Цены на жилье в Хорватии в 2025 году: динамика, доходность и прогнозы

Фото: Unsplash

За последние пять лет жилье в Хорватии заметно подорожало: средняя стоимость квадратного метра почти удвоилась, а в прибрежных районах достигла рекордных уровней. В 2025 году цены продолжают расти, но уже медленнее, чем в предыдущие годы, сообщает портал Investropa. Аналитики объясняют это насыщением спроса и ожидают дальнейшего замедления в 2026 году.

Многолетние тенденции

Средняя стоимость жилья в Хорватии достигла €2 834 за кв. м, почти вдвое выше, чем в 2020 году, когда показатель составлял около €1 630. Таким образом, за пять лет цены выросли примерно на 74%, что значительно превышает среднеевропейские темпы. Наиболее выраженное подорожание наблюдается в прибрежных регионах и туристических центрах – в Истрии, Сплите, Дубровнике, а также на популярных островах Хвар и Крк. Здесь цена квадратного метра варьируется от €3 500 до €4 000, а в отдельных прибрежных локациях превышает этот диапазон за счет ограниченного предложения и высокого интереса иностранных покупателей. В столице – Загребе – цены также растут, хотя и менее стремительно, чем на побережье. В городе фиксируется устойчивый спрос со стороны внутреннего рынка и иностранных инвесторов, однако предложение нового жилья ограничено, что поддерживает цены на высоком уровне.



По данным Global Property Guide, за последние десять лет жилье в Хорватии подорожало на 111,95%. Это сопоставимо с результатами Нидерландов (+111%), Литвы (+108%) и Словении (+101%). Среди стран региона в Черногории отмечено повышение на 99,6%, что также близко к этому уровню. Наибольшее увеличение цен эксперты зафиксировали в Венгрии – 296,6%, на втором месте Португалия (+209,1%), далее следуют Исландия (+165,6%), Румыния (+147,2%), Болгария (+140,3%) и Чехия (+139,7%). Существенный рост также наблюдается в Польше (+126,2%), Эстонии (+119,6%) и Словакии (+118,8%). При этом в Италии за десять лет жилье подорожало лишь на 13,6%, в Финляндии – на 9,6%, а в Украине зафиксировано номинальное снижение на 2,7%.

Инвестиции и рентабельность

Эксперты объясняют рост цен в Хорватии высоким спросом со стороны иностранцев, дефицитом предложения и развитием туристической инфраструктуры. Зарубежные инвесторы сохраняют ключевую роль: на них приходится почти 38% всех сделок купли-продажи. Особенно активны покупатели из Германии, Австрии и Словении. При этом доля краткосрочных инвестиций через арендные проекты оценивается в популярных туристических точках в 5-7%, в премиальном сегменте – выше, но это валовые показатели, то есть без учета расходов. Реальный уровень ниже на 2-3 пункта, то есть реальная рентабельность на уровне 3%.



Global Property Guide оценивает среднюю арендную доходность по стране в 4,45%. В Загребе – 4,84%. Больше можно получить в районе в районе Novi Zagreb – Istok за квартиру с одной спальней стоимостью около €115 000 при месячной аренде €550 – 5,74% годовых. Четырехкомнатное жилье на севере (Trešnjevka – Sjever) способно принести 5,6% при цене €385 675 и ставке 1800.

В городе Осиек средний показатель – 4,71%. Рентабельность квартиры с 1 спальней почти за 90 000 достигает 5,21%, если сдавать за 390 евро в месяц. В Риеке доходность ниже – 4,33%, максимальная возможна от студии за 110 тысяч, если сдавать за 500 евро в месяц – 5,45%. В Сплите еще меньше – 3,91%, наибольшая рентабельность у 2-комнатных квартир за €339 000 при ставке 1200 (4,25%).

Чистая доходность в этих городах тоже чуть выше трех процентов, что важно учитывать инвесторам. Кроме того, показатель может оказаться еще ниже при простоях, что в секторе жилья случается довольно часто.

Риски и перспективы

Аналитики отмечают первые признаки замедления на рынке недвижимости Хорватии. Новые проекты выходят на рынок медленнее, а темпы продаж в курортных зонах снижаются. Среди макроэкономических факторов, способных повлиять на эту сферу, выделяют умеренное сокращение темпов роста ВВП – с 3,2% до 2,9%, а также стабилизацию инфляции на уровне около 2%. Безработица, по прогнозам, останется ниже 5%, что поддержит внутренний спрос, но вряд ли приведет к новому всплеску покупательской активности.

Основные риски связаны с высокой концентрацией капитала в узком сегменте прибрежного жилья. Переплата за локацию и зависимость от туристического сезона делают отдельные регионы уязвимыми к внешним колебаниям. Кроме того, возможны корректировки регулирования – от налоговых инициатив до ограничений в сегменте аренды. Правительство постепенно усиливает контроль, что может изменить баланс между краткосрочными и долгосрочными инвестициями.



В 2026 году ожидается менее стремительный рост цен на жилье – на 3-5%. Вероятен переход к сбалансированному рынку с плавным повышением в пределах инфляции. Наибольшая устойчивость прогнозируется в Загребе и центральных районах страны, где спрос определяется не только туризмом, но и внутренней миграцией. В прибрежных регионах возможны локальные корректировки, особенно для переоцененных объектов с ограниченной ликвидностью. Эксперты предупреждают, что дальнейшее увеличение предложения может снизить рентабельность, а ослабление туристического потока – замедлить возврат инвестиций.