Испания пересматривает налоги для нерезидентов

Фото: Unsplash

Испанский рынок арендной недвижимости традиционно привлекал иностранных инвесторов, однако для владельцев из стран вне ЕС он долгие годы оставался фискально менее выгодным. Разница в налогообложении между резидентами ЕС и нерезидентами приводила к существенным потерям доходности. В конце 2025 года ситуация начала меняться после важного судебного решения, которое может открыть путь к возврату ранее переплаченных налогов и более справедливому режиму для неевропейских собственников.

Речь идёт о налоге на доходы нерезидентов в Испании, который для владельцев недвижимости за пределами ЕС применялся по ставке 24% с валового дохода без права на вычет расходов. Для граждан ЕС и ЕЭЗ действовала ставка 19% с чистого дохода после вычета затрат. Эта асимметрия долгое время делала инвестиции нерезидентов менее конкурентоспособными.

Ключевое судебное решение 2025 года

В июле 2025 года Национальный суд Испании вынес знаковое решение по делу №3630/2025 в пользу налогового резидента США. Суд признал право нерезидента учитывать реальные расходы при расчёте налогооблагаемого дохода от аренды испанской недвижимости. Таким образом, была поставлена под сомнение практика полного запрета вычетов для владельцев из стран вне ЕС.

Если это решение будет подтверждено Верховным судом, оно может радикально изменить налоговую нагрузку для неевропейских инвесторов. Речь идёт не только о будущем налогообложении, но и о возможности возврата переплаченных сумм за прошлые годы в пределах срока давности, который в Испании составляет до четырёх лет, включая начисление процентов за просрочку возврата.

Что уже ясно, а что остаётся под вопросом

Важно отметить, что текущее судебное решение касается именно права на вычет расходов, а не снижения налоговой ставки. Пока ни один суд не распространил на нерезидентов ставку 19%, применяемую к гражданам ЕС и ЕЭЗ. Тем не менее, даже при сохранении ставки 24% возможность учитывать расходы существенно меняет экономику арендного бизнеса.

Юристы и налоговые консультанты подчёркивают, что испанская судебная практика часто ограничивает ретроспективные требования, если налогоплательщик не подал возражения своевременно. По этой причине владельцам недвижимости рекомендуют уже сейчас рассматривать подачу так называемых превентивных апелляций, чтобы сохранить право на будущие возвраты.

Кого может коснуться налоговый пересмотр

Потенциальное послабление касается не только физических лиц, напрямую владеющих недвижимостью, но и структур, через которые оформлены инвестиции. В их число входят иностранные компании и трасты, используемые нерезидентами для владения испанской арендной недвижимостью. Это расширяет круг инвесторов, для которых изменения могут иметь практическое значение.

Для многих собственников речь идёт не о разовой выгоде, а о пересмотре всей инвестиционной модели, особенно в сегменте долгосрочной и туристической аренды.

Почему 2026 год становится ключевым

Хотя окончательная правовая позиция может сформироваться только через два–три года, именно конец 2025 и начало 2026 года считаются критически важными для защиты интересов инвесторов. Сроки давности продолжают истекать, и промедление может привести к утрате права на возврат налога за ранние периоды.

В этом контексте всё большее значение приобретает предварительная подготовка расчётов, документирование расходов и выстраивание стратегии защиты перед налоговыми органами Испании.

Как сообщают эксперты International Investment, возможный пересмотр налогового режима для неевропейских владельцев недвижимости в Испании может стать одним из самых значимых изменений для рынка арендных инвестиций за последнее десятилетие. Однако до окончательного решения Верховного суда инвесторам следует действовать осторожно, сочетая правовую активность с консервативным финансовым планированием.