Airbnb в Брюсселе: рынок краткосрочной аренды и доходность

Фото: Unsplash

Столица Бельгии привлекает значительный международный спрос: доля иностранных гостей на рынке краткосрочной аренды через платформу Airbnb достигает 97%, отмечено в обзоре AirROI. Доходность формируется при умеренной загрузке за счёт сравнительно высокой средней ставки и выраженной сезонности с пиком в конце года. В структуре предложения преобладают квартиры, сдаваемые целиком.

Общие параметры рынка

Средняя загрузка на рынке краткосрочной аренды Брюсселя составляет около 53,5% при средней дневной ставке на уровне $159. Такое соотношение показателей формирует устойчивую модель дохода без ориентации на максимальную занятость объектов. Типичный годовой доход одного активного объекта оценивается в $25 374. На платформе Airbnb размещено около 1280 активных объявлений, при этом основную часть предложения составляют объекты, сдаваемые целиком, а не по комнатам.

Аудитория рынка носит международный характер: около 97% гостей Airbnb в Брюсселе — иностранцы, при доминировании пользователей, предпочитающих английский и французский языки. Это формирует спрос, ориентированный прежде всего на краткосрочные визиты и деловые поездки. Регуляторная среда для краткосрочной аренды в Брюсселе остаётся сравнительно мягкой по европейским меркам и не создаёт существенных барьеров для собственников.

Сезонные максимумы и минимумы

Максимальные значения на рынке Брюсселя фиксируются в декабре. Этот месяц формирует абсолютный пик дохода — 3597 долларов США при загрузке 62% и средней дневной ставке $172, что является самым высоким ADR за год. Такой результат обеспечен прежде всего ценовым фактором: при сопоставимой с осенью занятости именно рост ставок выводит декабрь на первое место по выручке.

Близкие к пиковым показатели демонстрирует апрель. При максимальной загрузке года — 63% — месячный доход достигает $2984, а ADR составляет $159. Более высокая занятость по сравнению с декабрём не компенсирует заметно более низкую цену размещения, что подчёркивает ключевую роль тарифов в формировании финансового результата.

Минимальные значения приходятся на январь. В этот период доход снижается до $2080, а загрузка опускается до 43% — самого низкого уровня за год, при ADR $154. Слабая выручка объясняется резким сокращением спроса, а не ценовой коррекцией. Самая низкая средняя дневная ставка фиксируется в феврале — $153 при загрузке 52% и доходе $2189. Несмотря на более дешёвое размещение, итоговая выручка здесь выше январской, что указывает на более сильное влияние занятости по сравнению с незначительными колебаниями цен.

Разрыв между сегментами

Рынок краткосрочной аренды Брюсселя отличается заметной дифференциацией показателей между группами. Лучшие 10% предложений формируют месячный доход от $5366 и выше. Для них характерна загрузка на уровне 91% и более, а средняя ставка начинается от $282 за ночь. Такие результаты, как правило, связаны с эффективным управлением, динамическим ценообразованием и высоким качеством пользовательского опыта.

Около 25% объектов с высокими показателями зарабатывают от $3634 в месяц. Их загрузка превышает 81%, а средняя дневная ставка составляет не менее $187. Эти объекты обычно располагаются в востребованных локациях и предлагают набор удобств, соответствующий ожиданиям международных гостей.

Типичный объект рынка демонстрирует доход около $2401 в месяц. Средняя загрузка в этом сегменте находится на уровне примерно 63%, а ставка — около $130 за ночь, что отражает усреднённую рыночную модель без выраженных конкурентных преимуществ. Наименее эффективные 25% объектов получают порядка $1367 в месяц. Для них характерны более низкие показатели загрузки и ставки — около $92 за ночь, что указывает на значительный потенциал для оптимизации за счёт ценовой стратегии, качества предложения и управления.

Ключевые районы

Популярные районы Брюсселя для краткосрочной аренды различаются по профилю спроса — от туристических и культурных локаций до деловых и более жилых кварталов. Выбор района напрямую влияет на тип гостей, уровень ставок и стабильность загрузки.

Sablon — исторический район с антикварными лавками, шоколадными бутиками и галереями, ориентированный на туристов, ищущих культурный и более премиальный формат размещения.

Saint-Géry — динамичный квартал с барами, ресторанами и активной ночной жизнью, популярный среди молодой аудитории и краткосрочных визитов.

Ixelles — один из наиболее востребованных районов у экспатов и местных жителей, сочетающий мультикультурную среду, рестораны, кафе и арт-пространства.

Montmartre — район с выраженным художественным прошлым и камерной атмосферой, ориентированный на гостей, ищущих аутентичный опыт и виды на город.

European Quarter — деловой центр Брюсселя, ориентированный прежде всего на бизнес-путешественников и более длительные деловые визиты.

Marolles — богемный квартал с блошиным рынком, винтажными магазинами и локальными арт-кафе.

Brussels City Center — историческое и туристическое ядро города с устойчивым спросом со стороны как туристов, так и деловых гостей.

Uccle — зелёный жилой район, ориентированный на семьи и гостей, планирующих более длительное пребывание.

Инвестиционные выводы

Аналитики International Investment отмечают, что в целом рынок краткосрочной аренды Брюсселя характеризуется устойчивой, но неоднородной моделью доходности. Загрузка остаётся умеренной, тогда как средняя ставка — сравнительно высокой. Среди ключевых преимуществ — международный профиль аудитории и мягкое регулирование, позволяющее адаптировать инвестиционные стратегии под разные форматы спроса.

При этом инвесторам следует учитывать умеренный уровень валовой арендной доходности — около 4,21%, по оценке Global Property Guide. С учётом затрат на обслуживание, налоги и продвижение объекта показатель, как правило, снижается на несколько процентных пунктов, а чистая рентабельность находится чуть выше 2%. При возможных простоях она может снизиться ещё сильнее. Брюссель интересен прежде всего предсказуемостью и стабильностью, такие рынки чаще рассматриваются как инструмент сохранения капитала, а не агрессивного роста доходов.