В Хорватии изменили налоги на недвижимость

С 1 января 2025 года в Хорватии вступило в силу новое законодательство, которое существенно влияет на налоговое бремя в сфере недвижимости, сообщает портал Сroreal. Изменения касаются платежей при передаче, ежегодных сборов на владение и на доход от аренды. Налоговая служба Хорватии (Porezna uprava) отмечает, что коррективы устраняют дублирование в некоторых сегментах и будут способствовать увеличению государственного бюджета.

Налог на передачу недвижимости

Одним из наиболее значимых изменений стало преобразование существующего налога на передачу собственности. До конца 2024 года в Хорватии применялась единая ставка в размере 3% от стоимости покупки для всех видов объектов, независимо от возраста или назначения. однако с 1 января 2025 года введена система дифференцированных ставок для разных типов недвижимости в зависимости от использования:

постоянное проживание – ставка остаётся на уровне 3%, что правительство страны объясняет намерение поддерживать доступность жилья для населения;

отдых или сдача в аренду туристам – 4%, так как это прибыльный сегмент;

коммерческая недвижимость (офисы, магазины, промышленные здания) – ставку увеличили до 5%, что отражает более высокий потенциальный доход от этого типа недвижимости.

Согласно анализу, проведённому правительством республики, решение о повышении налогов для коммерческого сектора было в основном продиктовано необходимостью собрать дополнительные средства для государственного бюджета и ограничить чрезмерные спекулятивные покупки недвижимости иностранными корпорациями.

Налог на доходы от сдачи недвижимости в аренду

Еще одним элементом реформы является изменение налогообложения доходов от сдачи объектов. С 2025 года применяется другие ставки, которые зависят от сроков аренды:

долгосрочная аренда (не менее шести месяцев в году) – физлица получают выгоду от снижения ставки налога на доход с 10% до 8%;

краткосрочная аренда (как правило, для туристов) теперь облагается налогом по ставке 10%, а не 8%, как раньше.

Таким образом Хорватия стремится решить проблему избытка краткосрочной аренды жилья, особенно в прибрежных районах, и в то же время побудить владельцев предлагать больше объектов для долгосрочной аренды местным жителям. По мнению Экономической палаты республики, новая мера должна повысить доступность квартир для местных жителей и помочь сдержать рост цен на аренду.

Ежегодный налог на владение недвижимостью

Совершенно новой особенностью налоговой системы Хорватии с 1 января 2025 года станет ежегодный налог на владение недвижимостью, который ранее взимался с владельцев жилья в виде так называемого «коммунального сбора» в пользу местных муниципалитетов. Однако теперь это централизованный налог, который будет распределяться между государством и отдельными местными органами власти. Базовая ставка варьируется в зависимости от типа недвижимости и от того, как она используется:

жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания – 0,2% от оценочной стоимости недвижимости в год;

квартиры и дома для отдыха – 0,3-0,5%, может варьироваться в зависимости от местоположения. Ставки выше в районах с высокой туристической активностью (например, в Далмации, Истрии, Дубровнике);

коммерческая недвижимость – 0,4% с возможностью корректировки в зависимости от вида деятельности. Ключевым фактором является оценочная стоимость недвижимости, которая определяется местным налоговым органом на основе ценовых карт и статистики. Владельцы могут потребовать пересмотра этой стоимости в течение 30 дней после получения решения, если они считают, что она завышена.

Цены на недвижимость

Самое дорогое жилье продают в Истрийском округе – 3 517 евро за кв. м, что на 7,1% больше, чем в прошлом году. В округе Приморско-Горанская жупания (Кварнер) цена за квадратный метр достигла 3 500, что является самым большим процентным ростом в стране – 12%. На юге страны ситуация аналогичная. В округе Сплит-Далмация средняя стоимость составляет 3490 евро за квадратный метр, а в округе Задар – 3390, в столице Загребе – 3071.

Согласно последним данным Государственного статистического управления, средняя чистая зарплата в Хорватии составляет 1324 евро. Человек с такой зарплатой может взять кредит на сумму примерно 570 евро в месяц. При процентной ставке 4% и сроке погашения 30 лет он может получить кредит на сумму 119 000, чего достаточно для покупки квартиры площадью около 39 кв. м в Загребе.

