Израильтяне наращивают инвестиции в недвижимость Грузии

Граждане Израиля укрепляет позиции на рынке недвижимости Грузии. В Тбилиси они уже стали крупнейшей группой иностранных покупателей жилья, а в Батуми сохраняют место среди ключевых зарубежных инвесторов, отмечено в исследованиях Galt & Taggart. Страна продолжает привлекать зарубежных покупателей благодаря доступным ценам, высокому уровню доходности и быстрой, прозрачной системой заключения сделок.

Кто покупает жилье в Тбилиси

Основными покупателями жилья в Тбилиси по-прежнему остаются граждане страны. При этом данные опроса крупнейших девелоперов показывают, что за последние несколько лет рынок стал значительно более международным.

В 2023 году на граждан Грузии приходилось 85% всех продаж квартир в проектах, вошедших в исследование. В 2024-м этот показатель снизился до 79%, в 2025-м — до 76%, а по итогам первых четырёх месяцев 2026-го — до 75%.

Это означает, что доля иностранных покупателей за три года выросла с 15% до 25%. Фактически каждую четвёртую квартиру в новых жилых комплексах Тбилиси приобретает иностранец. Наиболее заметную динамику демонстрируют покупатели из Израиля. В 2023 году они обеспечивали лишь 4% продаж, а в 2024-м их доля выросла до 10%. В 2025-м показатель сохранился на этом уровне, а в январе–апреле 2026-го достиг 11%.

Таким образом, израильтяне стали крупнейшей группой иностранных покупателей жилья на первичном рынке Тбилиси. По сути, сегодня более одной из десяти квартир в новых проектах приобретается гражданами Израиля.

Роль российских покупателей постепенно снижается: с 5% до 2% в 2023-2024 годах и некоторой стабилизацией на уровне 3% в 2025-м и в январе-апреле 2026-го. В то же время показатели прочих стран выросли с 6% до 9% и до 11%.

Квартиры в Батуми: инвестиционный спрос

Граждане Грузии остаются крупнейшей группой покупателей недвижимости и в Батуми — со снижением активности. В 2024 году на них приходилось 32% продаж, а в 2025-м — уже 44%, а в первом квартале 2026-го — 37%. При этом внутренний спрос продолжает формировать более трети всех сделок.

Второе место занимает Европа: 20%, 15% и 18% соответственно. На покупателей из Украины, России и Беларуси в 2024 году приходилось 14% сделок с квартирами в Батуми, затем 15% и 16%. Инвесторов Израиля проявляют активность и на этом рынке с долей в 13%, 12% и 10%. Страна остаётся одним из наиболее значимых зарубежных источников спроса.

Турецкие покупатели сократили присутствие с 6% в 2024 году до 4% в первом квартале 2026-го. Доля покупателей из арабских стран держится на уровне 3-4%.

Преимущества и недостатки жилья Грузии

Рост интереса иностранных инвесторов связана сразу с несколькими факторами. Среди них — высокие цены на жильё в стране гражданства, что особенно характерно для Израиля. Важную роль играет стремление диверсифицировать активы за рубежом, развитие авиасообщения между странами, а также привлекательная доходность грузинской недвижимости. Дополнительным стимулом выступает относительно простая процедура покупки жилья иностранцами и отсутствие ограничений для зарубежных инвесторов.

При этом некоторое охлаждение на рынке жилья связано с переизбытком подобных объектов. Причем строительство продолжается в гигантских масштабах. Между тем валовая доходность аренды снизилась с 10%, зафиксированных три года назад, до 7,1%, по данным Galt & Taggart. И в дальнейшем показатель может опуститься до 5,1%, а в более консервативных сценариях — до 3,4%. Аналитики International Investment отмечают, что реальная доходность, с учетом всех затрат, уже ниже — 2–3%. В периоды простоев она может падать до нуля и уходить в отрицательную зону. В связи с этим инвесторы, том числе из Израиля, обращают более пристальное внимание на другие секторы недвижимости Грузии, особенно на гостиничный бизнес.

Смещение инвестиций в отели Батуми

Отели в Батуми заметно опережают апартаменты по доходности: показатели в этом секторе достигают 10–17%. Даже при более высокой стоимости входа рентабельность гостиничного номера примерно в 4,8 раза выше уровня аренды жилья. Это объясняется централизованной операционной моделью, при которой управление, маркетинг, бронирования, ресепшен и обслуживание объединены в единую систему, а объект рассматривается как единый бизнес.

Брендовые отели в Батуми демонстрируют стабильную загрузку: 68,6% в 2022 году, 70% в 2023-м и 71% в 2024-м. Средняя стоимость ночи около $286 указывает на устойчивый ценовой уровень даже при более осторожных сценариях рынка.

Для инвестора сочетание высокой загрузки и стабильной цены означает более предсказуемую модель денежного потока. В жилом сегменте доход сильнее зависит от простоев, поиска арендатора и индивидуального управления объектом — гостиничная модель частично снимает эти риски за счёт профессионального оператора.

При этом предложение качественных гостиниц в Батуми остаётся ограниченным: рынок представлен в основном city-отелями и отдельными международными сетями. Это усиливает интерес к новым проектам более высокого класса, где потенциал доходности поддерживается сочетанием дефицита предложения и устойчивого туристического спроса.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment