50 мегаполисов России: цены на вторичке стабилизировались, но первичный рынок продолжает падать

После резкого снижения активности летом 2025 года рынок вторичного жилья в России начал стабилизироваться. К октябрю количество городов с падающими ценами сократилось почти втрое, а спрос частично восстановился. Однако при этом застройщики фиксируют падение выручки, а эксперты предупреждают о недостатке платежеспособного спроса.

В октябре 2025 года снижение цен на вторичном рынке жилья заметно замедлилось. Согласно исследованию консалтинговой компании SRG, отрицательная динамика зафиксирована только в семи из пятидесяти крупнейших городов России, тогда как в сентябре снижение наблюдалось в девятнадцати, а в июле - в двадцати восьми.

Это стало самым слабым летним сезоном за последние пять лет: тогда доля городов с падающими ценами превысила 50%, что напомнило ситуацию 2020 года, в разгар пандемии. К осени ситуация изменилась. В сентябре и особенно в октябре рынок перешёл в фазу стабилизации, что эксперты объясняют снижением объёмов предложения и усилением точечного спроса в наиболее устойчивых локациях.

Где жильё подешевело

Сильнее всего цены на вторичное жильё в октябре снизились в Краснодаре - на 1,02%, до около $1415 за квадратный метр. Для сравнения: в сентябре лидером по снижению цен был Сочи (-1,44%).

На втором месте по снижению находится Ярославль, где средняя цена упала на 0,51%, до $1111 за «квадрат». Далее следуют Новокузнецк (-0,48%, $1032), Пенза (-0,26%, $1048), Хабаровск (-0,24%, $1489), Чебоксары (-0,21%, $1265) и Иваново (-0,11%, $1117).

Где жильё подорожало

В то же время рост цен в октябре зафиксирован в 43 из 50 городов. Самое заметное подорожание отмечено в Курске - на 2,68%, до примерно $1363. Этот город удерживает лидерство по темпам роста цен с начала 2025 года.

На втором месте - Махачкала, где жильё подорожало на 2,48%, до $1408. Далее идёт Владивосток (+2,12%, $2056). В пятёрку также вошли Калининград (+2,09%, $1622) и Челябинск (+1,97%, $1216).

Восстановление спроса на вторичке

Согласно данным «Авито Недвижимости», в третьем квартале 2025 года в России было совершено 407 тысяч сделок на рынке вторичного жилья. Это на 18% больше, чем во втором квартале.

Четверть всех сделок пришлась на пять регионов: Москву и Московскую область, Санкт-Петербург, Свердловскую область и Краснодарский край.

Эксперты связывают восстановление спроса с эффектом отложенных решений - многие покупатели, выжидавшие летом, вернулись на рынок осенью, стремясь успеть оформить ипотеку на прежних условиях.

Падение выручки застройщиков

На фоне относительной стабилизации вторичного рынка застройщики фиксируют сокращение выручки.

В Краснодаре за январь-сентябрь 2025 года валовая выручка строительных компаний снизилась на 26,2%, до $1,2 млрд, по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. Несмотря на падение, Краснодар сохранил четвёртое место в России по объёму продаж.

Лидером остаётся Москва, где застройщики получили $13,5 млрд (+1,7% год к году). На втором месте - Санкт-Петербург ($2,84 млрд, -23,5%), на третьем - Екатеринбург ($1,23 млрд, -14,7%). Самое резкое падение выручки зафиксировано в Красноярске (-32,6%), Краснодар - на втором месте антирейтинга.

В то же время Нижний Новгород и Воронеж показали положительную динамику: +17,1% и +9,7% соответственно. В целом по всем городам-миллионникам суммарная выручка сократилась на 6,7%, с $27 млрд до $24,7 млрд.

Исследователи связывают падение выручки с недостатком платёжеспособного спроса и отсутствием доступных финансовых инструментов - в первую очередь ипотеки с субсидированными ставками, особенно для массового сегмента.

Сокращение площади сделок

Суммарная площадь жилья в сделках застройщиков за девять месяцев 2025 года в Краснодаре составила 724 000 кв. м, что на 26,5% меньше, чем годом ранее. В 2024 году показатель достигал 947 000 кв. м.

Более серьёзное снижение наблюдалось в Красноярске (-37%), Волгограде (-33,5%), Санкт-Петербурге (-30,9%) и Самаре (-27,5%).

Единственным городом с ростом площадей стал Нижний Новгород, где показатель увеличился на 4,7% - с 209 000 до 218 000 кв. м.

В целом по России совокупная площадь лотов, участвовавших в сделках, снизилась на 18%, с 10,6 млн до 8,7 млн кв. м.

Таким образом, осень 2025 года стала периодом стабилизации вторичного рынка жилья и продолжающегося снижения первичного рынка.

Эксперты International Investment прогнозируют, что до конца года в отдельных локациях возможен умеренный рост за счёт дефицита качественного жилья. Однако отсутствие доступных ипотечных программ и рост затрат на строительство могут ограничить активность застройщиков и в 2026 году.