Жилье в России: доходность и сроки окупаемости в 2025 году

Фото: Goodfon

Самое дорогое жилье в России продают и сдают в Москве, но срок его окупаемости больше, чем в Санкт-Петербурге и Волгограде, подсчитали аналитики «РБК-Недвижимости» по данным агентства «Этажи». Быстрее всего компенсировать расходы на покупку можно в Челябинске. Средняя рентабельность в крупных городах невысокая.

Показатели оценивались из соотношения стоимости покупки и годового арендного дохода 1-комнатной квартиры площадью 37 кв. м на вторичном рынке. Предполагалось, что она куплена без ипотеки и сдается непрерывно, без простоев. Дополнительные расходы, включая налог на имущество, обслуживание и ремонт, в расчет не включались. Аналитики портала International investment оценили при этом и другой важный параметр – валовую арендную доходность.



Средняя стоимость такого жилья в крупных городах России составляет в 2025 году 6,5-7 млн руб. ($80 200–86 400), его сдают за 38 тыс. в месяц ($470) – конвертация актуальна на 24 октября 2025 года. Cрок окупаемости – 14,5 года, что соответствует рентабельности 6,89% в рублевом эквиваленте. Самое дорогое жилье традиционно в Москве: однокомнатная квартира стоит в среднем 13,6 млн ₽ ($167 400), аренда – 66,2 тыс. ($820). При таких параметрах срок окупаемости составляет 17 лет и 1 месяц, а доходность – около 5,85%.

В Санкт-Петербурге квартиры немного дешевле – 8,8 млн ₽ ($108 600), аренда тоже ниже – 41,4 тыс. ($510). Рентабельность – 5,61% годовых, а период окупаемости достигает 17 лет и 10 месяцев. В Волгограде ситуация схожа: при цене около 4,7 млн ($58 000) и ставке 22,6 тыс. ($280) возврата вложений надо ждать более 17 лет, доходность – 5,79%.



В Казани, Уфе и Воронеже срок окупаемости оценивается в пределах 15-16 лет, что соответствует доходности около 6,3-6,5% годовых. В Екатеринбурге и Новосибирске показатели близки к средним по стране – 14-15 лет и около 6,8%. В Нижнем Новгороде и Самаре затраты возвращаются спустя более 15 лет, рентабельность около 6,4%. В Красноярске и Ростове-на-Дону – примерно 14,5 года и 6,9% соответственно.



Самая быстрая окупаемость зафиксирована в Челябинске – 13 лет. Средняя цена квартиры в этом городе около 4 млн рублей ($49 400), а ставка – 25,9 тыс. в месяц ($320). Доходность от аренды достигает 7,69% годовых – это лучший результат среди всех российских миллионников, но в целом остается невысокой, особенно если учесть валютные риски. Если учесть простой и расходы на ремонт и обслуживание, то 5-7% легко превращаются в 3-4% или даже ниже.



Доходность на уровне 5-6% годовых выглядит умеренно даже в сравнении с банковскими вкладами и при этом сопровождается высокой неопределенностью. Российский рынок жилья исторически чувствителен к колебаниям курса рубля: после периодов укрепления всегда следуют фазы обесценения – как это было при переходе от 30 рублей за доллар в начале 2010-х к 40, затем 60–70, а местами и 120 ₽. На длинном горизонте такие колебания «съедают» рублевую доходность, а капитализацию выводят в отрицательные значения. Многие собственники потеряли не менее 50% стоимости в долларовом эквиваленте после падения курса. То есть просто храня деньги в долларов, ничего не покупая и не сдавая, владельцы жилья могли заработать до 50% в рублевом эквиваленте или просто сохранить свои деньги в валюте, ничего не потеряв.

При очередной девальвации арендный поток в рублях может резко потерять ценность в пересчете на доллары, а капитализация самого актива снизится еще сильнее. Для владельца это означает не только меньший реальный доход, но и риск падения цены при продаже. Даже в городах с самой высокой доходностью показатели привлекательны лишь формально: при 7,69% в рублях в валюте это в лучшем случае 5% годовых, да и то при стабильном курсе. В итоге рынок жилой аренды в России подходит для сохранения капитала в рублях, но фактически работает как инструмент долгосрочных инвестиций даже для сохранения денег, а не их приумножения. Также стоит учесть регулярные санкции против России, призванные ослабить рубль. Центробанк может удерживать курс искусственно, но не может делать это вечно. Рано или поздно рыночные условия заставят возвратить курс к более реалистичным значениям, а это означает очередные потери стоимости вложений в пересчете на валюту.

На фоне умеренных показателей доходности в российских мегаполисах, активно развивающиеся иностранные рынки выглядят заметно выгоднее для инвестиций. Например, в Грузии, чья экономика демонстрирует рост уже несколько лет подряд, максимальную прибыль обеспечивают вложения в брендированные отельные комплексы и апартаменты под управлением международных операторов, особенно в лакшери сегменте.



Один из наиболее ярких примеров – Wyndham Grand Residences Batumi Gonio, где собственникам предлагается гарантирована доходность 10% в долларах США по контракту и возможность увеличить ее до 17%. Управляющей компанией выступает Aimbridge Hospitality – мировой оператор с портфелем более 1 500 отелей, что обеспечивает профессиональное управление и стабильные выплаты.

Доходность обеспечивают дефицит объектов в сегменте лакшери в сочетании с растущим спросом на отельный отдых, высокая заполняемость отелей – 80% даже в низкий сезон и грамотный менеджмент отельных комплексов от крупнейшей в мире управляющей компании.

Рост интереса к курортной отельной недвижимости напрямую связан с динамикой турпотока. За последние три года количество иностранных туристов в Грузии выросло почти на треть, а Батуми закрепил статус одного из главных центров внутреннего и международного туризма на Черноморском побережье. Развитие инфраструктуры и повышение загрузки отелей положительно отражаются на доходах инвесторов, участвующих в рентных программах.

Дополнительным преимуществом остаются простые и прозрачные условия для иностранных покупателей. Для граждан России и большинства стран СНГ действует безвизовый режим сроком до одного года, а оформление сделки занимает считанные дни. Ограничений на приобретение недвижимости иностранцами нет, регистрация прав собственности проходит через систему Public Service Hall. Налогообложение дохода от аренды остается минимальным. Все это делает грузинский рынок не только более доходным, но и значительно менее рискованным инструментом по сравнению с рублевыми инвестициями в жилую аренду.