Рынок жилой недвижимости Грузии 2026: динамика Тбилиси и Батуми

Начало 2026 года подтвердило устойчивый рост рынка жилья Грузии, хотя динамика в Тбилиси и Батуми развивалась по разным сценариям, показывают данные отчета Colliers. В столице наибольший интерес сохраняется к центральным районам. В курортном Батуми спрос формируется преимущественно за счёт новостроек и иностранных покупателей.

Особенности продаж жилья в Тбилиси

В январе 2026 года в Тбилиси зарегистрировано 2 923 сделки с квартирами, что на 1,4% выше уровня аналогичного периода 2025-го. Общий объём рынка достиг 232 млн долларов.

На рынке новостроек наблюдалось снижение числа сделок на 2,3%. Негативное влияние оказали ограниченное предложение и задержки с регистрацией новых проектов. Средняя стоимость первичного жилья в Тбилиси увеличилась на 11,1 %, особенно заметно повышение в центральных районах города. Средняя цена за кв. м составила около 1 331 доллара.

Повторные продажи квартир в недавно построенных проектах выросли на 8%, а старые квартиры показали рост на 1,4%. Средняя стоимость на вторичном рынке увеличилась в среднем на 8% по городу: в центре — 8,7%, в широком центре — 7,8%, в пригородах — 3,8%. Жилье в этом сегменте подорожало на 5,3%.

В феврале количество сделок выросло на 20,4% — до 3 801, на $311 млн. На рынке новостроек зафиксировано повышение на 23,9%. Средняя цена за месяц не изменилась. В недавно реализованных проектах отмечено увеличение продаж на 8% и цен на 6,3%. На вторичном рынке старого жилья Тбилиси зарегистрировано на 15,7% больше договоров. Средняя стоимость подобных объектов увеличилась в среднем на 8,5% по городу: в центре — 11,6%, в широком центре — 8,2%, в пригородах — 9,1%.

Жилая недвижимость в Батуми: преобладание иностранцев

В январе 2026 года в Батуми зарегистрировано 1 293 сделки с квартирами, что на 25,3% выше уровня аналогичного периода 2025-го. Общий объём рынка достиг 77 млн долларов, увеличившись на 36,3% в годовом выражении.

В феврале заключено 1 315 договоров (+19,7%) — на $82 млн. На первичном рынке число сделок выросло на 22,7%, а цены — на 12,6%, до $1 334 за кв. м. Основной вклад в рост обеспечили прямые продажи от застройщиков, которые увеличились на 24,4%, а стоимость — на 23,2%. В сегменте перепродаж в новых домах динамика оказалась более сдержанной: +21,4% и +6,9% соответственно. На вторичном рынке старого жилья зафиксировано снижение активности на 12,8%.

Существенную роль в структуре спроса играют иностранцы, доля которых превысила показатели местных покупателей, а число сделок увеличилось на 53,9% в сегменте новостроек и на 47,6% — в секторе готовой недвижимости.

Выгоды инвестирования в недвижимость Грузии

Эксперты Galt Taggart констатируют, что рост цен не оказал положительного воздействия на доходность жилой недвижимости Грузии. Например, арендные ставки в Батуми остаются прежними, прибыль от сдачи жилья ежегодно сокращается. Причем, если валовый показатель упал за два года с 10% до 7%, то реальная, чистая, доходность еще ниже — 2-4%. В 2026 году ожидается дальнейшее снижение, поскольку предложение на рынке продолжает расти, сдерживая ставки. При сценарии удвоения апартаментного фонда, а именно такой рост заложен в прогнозах Galt & Taggart, владельцы смогут получить только 1,5–2%, а в некоторых случаях и уйти в минус

Аналитики International Investment отмечают, что инвестиции в жилье Грузии становятся все менее выгодными. При этом сегмент лакшери-отелей международных брендов демонстрирует высокий спрос и ограниченное предложение. Доходность в этом секторе существенно выше, а рынок элитных гостиниц отличается большей устойчивостью к колебаниям цен и спроса.набирает обороты уникальный для страны сегмент отелей международных брендов уровня лакшери. В этой сфере наблюдается дефицит предложений и сохраняется высокий спрос. Доходность намного выше, чем от жилья и в целом гостиничный элитный рынок более устойчив.

FAQ: Рынок жилой недвижимости Грузии, январь‑февраль 2026

1. Сколько сделок с жильём было зарегистрировано в Тбилиси и Батуми за январь‑февраль 2026 года?

• Тбилиси: 6 724 (январь — 2 923, февраль — 3 801)
• Батуми: 2 608  (январь — 1 293, февраль — 1 315)

2. Как изменилась активность на первичном рынке?

• Тбилиси: январь — снижение на 2,3%, февраль — рост на 23,9%
• Батуми: февраль — рост на 22,7%, с ключевым вкладом застройщиков (+24,4%)

3. Как изменились цены на первичное жильё?

• Тбилиси: средняя цена за кв. м — около 1 331 доллара, рост в феврале в недавно реализованных проектах на 6,3%
• Батуми: средняя цена — 1 334 доллара за кв. м, рост на 12,6%; продажи от застройщиков — +23,2%

4. Что происходило на вторичном рынке?

• Тбилиси: январь — рост средней стоимости на 8%, февраль — рост числа сделок на 15,7%, цены +8,5%
• Батуми: снижение активности старого жилья на 12,8%; перепродажи новых домов: +21,4% сделок и +6,9% цен

5. Какова роль иностранных покупателей?
   В Батуми иностранных покупателей больше, чем местных: рост числа сделок на первичном рынке +53,9%, на вторичном — +47,6%
6. Какова доходность инвестиций в жильё?
   В Батуми валовая доходность снизилась с 10% до 7%, реальная — 2–4%. Прогноз на 2026 год — дальнейшее падение при росте предложения.
7. Есть ли более устойчивые сегменты для инвестиций?
   Да, сегмент лакшери-отелей международных брендов: высокий спрос, ограниченное предложение и доходность выше, чем у жилой недвижимости.