Брендированные резиденции выходят за рамки ниши элитного жилья — Knight Frank

Рынок элитной жилой недвижимости в 2025–2026 годах быстро меняется, выходя за пределы узкого сегмента дорогого жилья. В отчёте The Residence Report компании Knight Frank отмечается ускоренный рост проектов брендированных резиденций, число которых за последние 15 лет увеличилось более чем в три раза, и расширение их роли на глобальном рынке. Этот формат перестаёт быть нишевым и формирует собственную логику развития, объединяя жилую среду и сервисную инфраструктуру. Изменения в масштабах, географии и модели таких проектов становятся одним из ключевых трендов мировой недвижимости.

Масштаб рынка и динамика роста

Сегмент брендированных резиденций демонстрирует устойчивую и ускоряющуюся динамику. По данным Knight Frank, число таких проектов в мире увеличилось с 169 в 2011 году до 611 к 2025 году, а к 2030 году ожидается повышение до 1 019 объектов. Таким образом, совокупный объём рынка за период с 2011 по 2030 год вырастет более чем в шесть раз. Параллельно увеличивается и объём предложения: если в начале прошлого десятилетия рынок насчитывал около 27 тыс. жилых единиц, то к концу десятилетия их количество может превысить 162 тыс.

Ключевой особенностью текущего этапа стало ускорение после 2023 года. Несмотря на общее охлаждение на ряде рынков недвижимости, брендированные резиденции продолжают расширяться за счёт высокого спроса в верхнем ценовом сегменте и стремления девелоперов закрепиться в премиальной нише. Даже с учётом ожидаемого замедления темпов после 2028 года рынок сохраняет траекторию роста, опираясь на географическую диверсификацию и приток новых брендов, в том числе за пределами гостиничного сектора.

География рынка: текущие лидеры

На сегодняшний день рынок брендированных резиденций остаётся сконцентрированным в нескольких ключевых регионах, сформировавшихся ещё на ранних этапах развития сегмента. Северная Америка сохраняет статус крупнейшего рынка, прежде всего за счёт США, где брендированный формат изначально развивался в связке с гостиничными операторами и крупными девелоперами. По данным Knight Frank, на регион приходится около трети действующих проектов брендированных резиденций, что на протяжении многих лет позволяло ему задавать стандарты продукта, сервиса и ценообразования.

Однако доминирование Северной Америки постепенно ослабевает. В структуре будущего предложения её доля сокращается примерно до четверти, отражая перераспределение инвестиционной активности в пользу других регионов. Европа и Азия-Тихоокеанский регион по-прежнему занимают значимое место на рынке, однако их рост носит более сдержанный характер и часто ограничен регуляторными барьерами, дефицитом площадок и сложностью согласований.

При этом даже на зрелых рынках брендированные резиденции продолжают рассматриваться как инструмент обновления предложения в верхнем ценовом сегменте. В городах с ограниченным новым строительством они используются для переосмысления существующих объектов и повышения их инвестиционной привлекательности, что поддерживает интерес со стороны международных покупателей и институциональных инвесторов.

Одновременно рынок демонстрирует постепенное усложнение форматов реализации проектов. Наряду с классическими гостиничными комплексами всё чаще появляются брендированные жилые проекты с более автономной функцией проживания, при сохранении отельных стандартов сервиса и управления. Такая эволюция форматов позволяет девелоперам точнее адаптировать продукт под локальные условия и различные сценарии использования, не снижая требований к качеству и долгосрочному управлению активом.

Смещение центра тяжести: Ближний Восток и новые рынки

Структура глобального рынка брендированных резиденций постепенно меняется, и главным бенефициаром этого процесса становится Ближний Восток. В отчёте Knight Frank подчёркивается, что доля региона в будущих проектах уже заметно превышает его текущую долю в действующем предложении. В глобальном пайплайне на Ближний Восток приходится более 26% проектов, тогда как в действующем предложении его доля составляет около 16%. Ключевыми драйверами выступают ОАЭ и Саудовская Аравия, где брендированный формат используется не точечно, а как основа масштабных девелоперских стратегий.

