В Албании растут аренда и падает доходность инвестиций

Рост арендной платы на фоне спекулятивного рынка недвижимости

В 2026 году рынок недвижимости Албании переживает структурные изменения: арендная плата повышается в столице и крупных городах, но это сопровождается снижением реальной доходности инвестиций. Эту тенденцию характеризуют высокие цены на квартиры, сжатые арендные доходы и медленный рост реальных доходов населения, что создаёт классическую ситуацию переоценённого рынка.

Арендные ставки в Тиране и других ключевых центрах страны за последние годы выросли на несколько процентов, и в 2026 году наблюдается дальнейшее повышение, особенно в престижных районах. В некоторых частях столицы арендная плата увеличилась на 7–10 процентов год к году, а средний показатель по стране остаётся положительным, отражая повышенный спрос на арендное жильё.

Снижение реальной доходности и структурный разрыв

С одной стороны, растущие арендные ставки выглядят благоприятно для владельцев недвижимости, но с другой — доходность инвестиций в аренду сокращается. По данным аналитиков, «реальная» доходность — то есть доход с учётом налогов, эксплуатационных расходов и роста цен — падает ниже исторически рациональных уровней. Это означает, что доход от аренды перестаёт быть главным источником прибыли для инвесторов, и инвестиции всё чаще ориентируются не на стабильный денежный поток, а на рост стоимости самих активов.

В данной ситуации арендные доходы перестают компенсировать быстрый рост цен на жильё, который отрывается от роста реальных доходов населения. Именно это несоответствие цен и доходов создаёт давление и глубже структурный разрыв на рынке недвижимости.

Перспективы доходности инвестиций в контексте Европы

Аналитики также сравнивают албанский рынок с рынками Германии, Италии или Польши, где средние доходности аренды находятся в пределах от трёх до семи процентов. Но важное отличие заключается в том, что в странах ЕС средняя зарплата покрывает значительную долю ежемесячной арендной платы, тогда как в Албании нагрузка на арендатора существенно выше.

При этом, несмотря на сравнительно привлекательные номинальные показатели доходности, структурные риски рынка остаются заметными. Цены на жильё продолжают расти, а рост арендных плат не всегда успевает за этим, что снижает эффективность инвестиционных стратегий, основанных только на арендном доходе.

Для инвесторов: смена логики прибыльности

Современная конфигурация албанского рынка означает, что инвесторы уже не ориентируются на доход от аренды как на основной источник прибыли. Вместо этого ключевую роль начинает играть ожидание роста стоимости недвижимости. Такая смена логики делает рынок более спекулятивным и подверженным экономическим циклам, процентным ставкам и общей уверенности инвесторов.

Этот переход от традиционной доходности к ориентированной на капитализацию модели увеличивает системные риски и требует от инвесторов более глубокого анализа, а не простой зависимости от арендных потоков.

Как сообщают эксперты International Investment, текущие изменения на рынке албанской недвижимости свидетельствуют о том, что инвесторы должны пересматривать традиционные подходы к оценке доходности: снижение реального арендного дохода указывает на рост роли спекулятивного капитала и усиливает неопределённость в долгосрочных инвестиционных планах.