Туризм и рынок отельной недвижимости в Исландии достиг потолка

В начале 2026 года рынок недвижимости Исландии после нескольких лет быстрого роста цен и превышением спроса над предложением демонстрирует признаки охлаждения.

В январе 2026 года цены на жильё выросли на 3,7% в годовом выражении (по сравнению с январем 2025 года). Для сравнения, в предыдущие годы динамика достигала двузначных значений – 10% и выше. Таким образом, рынок формально продолжает расти, однако темпы увеличения цен снизились в несколько раз.

Около 74% объектов в 2026 году были проданы ниже первоначально заявленной стоимости. Продавцы завышают ожидания, но в процессе переговоров уступают. Скидка составляет в среднем 6-7%.

Однако если в 2025 году средняя цена составляла около $540 000, то продажа за $560 000 означает тот самый рост на 3,7% год к году, несмотря на дисконт, сообщает RUV.

Средняя стоимость жилья в Исландии составляет $550 000. В столичном регионе показатель достигает $620 000. Частные дома продаются, как правило, дороже $1 000 000.

Высокий уровень цен сохраняется из-за ограниченного предложения и концентрации населения в районе Рейкьявика. Даже при снижении активности покупателей это поддерживает рынок от падения.

Также в начале 2026 года зафиксировано снижение арендных ставок, несмотря на рост цен на жилье. Это указывает на ослабление спроса на аренду и рост предложения, пишет Iceland Monitor.

Столичный регион (Рейкьявик и пригороды). На столицу традиционно приходится 65-70% рынка недвижимости. Средняя цена сделок в Рейкьявике в 2026 году составляет $620 000. Темпы роста цен: 3-4% годовых.

Юго-Запад (Кеблавик и район международного аэропорта). Средняя цена: $450 000 - $520 000. Годовой рост: 2-4%.

Юг (Сельфосс и прилегающие территории). Средняя цена: $420 000 - $500 000. Рост: 2-3%.

Запад и Западные фьорды. Цена: $350 000 - $450 000. Рост: 2-3%. Рынок характеризуется низкой ликвидностью объектов.

Север (Акюрейри). Цена: $400 000 - $480 000. Рост: 3%.

Восток. Цена: $300 000 - $420 000. Рост: 1-3%. Сделки со скидкой достигают 80%. Самый слабый по спросу регион. Разница в ключевых показателях между столичным регионом и востоком – в 1,5-2 раза, отмечает Islandsbanki.

Общая инфляция в стране составляет 5,2% в годовом выражении. При этом расходы, связанные с жильём, растут быстрее - примерно на 7,2% в год.

Это напрямую влияет на рынок: увеличивается стоимость ипотечных платежей, снижается доступность жилья, покупательская активность падает.

Это не значит, что рынок падает, но он уже не растёт прежними темпами. 2026 год формирует новую точку равновесия, где высокая стоимость жилья сохраняется, а условия сделок становятся значительно жёстче для продавцов.

Население Исландии малочисленно – около 400 тысяч жителей. Поэтому в структуре рынка жилья значимое место занимает инвестиционная недвижимость, рассчитанная для получения дохода от турима.

Прямой вклад туризма в ВВП страны в 2025 году составил примерно 10-12%. Если учитывать косвенный эффект (сектор транспорта, рестораны, розница, строительные услуги, связанные с инфраструктурой), доля экономики, зависящая от туризма, оценивается примерно в 15-20% ВВП.

В 2025 году туризм обеспечил оборот в размере $1,6-1,7 млрд. В туристическом секторе работает 25-30 тыс. человек – 8-10% всего трудоспособного населения. С косвенными рабочими местами (рестораны, транспорт, услуги) эта доля увеличивается до 15-20%. Однако в 2025 году туристический поток в страну снизился на 0,4% - до 2,3 млн человек, говорится в отчете IcelandData.

Средняя загрузка отелей в Исландии в 2025 году составила 67% в среднем по году. В стране насчитывается 173 гостиницы с номерным фондом 12 115 номеров. В 2025 году в Исландии появилось всего 4 новых отеля. Вместе с гестхаусами – это чуть более 200 объектов.

Несмотря на падение количества туристов, время их пребывания в стране (количество ночевок) выросло на 9,1%, а летом 2025 года – на 20%. Это означает рост туристической привлекательности недвижимости для летнего отдыха, отмечает Statistics Iceland.

Но Исландия не является рынком, где массово продаются отдельные гостиничные номера как инвестиционный продукт. Отели принадлежат операторам или инвестфондам. Сделки идут на уровне всего объекта (hotel asset), а не номеров. Международные сети (например, Hilton) работают по классической модели управления, а не распродажи номеров.

В Исландии нет массового condo-hotel формата (как в Дубае или Турции), нет рынка «покупки номера с доходностью». Причины: малый рынок (2,3 млн туристов) и достижение туристического «потолка». Поэтому исландский рынок не предлагает частным инвесторам в недвижимость возможность пассивного дохода, резюмируют эксперты International Investment.