Жители Хорватии, особенно молодые люди, сталкиваются с серьёзными финансовыми трудностями при покупке недвижимости, в основном из-за высоких цен. Банки часто требуют внести личный вклад в размере 10–20%, что является ещё одним препятствием. Более того, рост процентных ставок за последние полтора года значительно увеличил стоимость кредитов, что ещё больше снижает доступность жилья.

Вдобавок, Хорватия – одна из наименее доступных стран для аренды, что отмечается Европейской сетью наблюдения за территориальным планированием (ESPON). Для аренды жилья площадью 100 кв. м в округах Дубровник-Неретва, Сплит-Далмация и Шибеник-Книн нужно потратить более двух среднемесячных доходов. В округах Истрия, Осиек-Баранья, Крапина-Загорье и Загреб стоимость аренды составляет от одного до двух среднемесячных доходов. В Загребе и округе Приморско-Горанская жупания нужно тратить от 70 до 80% среднемесячного дохода.

Инвестиции в недвижимость воспринимаются в Хорватии как безопасная форма сбережений. Более 40% жилищного фонда в стране не используется для постоянного проживания. Наиболее ярко это выражено в округе Лика-Сень, где 51% квартир свободны. За ним следуют округ Задар с 43,1% и Истрия с 42%. Туризм значительно сокращает доступный жилищный фонд, так как многие объекты недвижимости используются для краткосрочной аренды. Иностранные покупатели, которые часто расплачиваются наличными, также оказывают значительное влияние. Это одна из причин, по которой на наличные сделки приходится 55% покупок недвижимости в Хорватии.

Прогнозы на 2025 год

Ожидается, что рост цен на недвижимость в Хорватии продолжится, хотя, возможно, и более медленными темпами, учитывая и без того высокие цены и снижение доступности жилья для среднестатистических покупателей. Ключевым фактором также станет повышение налогов на недвижимость, которое может иметь двойной эффект. С одной стороны, это способно отпугнуть некоторых иностранных инвесторов и спекулянтов, что потенциально приведет к стабилизации или даже небольшому снижению цен. С другой стороны, более высокие налоги могут обременить нынешних владельцев недвижимости, которые наверняка захотят переложить эти расходы на арендаторов, что еще больше ухудшит доступность жилья.

Среди иностранных покупателей в Хорватии чаще всего фигурируют представители Германии, Австрии и Чехии. Более высокий налог на передачу недвижимости (4% для объектов отдыха) и ежегодный налог на владение недвижимостью могут несколько снизить привлекательность рынка для спекулятивных краткосрочных покупок. Тем не менее, Хорватия по-прежнему остается относительно конкурентоспособной по сравнению с другими средиземноморскими направлениями, такими как Испания или Италия, где некоторые налоги еще выше.

Введённая недавно более высокая ставка налога на краткосрочную аренду (10%) может ограничить рентабельность туристического жилья в привлекательных местах. С другой стороны, пониженная ставка в 8% для долгосрочной аренды может стать стимулом для пересмотра стратегий аренды.

Централизованный ежегодный налог на владение недвижимостью также означает более тесное взаимодействие с налоговыми органами и, в некоторых случаях, предоставление документации для оценки предполагаемой стоимости. Однако, по словам Налогового управления Хорватии, электронная система для расчёта и подачи апелляций сделает этот процесс максимально простым.

Эксперты рекомендуют следить за дальнейшими изменениями законодательства, потому что власти Хорватии уже заявили о возможной индексации налоговых ставок с учетом инфляции и изменением цен на рынке. Также стоит учитывать назначение недвижимости, разница между налогом на передачу права собственности в размере 3% и 4% может показаться незначительной, но в долгосрочной перспективе она может существенно повлиять на доходность инвестиций. Аналогичным образом следует учитывать ежегодный налог на владение.

Читайте также:

Хорватия выдала на 14% больше разрешений на работу в 2024 году

Доходы от гостиничного бизнеса Хорватии выросли

Риски развития Центральной и Восточной Европы в 2025 году