Жилищный кризис выходит за пределы испанских городов

Фото: Euro Weekly News.com

Испанский рынок жилья снова ускоряется, и на этот раз рост цен больше не ограничивается Мадридом, Барселоной или прибрежными курортами. По данным CaixaBank Research, двузначные темпы подорожания фиксируются уже в 73% муниципалитетов с населением более 25 тысяч человек — уровень, сопоставимый с пиком 2006 года, накануне предыдущего обвала. То, что раньше воспринималось как «перегрев мегаполисов», превращается в общенациональное давление.

Эффект волны накрывает пригороды и малые города

В течение многих лет испанские покупатели спасались от высоких цен простым приёмом — смещались за пределы крупных городов. Сегодня этот маршрут закрывается. Спрос перетекает в города-спутники, пригородные зоны и ранее доступные муниципалитеты, где цены растут почти так же быстро, как в туристических центрах. Данные CaixaBank показывают, что доля городов с ростом цен выше 10% за год увеличилась с 60% до почти трёх четвертей всего за один год. При этом падение цен стало исключением, а не правилом.

Туризм больше не единственный драйвер

Туристические регионы по-прежнему лидируют по темпам роста, но разрыв с нетуристическими территориями стремительно сокращается. Это тревожный сигнал: рынок перестаёт быть сегментированным. Когда рост цен одинаково затрагивает курорты, пригороды и «обычные» города, это указывает не на локальный спрос, а на системный дефицит предложения.

Цены на исторических максимумах

В реальном выражении испанское жильё уже достигло уровней, не наблюдавшихся с середины 1990-х годов. Средняя цена свободного рынка превысила €2 150 за квадратный метр, а годовой рост ускорился до более чем 12% — максимума с 2005 года. Сравнение с докризисным периодом неизбежно, однако нынешняя ситуация принципиально иная по своей природе.

Проблема не в кредите, а в отсутствии строительства

В отличие от пузыря 2000-х, нынешний рост не подпитывается лёгкими деньгами или строительным бумом. Напротив, Испания строит слишком мало. За год было выдано разрешений примерно на 134 тысячи домов, тогда как число новых домохозяйств превысило 220 тысяч. Более того, фактический ввод жилья снижается: количество завершённых объектов сократилось более чем на 11% в годовом выражении. Банк Испании прямо указывает, что объёмы строительства остаются аномально низкими для рынка с таким спросом.

Почему девелоперы не спешат наращивать объёмы

Высокие цены не означают высокой привлекательности для застройщиков. Исследования BBVA показывают, что девелопмент в Испании стал бизнесом с низкой доходностью и высоким риском. Длительные и непредсказуемые процедуры планирования, нестабильное регулирование земли, рост стоимости материалов и дефицит рабочей силы делают проекты капиталоёмкими и медленными. В итоге рынок застрял в ловушке: цены растут, но предложение не успевает реагировать.

Последствия для покупателей и арендаторов

Для покупателей, особенно молодых и впервые выходящих на рынок, это означает сужение возможностей практически повсеместно, а не только в столицах. Для арендаторов рост цен трансформируется в давление на рынок аренды, где предложение также ограничено. Даже там, где ещё недавно жильё считалось доступным, арендные ставки начинают догонять «большие города».

Не пузырь, но серьёзный риск

Экономисты подчёркивают: это не повторение кризиса 2008 года. Нет кредитной эйфории и массового перепроизводства. Однако скорость и география роста создают новый тип риска — риск долгосрочной недоступности жилья. Без резкого увеличения предложения давление будет только усиливаться, превращая жилищный вопрос в один из ключевых социальных и политических вызовов страны.

Как сообщают эксперты International Investment, испанский рынок жилья вступил в фазу структурного дисбаланса: цены растут не из-за спекулятивного бума, а из-за хронической нехватки предложения. Распространение роста за пределы крупных городов делает проблему системной. Без ускорения строительства и реформ в сфере землепользования давление на цены и аренду сохранится, увеличивая риски как для домохозяйств, так и для инвесторов.