Для этих рынков характерны крупные по объёму проекты, активное участие государства и ориентация на глобальный спрос со стороны состоятельных покупателей. В результате регион формирует предложение, сопоставимое по масштабам с Северной Америкой, но отличающееся более высокой концентрацией новых объектов и амбициозными сроками реализации. Именно здесь брендированные резиденции всё чаще выходят за рамки единичных зданий и становятся частью комплексных жилых районов и мастер-планов.

Параллельно растёт интерес девелоперов к новым рынкам за пределами традиционных центров глобального богатства. Внимание смещается к локациям с выраженной lifestyle-привлекательностью и ограниченным предложением элитного жилья. Такие направления, как Португалия, Италия, отдельные рынки Латинской Америки и островные территории, начинают рассматриваться как самостоятельные точки роста, способные привлечь международный капитал вне классических финансовых центров.

Спрос и факторы роста рынка

Рост сегмента брендированных резиденций напрямую связан с динамикой глобального благосостояния и структурой спроса в верхнем ценовом сегменте. В отчёте Knight Frank подчёркивается, что такие проекты ориентированы на верхние 5% рынка, а во многих случаях — на верхний 1%, что делает их чувствительными к изменениям в распределении капитала, но менее зависимыми от массовых циклов недвижимости.

Число состоятельных и сверхсостоятельных частных лиц (HNWIs и UHNWIs) продолжает расти. В 2024 году их совокупная численность увеличилась более чем на 4% и превысила 2,3 млн человек, формируя устойчивый спрос на высококачественные жилые активы. Для этой аудитории брендированные резиденции выступают не только как жильё, но и как инструмент сохранения стоимости, диверсификации портфеля и снижения операционных рисков за счёт профессионального управления и стандартизированного сервиса.

Дополнительную роль играет изменение структуры покупателей. Помимо частных инвесторов, интерес к сегменту демонстрируют семейные офисы (family offices) и представители молодого поколения владельцев капитала, для которых важны не столько статус и масштаб, сколько качество среды, сервис и долгосрочная ликвидность актива. Это поддерживает спрос даже в условиях замедления роста цен на ряде традиционных рынков.

Заключение

Рынок брендированных резиденций входит в более зрелую стадию развития, где решающее значение имеют не формат как таковой, а качество реализации, сервис и способность проекта сохранять ценность во времени. По мере роста конкуренции покупатели всё чаще оценивают не только бренд и локацию, но и то, какая операционная модель стоит за объектом и насколько она устойчива в долгосрочной перспективе. В этом контексте брендированные проекты, опирающиеся на сильную сервисную базу, демонстрируют наибольшую устойчивость.

Аналитики International Investment отмечают, что значительную роль в сегменте по-прежнему играют элитные гостиничные бренды, остающиеся носителями управленческой экспертизы и международных стандартов сервиса. Они формируют инфраструктурную и репутационную основу проектов, обеспечивая доверие покупателей и предсказуемость качества, что имеет ключевое значение для верхнего ценового сегмента.

Этот подход реализуется пока лишь в некоторых проектах, среди которых выделяется грузинский комплекс Wyndham Grand Batumi Gonio, где отельный бренд задаёт стандарты управления и сервиса для всего комплекса. В результате подобные проекты воспринимаются рынком как надёжная основа долгосрочной привлекательности элитной недвижимости. Для инвесторов такие проекты представляют особую ценность за счёт прозрачной операционной модели, профессионального управления и более высокой устойчивости к рыночным колебаниям.

Читайте также:

Коммерческая недвижимость к 2026 году: переоценка активов и новые инвестиционные стратегии

Гостиницы 2026: перезагрузка сервиса

Капсульные отели стремительно меняют глобальные города

ТОП-10 экономик мира в 2026 году: прогноз Focus Economics

Индекс пузыря UBS 2025: риски перегрева на рынках жилья