Дата-центры EMEA уходят в дефицит

Спрос на дата-центры в EMEA обгоняет новое предложение

Рынок дата-центров в Европе, на Ближнем Востоке и в Африке вошел в 2026 год в состоянии жесткого структурного дефицита, где спрос на мощности растет быстрее, чем вводятся новые объекты. В своем годовом обзоре JLL по состоянию на конец 2025 года пишет, что рынок EMEA оказался в поворотной точке под влиянием беспрецедентного спроса, быстрого внедрения искусственного интеллекта и географического перераспределения новых проектов. Главный вывод отчета звучит однозначно: capacity is being absorbed faster than it can be replaced, а это означает, что борьба за доступ к мощности становится центральной темой для операторов, облачных компаний и корпоративных заказчиков.

Особенно наглядно это видно на ключевых европейских рынках FLAP-D — Frankfurt, London, Amsterdam, Paris и Dublin. JLL фиксирует, что совокупная действующая мощность этих рынков выросла с 1,8 ГВт в 2019 году до 3,6 ГВт к 2025 году, то есть фактически удвоилась за шесть лет. Но даже такой рост не успевает за новой волной спроса, поскольку на зрелых рынках строительство тормозят сетевые ограничения, регуляторные барьеры и дефицит площадок с подключенной мощностью.

Вакантность FLAP-D упала до рекордного минимума

Самый жесткий сигнал из отчета JLL — рекордно низкая вакантность. В четвертом квартале 2025 года средневзвешенный уровень свободных мощностей на рынках FLAP-D упал до 6,3% против 16,9% на пике в 2021 году. Одновременно 83% pipeline уже предварительно арендованы. Для рынка это означает смену модели поведения: если раньше заказчик мог рассчитывать на готовое предложение, то теперь meaningful capacity в Европе все чаще можно получить только через раннее бронирование и долгосрочный pre-commitment.

JLL отдельно подчеркивает, что найти contiguous space от 10 МВт и выше становится все труднее. Именно поэтому крупные клиенты все чаще ориентируются не на существующую доступность, а на будущий pipeline. Наиболее крупные стройки сегодня сосредоточены в Лондоне, где в pipeline находится 302 МВт, и во Франкфурте с 279 МВт. Но даже эти объемы не воспринимаются рынком как достаточный резерв, потому что спрос поглощает новые мощности еще до их ввода.

Искусственный интеллект меняет карту спроса на мощности

Отчет JLL прямо связывает новый этап роста с AI. По оценке компании, к 2030 году искусственный интеллект может формировать до половины всех workloads в дата-центрах. В 2025 году neocloud signings под AI-capacity в Европе почти утроились. При этом уже к концу 2026 года inference, как ожидается, начнет обгонять training, а это меняет и саму логику географии спроса: если обучение больших моделей тяготеет к сверхкрупным кластерам, то inference способен сильнее поддержать распределенный рост в новых и вторичных локациях.

Это важный сдвиг для всей EMEA-карты. Если классическая гиперконцентрация спроса еще недавно усиливала лишь крупнейшие хабы, то AI-нагрузки теперь начинают создавать условия для более широкого распределения капитала, инфраструктуры и земельных сделок. JLL считает, что более половины будущего AI-роста будет приходиться на Tier 2 и emerging markets, включая Nordic markets. Иными словами, рынок входит в фазу, когда одной только близости к старым core-hubs уже недостаточно для победы в конкуренции за новые проекты.

Дефицит подключенной земли меняет экономику отрасли

Отдельная линия отчета посвящена стоимости powered land — площадок, которые можно реально подключить к нужной мощности. JLL пишет, что ценовой разрыв между первичными и вторичными рынками в Европе продолжает расти. В среднем primary markets торгуются с премией 1,7x к secondary и 3,1x к tertiary locations. В отдельных странах, включая Великобританию, этот разрыв внутри страны доходит до 8,8x.

Причина уже не только в цене земли как таковой. Разница становится структурной из-за дорожающей инфраструктуры, сетевых ограничений и сроков подключения, которые в established hubs могут растягиваться до 10 лет. Поэтому today’s site selection increasingly depends not only on latency and customer proximity, but on whether power can be secured within a commercially relevant time frame. Для инвесторов и девелоперов это означает, что powered land становится одним из самых дефицитных и стратегических активов на рынке EMEA data centres.

