Недвижимость Кипра: цены растут, прибыль снижается

Рынок недвижимости Кипра сохранил положительную динамику в третьем квартале 2025 года, однако рост цен остаётся умеренным и близким к уровню инфляции. По данным RICS Cyprus Property Index, повышение арендных ставок компенсируется удорожанием объектов, из-за чего доходность большинства категорий снижается. Наиболее рентабельны торговые объекты и апартаменты для отдыха.

Цены и региональная динамика

Наибольшее повышение в июле–сентябре 2025 года зафиксировано в сегментах квартир и жилых домов — на 4,50% и 4,11% относительно третьего квартала 2024-го. Склады подорожали на 3,69%, офисы — на 3,09%, а ритейл прибавил лишь 0,73% за год. В квартальном разрезе давление на розничную недвижимость также сохраняется: в Никосии отмечено снижение на 0,44%, тогда как остальные округа показали околонулевые результаты.

В жилом секторе наиболее заметные квартальные изменения зафиксированы в Лимассоле, где квартиры выросли на 1,23%, а дома — на 1,39%. В Пафосе прирост составил 0,48% и 1,00%, в Фамагусте — 1,39% и 1,06%. В Ларнаке показатели остались неизменными. Лимассол также занимает ведущие позиции в промышленной недвижимости: стоимость складов за три месяца увеличилась на 3,75%, тогда как в Пафосе рост составил 1,58%, а в Фамагусте — 1,31%. Схожая структура наблюдается в секторе офисов: Лимассол +2,74%, Пафос +1,00%, Ларнака +0,58%. Ритейл остаётся единственным сегментом с отрицательной квартальной динамикой: помимо Никосии снижение фиксируется и в Пафосе (–0,27%).

Сегмент курортной недвижимости (holiday properties) также показывает умеренный рост. За год стоимость апартаментов для отдыха (holiday apartments) увеличилась на 3,43%, домов для отдыха (holiday houses) — на 2,11%. В квартальном выражении Лимассол вновь занимает первое место: holiday apartments выросли на 1,51%, holiday houses — на 1,67%. В Ларнаке прирост достиг 0,49% и 1,61% соответственно, в Пафосе — 1,35% и 0,66%, в Фамагусте — 0,54% и 1,79%.

Продажи и структура спроса

По данным Департамента земельных ресурсов и кадастра, продажи недвижимости в октябре выросли на 24% в годовом выражении — зарегистрировано 1 638 договоров купли-продажи. Самый высокий показатель отмечен в Фамагусте (+52,4%). В Никосии сделки увеличились на 25,3%, в Пафосе — на 24,3%, в Лимассоле — на 21,9%, в Ларнаке — на 20,4%. Большинство договоров заключили жители Кипра: 58% (955 сделок). На граждан ЕС пришлось 14,2% (232 договора), а на покупателей из стран вне ЕС — 27,5% (451 сделка). Последние традиционно наиболее активны в Лимассоле и Пафосе.

С января по октябрь 2025 года зарегистрировано 14 811 сделок — на 14% больше, чем за аналогичный период 2024-го (12 952). Двузначный темп прироста отмечен во всех округах. Лидируют Никосия (+16,4%) и Ларнака (+15,5%). В Фамагусте продажи выросли на 13,9%, в Лимассоле — на 13,5%, в Пафосе — на 12,3%. Если динамика сохранится, 2025 год станет вторым по уровню активности за последние два десятилетия.



Структура спроса за первые десять месяцев года остаётся стабильной: 60,2% сделок совершили местные жители (8 913), 13,2% — граждане ЕС (1 960), 26,6% — покупатели из стран вне ЕС (3 938). Такое распределение характерно для кипрского рынка на протяжении последних лет.

Аренда и доходность

Арендные ставки продолжают расти, однако динамика различается в зависимости от сегмента. Самое существенное повышение за год пришлось на квартиры (+4,78%). Апартаменты для отдыха прибавили 2,87%, офисы — 2,53%. Жилые дома и дома для отдыха продемонстрировали более умеренные значения — 2,22% и 1,98% соответственно. Складская недвижимость выросла на 1,79%. Самый слабый показатель сохраняется у торговых помещений, где арендная плата увеличилась лишь на 0,54%.



На фоне роста ставок доходность большинства категорий снизилась: торговые помещения удерживают 5,76%, апартаменты для отдыха — 5,68%, офисы — 5,59%. Квартиры остаются единственным сегментом, где показатель вырос — с 5,40% до 5,42%. Доходность складов снизилась до 4,19%, жилых домов — до 2,97%. На последнем месте по рентабельности остаются дома для отдыха — 2,79%. Эти значения указаны без учёта текущих расходов, налогов и периодов простоя. В реальности чистая доходность даже у наиболее стабильных активов редко превышает 4%, а при низких ставках может опускаться до 1%. Это делает долгосрочные инвестиции менее предсказуемыми на фоне общего роста цен.

Регулирование и риски для инвесторов

Инвестиционную привлекательность рынка формируют не только ценовые и арендные показатели, но и изменения в регулировании. Власти Кипра готовят ужесточение мер в отношении граждан стран вне ЕС: в парламент внесены три законопроекта, предусматривающие дополнительный контроль за сделками и ограничение операций компаний с иностранным участием.

Аналитики International Investment отмечают, что корректировка нормативной среды способна существенно повлиять на спрос в 2026 году, особенно в сегментах, ориентированных на зарубежных покупателей. В условиях усиления контроля и роста цен давление на доходность может усилиться, что потребует от инвесторов более осторожной стратегии и учёта возможных регуляторных рисков.