании и их активы. Профессор кафедры налогов и налогового администрирования Финансового университета при правительстве РФ Наталья Рубан-Лазарева напомнила, что покупка долларов должна рассматриваться как способ диверсификации, а не единственный инструмент защиты сбережений. «Перед тем как вкладываться в валюту, важно оценить риски, финансовые возможности и альтернативные варианты инвестиций. Валютные вложения всегда несут вероятность убытков, поэтому не стоит направлять туда все средства», – подчеркнула она.

Рентабельность недвижимости

Волатильность рубля негативно влияет на доходность инвесторов, которые вкладывают средства в недвижимость. В 2025 году валовая доходность долгосрочной аренды однокомнатных квартир в крупных городах России составляет в среднем 5-7% годовых, а срок окупаемости – от 13 до 17 лет. На первый взгляд это приемлемый уровень, но при пересчете в валюту результат оказывается значительно ниже. За последние десять лет рубль ослабевал с уровней около 30 за доллар до 60-70 и временами превышал 100, что в долгосрочной перспективе сводит большую часть дохода, а порой и сам капитал – к нулю.

Доходность в цифрах

На примере квартиры стоимостью 6,8 млн рублей можно наглядно увидеть, как меняется реальная доходность арендного жилья в зависимости от курса валюты. Если нет пустых периодов и расходов, то такое жилье может принести 6,5% или 442 тысячи рублей в год. Реальность, как правило, другая.

Варианты по курсу рубля:

стабилен — 6,5% в ₽ ≈ 6,5% в $. При этом коммунальные платежи, ремонт, простой, налоги снижают номинальные 6,5% до 3-4% «чистыми»;

дешевеет на 20% в год — в нацвалюте РФ ничего не меняется, но в долларах покупательная сила падает на те же 20%. В итоге рентабельность в валюте падает на 13,5% без учета переоценки актива. Даже рост цены квартиры в рублях обычно не поспевает за динамикой курса;

девальвация растягивается, например, на три года (-40%) – среднегодовая доходность в $ после пересчета становится нулевой или отрицательной. Дополнительные вложения – техника, мебель, косметический ремонт – дорожают в валюте, но физически изнашиваются, особенно при активной сдаче жилья.

В итоге рублевая доходность кажется приемлемой только в пределах российской экономики. В валютном выражении результат оказывается даже слабее, чем по долларовым депозитам, при этом риск и объем текущих расходов для собственника значительно выше. Исторически периоды укрепления рубля сменяются фазами его ослабления. Номинальная стоимость квартир в рублях может оставаться стабильной или даже расти, но в долларовом выражении собственники нередко фиксировали падение на 30-50% при длительном владении. Для тех, кто стремится сохранить капитал в валюте, такая динамика становится существенным риском.

Альтернатива: отельные комплексы Грузии

Альтернативой рублевым вложениям становятся отельные комплексы Грузии, где доходность фиксируется в долларах. Количество туристов в стране стабильно растет, что обеспечивает высокую заполняемость и регулярные выплаты по контракту. Для инвестора это означает меньший валютный риск и отсутствие необходимости управлять объектом самостоятельно.

Доход в USD исключает главную уязвимость российской аренды — зависимость от рубля. Управлением занимаются международные операторы, отвечающие за загрузку, тарифы, онлайн-каналы и сервис. Заполняемость популярных курортов достигает около 80% даже в низкий сезон. Сделки проходят быстро – оформление собственности через Public Service Hall занимает несколько дней и не ограничено для иностранных покупателей. Для граждан России и стран СНГ действуют упрощенные условия пребывания – до года без визы.

Показательный кейс

Комплекс Wyndham Grand Batumi Gonio относится к лакшери формату курортной недвижимости. Он находится под управлением международной сети Aimbridge Hospitality, в портфеле которой насчитывается более 1 500 объектов по всему миру.

В рамках проекта собственникам заявлена гарантированная доходность 10% годовых в долларах США с потенциалом роста до 17%. Лакшери формат, дефицит качественного предложения и устойчивый рост туристического потока поддерживают высокий уровень заполняемости и среднюю дневную ставку (ADR).

Батуми укрепляет статус ключевого курортного центра: за последние три года въездной поток увеличился более чем на треть, а инфраструктура продолжает активно развиваться. При этом важно учитывать, что любая «гарантированная» доходность основана на договорных условиях и зависит от исполнения обязательств. Перед покупкой стоит внимательно изучить механизмы обеспечения — ответственность управляющей компании и график выплат.

Как сравнить рублевую аренду и грузинскую резиденцию

Для быстрой оценки достаточно сопоставить четыре ключевых параметра:

валюта дохода — в России рубль с обязательной конвертацией и валютным риском, в Грузии – контракты в долларах;

операционное управление — в российских квартирах собственник или агент решает все вопросы самостоятельно, в грузинских резиденциях работает оператор 24/7 по бренд-стандартам, что снижает риски;

устойчивость дохода — долгосрочная аренда в РФ зависит от простоя и локального спроса, тогда как курортная модель в Грузии строится на сочетании заполняемости и средней дневной ставки (ADR × Occupancy);

юридически оформление сделки в Грузии проще: понятные процедуры, быстрая регистрация права собственности и минимум ограничений для иностранных покупателей.

Чек-лист инвестора

Для России (арендная квартира): сначала считайте чистую, а не валовую доходность. Закладывайте 1-2 месяца простоя и 1-2 годовых на капвложения на горизонте 3-5 лет. Прогоните стресс-сценарий с ослаблением рубля на 20-30% и посмотрите результат в долларах.

Для Грузии (отельная резиденция): запросите финмодель с ключевыми метриками ADR (средняя дневная ставка), occupancy (заполняемость), GOP, NOI и комиссиями. Проверьте оператора по бренду, портфелю и SLA/KPI. Внимательно изучите договор (гарантия дохода, escrow, график выплат, штрафы). Посчитайте IRR в долларах с учетом налогов и издержек на вход/выход. Оцените юридические риски – право собственности и возможные обременения.



Иногда вложения в российскую аренду позволяют «пересидеть» валютный цикл и выйти в плюс – но только при удачном моменте входа и хорошем расположении объекта. Такой результат связан скорее с таймингом, чем с устойчивой доходностью. Двузначная доходность в грузинских проектах формируется сочетанием нескольких факторов: растущего турпотока, сильного бренда, профессионального управления и дефицита качественного фонда. При этом заявленные проценты зависят от конкретного контракта и не отражают рынок в целом.