Ближний Восток переходит к новой фазе роста дата-центров

Если в Европе главной темой остается дефицит, то на Ближнем Востоке JLL видит фазу ускоренного масштабирования. По данным отчета, в девяти metro-рынках региона общая действующая мощность уже достигла 1 ГВт, тогда как 2,2 ГВт находятся в стадии строительства, а еще 12 ГВт — в стадии планирования. Это означает, что текущий under-construction pipeline более чем вдвое превышает существующую мощность. JLL также прогнозирует, что общая емкость дата-центров на Ближнем Востоке может вырасти в четыре раза в течение ближайших пяти лет благодаря AI, cloud demand и крупным sovereign investment programs.

Наиболее зрелым рынком пока остаются ОАЭ: Абу-Даби и Дубай вместе аккумулируют 602 МВт общей мощности. Но Саудовская Аравия сокращает отставание гораздо быстрее, чем еще недавно ожидал рынок. Один только Эр-Рияд имеет 1,4 ГВт в стадии строительства и еще 5,2 ГВт запланированной мощности. Для региона это означает переход от отдельных национальных историй роста к реальной конкуренции за роль нового цифрового центра Ближнего Востока.

Европейские ограничения усиливают роль вторичных рынков

JLL фактически описывает новую карту рынка, в которой вторичные и региональные площадки перестают быть запасным вариантом и превращаются в полноценный канал масштабирования. На зрелых европейских рынках ограничения по сети и площадкам сохраняются даже там, где формально ослабевают регуляторные запреты. В Ирландии, например, в декабре 2025 года Комиссия по регулированию коммунальных услуг сняла moratorium, но сопроводила это условием: любой новый дата-центр, претендующий на подключение к сети, должен иметь onsite generation или battery systems, способные покрывать полное потребление. Это показывает, что даже восстановление доступа к рынку теперь сопровождается гораздо более жесткими энергетическими требованиями.

На этом фоне Франкфурт и Лондон, по оценке JLL, уже стали основными бенефициарами ограниченного предложения в других локациях. Но в долгосрочном плане даже они не смогут бесконечно абсорбировать отложенный спрос. Отсюда и растущий интерес к Nordics, Tier 2 markets и новым направлениям, где еще можно совместить скорость подключения, приемлемую стоимость земли и масштабируемость проектов.

Что это значит для инвесторов и корпоративных заказчиков

Практический вывод из отчета JLL предельно жесткий. В EMEA дата-центры уже не выглядят как сегмент, где можно спокойно выбирать между готовой мощностью и будущей стройкой. Рынок движется к модели, в которой доступ к capacity increasingly depends on timing, power strategy and pre-leasing discipline. Это усиливает значение земельного банкинга, долгосрочных контрактов с энергосетями, партнерств с local utilities и раннего входа в проекты еще на стадии разрешений и инфраструктурной подготовки.

Как сообщают эксперты International Investment, отчет JLL показывает, что EMEA data centres входят в фазу, где главный дефицит связан уже не просто с площадями, а с электричеством, сроками подключения и возможностью быстро вывести мощность на рынок. Для Европы это означает усиление роли вторичных рынков и удлинение горизонта планирования для арендаторов. Для Ближнего Востока — ускорение перехода от развивающегося рынка к масштабной инвестиционной платформе. А для инвесторов в недвижимость и инфраструктуру — рост интереса к powered land, energy-backed sites, цифровой логистике и активам, которые могут выиграть от AI-driven demand cycle.

FAQ

Что такое FLAP-D на рынке дата-центров?
Это пять крупнейших европейских рынков colocation: Frankfurt, London, Amsterdam, Paris и Dublin. Именно на них JLL традиционно оценивает основную динамику зрелого рынка дата-центров Европы.

Насколько низкой стала вакантность на рынках FLAP-D?
В четвертом квартале 2025 года она опустилась до 6,3%, что стало новым рекордным минимумом, тогда как 83% pipeline уже были предварительно арендованы.

Почему AI так сильно влияет на рынок дата-центров EMEA?
Потому что, по оценке JLL, к 2030 году AI может формировать до половины всех workloads, а сделки neocloud под AI-capacity в Европе почти утроились в 2025 году.

Что происходит с рынком дата-центров на Ближнем Востоке?
Регион быстро масштабируется: при существующей мощности 1 ГВт в строительстве находится 2,2 ГВт, а еще 12 ГВт планируются.

Почему вторичные рынки Европы становятся важнее?
Потому что в primary markets резко дорожает powered land, сроки подключения к сетям могут доходить до 10 лет, а ценовая премия к secondary locations уже достигает 1,7x в среднем.