В Черногории заработал закон о посредничестве: новые правила для рынка жилья

В Черногории вступил в силу новый закон, который регулирует рынок недвижимости, многие годы остававшийся непрозрачным, с огромным количеством нарушений. Нелицензированные агенты, фиктивные объявления и неясные договоры сделали его одной из самых хаотичных сфер экономики. Теперь впервые установлены четкие правила для всех участников.

С 5 августа 2025 года в Черногории начал действовать Закон о посредничестве в обороте и аренде недвижимости, который опубликован в «Службеном листе Черногории» (официальном вестнике страны). Это первый системный документ, который регулирует деятельность агентств, риелторов, собственников и онлайн-платформ, размещающих объекты. Его принятие стало ключевым шагом к упорядочению рынка недвижимости и усилению правовой защиты участников сделок.

Лицензирование компаний и агентов

Новый закон впервые закрепляет обязательное лицензирование агентств и агентов. Для получения разрешения на работу требуется прохождение профессионального экзамена и регистрация в публичном реестре. Эти меры вводят контроль за квалификацией посредников и создают механизм прозрачного доступа к информации о том, кто именно представляет их интересы при покупке или аренде жилья. В реестре будет доступна информация о наличии лицензии, когда она выдана и срок действия. Это дает клиентам возможность проверять своих посредников и работать только с теми, кто официально признан.

Для агентств установлены строгие правила ведения деятельности. Они обязаны обеспечивать страхование профессиональной ответственности, чтобы клиент получил компенсацию в случае ошибок посредника. Среди требований и специальные фидуциарные (депозитные) счета для безопасного хранения средств. Деньги больше не будут находиться в распоряжении агента. Перевод будет осуществлен только при выполнении условий договора. Такая система минимизирует риски неправомерных действий.

Права арендаторов

Особое внимание уделено правам арендаторов. Закон устанавливает обязательность заключения договоров через посредников, что упрощает доказательство условий найма в случае спора. Для рынка аренды это принципиальный шаг, так как до сих пор значительная часть сделок осуществлялась устно. В случае конфликтов обе стороны оставались незащищенными.

Bankar.me уточняет, что соглашение должно быть в письменной или электронной форме и содержать все ключевые пункты – размер комиссии, порядок оплаты, срок действия, обязанности сторон. Это делает процесс прозрачным и предсказуемым, лишая агентов возможности менять условия в одностороннем порядке.

Реклама и санкции

Закон также прямо регулирует сферу рекламы. Размещение объявлений без указания регистрационного номера посредника теперь запрещено. Каждое агентство обязано указывать свои данные и номер лицензии в материалах о продаже или аренде. Публикации возможны только при подтверждении, что посредник зарегистрирован. Для нарушителей предусмотрены серьезные меры. Работа без лицензии, отказ заключать договор или злоупотребления будут караться штрафами и запретом на деятельность. Таким образом, правила подкреплены механизмами
контроля и ответственности.

Закон имеет долгосрочное значение для формирования цивилизованного рынка недвижимости в Черногории. Он делает правила игры едиными для всех участников – от агентств и агентов до онлайн-сервисов, собственников и арендаторов. Для государства это инструмент борьбы с теневыми практиками и недобросовестной конкуренцией, а для клиентов – гарантия прозрачности и безопасности при покупке или аренде жилья. Впрочем, еще стоит понаблюдать за его реализацией.

Перспективы и последствия

Некоторые представители бизнеса и арендаторы опасаются, что дополнительные расходы на лицензирование, экзамены, страхование могут привести к росту комиссий и стоимости услуг. С другой стороны, отмечается, что конкуренция между легально работающими агентами может привести к стабилизации и даже к улучшению качества услуг при сохранении разумных цен.

Эксперты отмечают, что для покупателей и арендаторов это долгожданная защита от недобросовестных практик, для рынка – шаг к профессионализации и соответствию европейским стандартам, а для государства – возможность сократить теневой сектор и усилить налоговую базу. Bankar.me напоминает, что многие годы покупатели и арендаторы в Черногории сталкиваются с нелицензированными агентами, нереалистичными объявлениями, неясными договорами и проблемами с возвратом депозитов. Агентства работали без контроля, комиссии взимались произвольно, а цены определялись от случая к случаю. Новый закон должен поставить точку в хаосе на рынке недвижимости и создать систему, основанную на доверии и законности.