Вторичный рынок жилья Бельгии: рост стоимости при снижении активности

Фото: Unsplash

В третьем квартале 2025 года вторичный рынок жилья Бельгии продемонстрировал двузначный рост, тогда как в поквартальной динамике наметился переход от увеличения числа сделок к повышению их совокупной стоимости, следует из данных Statbel. Такая конфигурация показателей указывает на устойчивость цен и постепенное смещение рыночной активности в сторону более дорогих объектов.

Количество сделок

Количество сделок с жилой недвижимостью на вторичном рынке Бельгии увеличилось в июле–сентябре 2025 года на 13,0% по сравнению с аналогичным периодом 2024-го. Совокупная стоимость этих операций выросла ещё более заметно — на 17,2%, что отражает опережающий рост денежного объёма рынка по отношению к числу сделок.

По отношению ко второму кварталу 2025 года число сделок сократилось на 0,3%, однако их общая стоимость увеличилась на 2,9%. Индекс количества заключённых договоров купли-продажи, рассчитанный с базовым уровнем 2015 года, снизился с 150,25 до 149,85 пункта. В то же время индекс стоимости сделок увеличился с 223,32 до 229,72 пункта.

Во Фландрии в третьем квартале 2025 года количество сделок по сравнению с предыдущими тремя месяцами снизилось на 2,0%. В Валлонии показатель увеличился на 2,6%, а в Брюсселе — на 2,8%. Таким образом, общее незначительное сокращение числа операций на национальном уровне в основном связано с ситуацией во Фландрии, остающейся крупнейшим сегментом рынка.

Динамика цен

По стоимости сделок рост зафиксирован во всех регионах без исключения. Во Фландрии совокупный объём операций увеличился на 1,4% по сравнению со вторым кварталом 2025 года. В Валлонии рост оказался более выраженным и составил 6,1%, в Брюсселе показатель повысился на 5,5%. Эти данные указывают на то, что даже в регионах с умеренной или снижающейся активностью покупателей рынок продолжает двигаться вверх за счёт увеличения стоимости сделок.

По данным Statbel, стоимость квартир в третьем квартале увеличилась на 4,1% за год — до €255 000. Пристроенные дома подорожали на 2% — до €280 000, отдельно стоящие — на 2,6%, до €390 000. Investropa пишет, что в январе 2026 года средняя стоимость квартир находится в диапазоне €280 000–305 000, домов с двумя секциями — €305 000–335 000, отдельно стоящих — €430 000–470 000. Разброс показателей связан с выраженными региональными различиями и неоднородностью сегментов вторичного рынка. Аналитики этой платформы ожидают дальнейшего повышения цен к декабрю на 3–3,8%.

Экономисты ING Bank также прогнозируют рост на уровне 3,8%, отмечая, что по итогам 2025 года предварительный показатель динамики составляет около 3%. Поддержку рынку, по их оценке, обеспечат стабильные ипотечные ставки, снижение регистрационных сборов в ряде регионов и сохраняющийся дисбаланс между спросом и предложением.

Что это значит для инвесторов

По данным отчёта Deloitte Property Index, количество завершённых новых жилых объектов в Бельгии в 2024 году выросло на 10% — второй по величине показатель в Европе. При этом число новых проектов, запускаемых в стране, сократилось на 8,4% по сравнению с 2023 годом, что указывает на ослабление строительной активности и формирует напряжение в будущем предложении жилья. Такая дисбалансная динамика усиливает структурный дефицит, поскольку новое жильё не восполняет полностью спрос домохозяйств на фоне демографического роста и изменений в составе семей.

Аналитики International Investment отмечают, что для инвесторов текущая ситуация на рынке жилья Бельгии означает, что основной источник дохода смещается от аренды к росту стоимости актива. При низкой доходности съемного жилья покупка всё чаще рассматривается как способ сохранения капитала и получения прибыли при перепродаже.

В сегменте квартир, особенно в крупных городах, классическая стратегия «купил — сдал — зарабатываешь» теряет привлекательность без использования кредитного плеча или налоговых льгот. Зато сохраняется интерес к долгосрочным инвестициям, объектам с потенциалом удорожания, а также к стратегиям редевелопмента, реконструкции и повышению энергоэффективности, которые позволяют увеличить стоимость недвижимости. С учётом ограниченного нового строительства и прогнозируемого роста цен в 2026 году, рынок Бельгии для инвесторов остаётся скорее защитным, чем доходным. Это рынок про сохранение стоимости и умеренный рост в перспективе, а не про высокую текущую доходность.