Инвестиции под контролем: Кипр готовит новые правила для иностранного капитала

Фото: Unsplash

Парламент Кипра рассматривает законопроект о контроле иностранных инвестиций, который может замедлить сделки с недвижимостью, сообщает портал Cyprus Property Buyers. Ассоциация компаний по выкупу кредитов и управлению активами (ACACS) считает, что неопределенные формулировки и затянутые сроки согласования создадут барьеры для инвесторов и поставят под угрозу привлекательность страны для капитала.

Проверки инвесторов

Коррективы направлены на создание механизма проверки иностранных инвестиций в соответствии с регламентом ЕС 2019/452. Он вводит обязательные уведомления, критерии одобрения и наделяет Министерство финансов полномочиями компетентного органа. Целью инициативы названа защита национальных интересов.

Директор ACACS Лиза Солонес направила письмо в парламентский комитет по финансам. Она подчеркивает, что документ вводит размытые понятия – например, «предприятие стратегической важности» или «объекты критической инфраструктуры». Без четких определений под действие закона могут попасть разнообразные сделки с недвижимостью, что приведет к неопределенности и бюрократическим задержкам.
Особое беспокойство вызывают сроки уведомления и проверки инвестиций. Законопроект обязывает инвесторов сообщать о сделке минимум за десять дней до ее проведения, но при этом не поясняет, какую именно дату считать моментом исполнения. Дополнительно предусмотрено 20 дней на решение о проверке и до 65 дней на ее проведение, что в итоге может затянуть согласование более чем на четыре месяца.

Еще одна спорная норма касается права Министерства финансов отзывать одобрение и аннулировать соглашения в течение 14 месяцев после их завершения. Ассоциация отмечает, что это создает риски для участников рынка. Если застройщик приступит к строительству, а сделку отменят, то непонятно, кто должен компенсировать возможные убытки.

В качестве решения Ассоциация предлагает сократить срок проверки до двух-трех месяцев и предусмотреть механизм компенсации для инвесторов, чьи проекты могут отменить. Подобные процедуры, по мнению экспертов, должны допускаться только в исключительных ситуациях, когда речь идет об угрозах национальной безопасности.

«Золотая виза» Кипра: возможны изменения

На Кипре обсуждают и другие кардинальные изменения, которые связаны в том числе с присоединением страны к Шенгенской зоне в 2026 году. Одни эксперты видят в этом дополнительный стимул, другие считают, что необходимо пересмотреть действующие практики, например, «золотые визы». Депутат Георгиос Лукаидис назвал действующую схему «программой без критериев» и предложил отменить льготный НДС 5% на недвижимость, а также ввести четкие правила и механизмы контроля. Если этого не произойдет, то следует полностью прекратить оформление видов на жительство за инвестиции в течение полугода, считает он.

Представители оппозиции полагают, что после интеграции инвесторы будут использовать ВНЖ Кипра лишь для свободного передвижения по ЕС. Правительство и бизнесмены уверены, что подключение к общеевропейским системам усилит контроль и снизит риски злоупотреблений. При этом предложение об отмене льготного НДС многие тоже поддерживают. В Еврокомиссии к подобным схемам относятся негативно, зачастую их используют для отмывания денег и обхода санкций.

Департамент миграции Кипра поясняет, что программа действует для граждан третьих стран, готовых вложить средства в экономику острова. Минимальный размер инвестиций 300 000 евро. Средства можно направить в жилую или коммерческую недвижимость, а также в иные категории активов, одобренные властями. Одновременно инвестор обязан подтвердить ежегодный доход после уплаты налогов не менее €50 000. Для супругов эта планка увеличивается еще на €15 000, а на каждого ребенка – на €10 000.

Доходы инвестора должны позволять содержать семью без обращения к социальной поддержке Кипра. Также заявитель обязан подтвердить легальность происхождения вложений и предоставить справку об отсутствии судимости в стране происхождения или постоянного проживания.
Программа не требует постоянного проживания на острове. Однако для сохранения статуса необходимо посещать страну не реже одного раза в два года. В случае выполнения всех условий заявление рассматривается по ускоренной процедуре.

Снижение доходности

Global Property Guide отмечает, что в 2024 году жилье на Кипре подорожало на 7-8% по сравнению с 2023-м. В Пафосе и Фамагусте цены выросли на 11-12%, в Никосии на 2,7%, в Лимассоле и Ларнаке показатели были умеренными. Средняя стоимость квартиры на первичном рынке достигла €281 000, дома – €461 000. Наибольшая концентрация дорогих проектов наблюдалась в прибрежных городах.

Арендные ставки на квартиры выросли на 1,5%, на дома – снизились на 0,8%. В Пафосе они подскочили на 10% за год, в Никосии прирост был скромным – всего 1,6%. В Лимассоле зафиксировано падение на 4%, в начале 2025-го средняя стоимость достигала €2 742 в месяц за квартиру и €4 492 за дом. В третьем квартале года эксперты Global Property Guide оценили арендную доходность в этом городе в 5,78%, что превышает средний показатель по стране (5,09%).

От однокомнатной квартиры за €255 000 можно получить 7,06%, если сдавать за 1 500 евро. Рентабельность жилья с двумя спальнями достигает 6,29%, но цена такого объекта – €420 000, а выгодная ставка должна держаться на уровне €2 200. Апартаменты с тремя спальнями за 810 000 евро дают доходность лишь 4% при аренде за €2 700 в месяц.

В Никосии средний уровень – 4,90%, возможный максимум 5,57% при покупке 1-комнатной квартиры за €140 000 и сдаче за 650. В Пафосе доходность по городу – 4,57%. Немного больше, 4,71%, есть шанс получить от «трешки» за €420 000 при ставке в €1 650. Общая динамика рынка Кипра указывает на ослабление роста доходов от аренды и усиливающуюся зависимость от конкретной локации. Вдобавок, в стране вводят ужесточения для собственников, что также может оказать негативное влияние.

От инвесторов требуются значительные вложения, при этом прогнозируемый результат весьма умеренный. Некоторые страны могут предложить более интересное соотношение. Например, в Грузии средние показатели составляют 8-9%, а по многим объектам доходность значительно выше. Особенно привлекателен отельный брендовый сектор, который начал развиваться в стране.

Экономика и уязвимости рынка

Эксперты МВФ сообщают, что в 2024 году Кипр достиг бюджетного профицита на уровне 4,3% ВВП, а госдолг снизился до 65% ВВП. Банковский сектор сохраняет достаточную ликвидность и капитал, что позволяет сдерживать финансовые риски. В 2025 году рост экономики прогнозируется на уровне 2,5%, а в среднесрочной перспективе – около 3%.

При этом фонд указывает на возможное замедление мирового роста, которое снизит экспортные поступления и приток инвестиций, а также инфляционные риски. Увеличение государственных расходов или новые меры стимулирования могут разогнать цены и увеличить долговую нагрузку.

Особое внимание уделяется институциональной среде: на Кипре остаются нерешенными проблемы низкой производительности труда и затянутых судебных процедур, что увеличивает риски для бизнеса и инвесторов. Отмечается необходимость ускорить структурные реформы, чтобы сохранить конкурентоспособность экономики.