Париж ужесточает налог на пустующее жильё

Столица ищет квартиры внутри существующего фонда

Париж готовится почти удвоить налоговую нагрузку на владельцев пустующего жилья, чтобы вернуть часть квартир на рынок аренды и продажи. Le Monde сообщил, что городские власти намерены использовать новую возможность, заложенную в бюджете Франции на 2026 год, и рассчитывают мобилизовать около 20 тыс. квартир. По оценке издания, проблема затрагивает примерно 20% жилищного фонда столицы, или около 274 тыс. объектов, которые не используются как постоянное жильё.

Пустующее жильё в этом контексте — это не просто квартира между двумя арендаторами. Речь идёт о недвижимости, которая длительное время не занята, не сдаётся на обычном рынке и не служит основным местом проживания. Для Парижа это стало политическим вопросом, потому что город одновременно сталкивается с дефицитом доступной аренды, высокой стоимостью покупки, давлением туристических объектов и сокращением постоянного населения.

Новая ставка должна заработать с 2027 года

Французская реформа создаёт единую систему налогообложения пустующих жилых помещений с 1 января 2027 года. Платформа Zéro Logement Vacant, связанная с государственной политикой борьбы с пустующим жильём, указывает, что новый налог заменит две прежние схемы — налог на пустующее жильё в напряжённых зонах и местный налог на пустующее жильё. В зонах с острым дефицитом жилья базовая ставка составит 17% от кадастровой арендной стоимости после первого года пустования и 34% после второго года, а муниципалитеты смогут увеличивать ставку.

Кадастровая арендная стоимость — это административная оценка потенциального дохода от недвижимости, используемая во французской налоговой системе. Она не равна рыночной аренде, но служит базой для расчёта ряда местных налогов. Поэтому повышение ставки не означает прямой налог на рыночную цену квартиры, но делает длительное удержание пустого объекта заметно дороже.

Париж хочет превратить налог в рычаг предложения

Для городских властей налог важен не столько как источник дохода, сколько как инструмент изменения поведения собственников. Если владелец держит квартиру пустой из-за ожидания роста цен, наследственного спора, ремонта, редкого личного использования или нежелания сдавать жильё, новая фискальная нагрузка должна подтолкнуть его к продаже, долгосрочной аренде или передаче объекта через социальные механизмы.

Ранее налоговые меры против пустующего жилья во Франции давали ограниченный результат. Главная причина — сложность администрирования и трудность отличить действительно пустующие квартиры от временно неиспользуемых, сезонных или находящихся в ремонте объектов. Новая схема усиливает роль муниципалитетов, потому что доход от налога должен поступать в бюджеты коммун или межмуниципальных объединений, а не только в государственную казну.

Почти каждый пятый объект не занят постоянно

Данные парижского подразделения региональной дирекции по окружающей среде, планированию и транспорту показывают масштаб проблемы: ещё в 2020 году около 19% жилья в Париже, или 262 тыс. объектов, относились к неиспользуемому фонду. В эту категорию входят разные типы объектов: долгосрочно пустующие квартиры, вторые резиденции, жильё для временного профессионального использования, туристическая меблированная аренда и краткосрочная техническая вакансия между жильцами.

Именно смешанная структура делает проблему сложной. Не каждую незанятую квартиру можно быстро вернуть в обычную аренду. Часть жилья требует ремонта, часть используется владельцами нерегулярно, часть связана с наследством или судебными спорами. Но для города даже частичная мобилизация фонда имеет значение: 20 тыс. квартир сопоставимы с несколькими годами строительства в условиях, когда свободной земли почти нет.

Налог дополняет борьбу со спекуляцией

Париж уже ведёт более широкую кампанию против практик, которые вытесняют постоянных жителей. На официальном сайте город описывает планы усилить контроль за незаконной туристической арендой, небезопасным жильём, нарушениями регулирования аренды, обходными схемами договоров и спекулятивными практиками. Власти также хотят создать муниципальную гарантию аренды и наблюдательный механизм по частному жилищному фонду.

Эта политика показывает, что налог на пустующие квартиры не рассматривается отдельно. Он становится частью набора мер против превращения жилья в пассивный финансовый актив. Для владельцев сигнал меняется: объект в Париже больше нельзя без последствий держать вне рынка годами, если город докажет, что он пустует без уважительной причины.

Брюссель уже использует штрафную модель

Париж ориентируется на другие крупные города, где власти также пытаются вернуть пустующие объекты в жилой оборот. В Брюссельском столичном регионе считается нарушением оставлять жильё незанятым или использовать его не по назначению более 12 месяцев подряд. После выявления подозрительного объекта владелец получает предупреждение и три месяца на доказательство, что жильё занято, либо на объяснение уважительной причины, такой как ремонт, форс-мажор или законное препятствие. Если объяснение не принято, применяется административный штраф, рассчитываемый по ширине фасада, числу пустующих этажей и длительности пустования.

Брюссельская модель важна для Парижа тем, что она соединяет налогово-штрафной подход с административной процедурой проверки. Владелец не наказывается автоматически только из-за подозрения, но обязан объяснить статус объекта. Если пустование продолжается, штраф растёт с годами, а город может добиваться передачи управления объектом публичному оператору для ремонта и сдачи в аренду.

Нью-Йорк бьёт по дорогим вторым домам

В Нью-Йорке похожая логика применяется к другому сегменту — дорогим вторым резиденциям, которые не являются основным местом проживания владельца. Губернатор штата Кэти Хокул предложила налог на жильё стоимостью от 5 млн долларов, если оно используется как второе жильё и принадлежит людям, не проживающим в городе. Власти оценивают потенциальные поступления не менее чем в 500 млн долларов в год и подчёркивают, что налог не должен затронуть обычных жителей Нью-Йорка.

Такой налог называют сбором на «пье-а-тер» — второе городское жильё для периодического пребывания. Для Парижа пример Нью-Йорка важен не деталями ставки, а политическим сдвигом: глобальные города начинают рассматривать пустующую или редко используемую недвижимость как проблему городской устойчивости, а не только как частное инвестиционное решение.

Старые меры во Франции критиковали за слабый результат

Французская Счётная палата ранее указывала, что политика борьбы с пустующим жильём даёт слабые результаты, несмотря на масштаб проблемы. По данным, приведённым Le Monde в 2025 году, во Франции насчитывалось более 3 млн пустующих жилых объектов, включая около 1,2 млн, пустовавших более двух лет. Среди причин назывались устаревание жилья, неудачное расположение, сложные наследственные ситуации и слабая координация государственных инструментов.

Этот вывод важен для оценки парижской инициативы. Одного повышения налога может быть недостаточно, если собственник не может быстро вывести объект на рынок из-за ремонта, раздела наследства, долгов или технического состояния дома. Поэтому наиболее эффективная политика обычно сочетает налоговое давление, помощь с ремонтом, юридическое сопровождение, социальную аренду и точный реестр пустующих объектов.

Парижская ставка — не только про доходы бюджета

Если средний владелец пустующей квартиры действительно столкнётся с удвоением ежегодного платежа, экономический расчёт изменится. Хранить объект пустым станет дороже, особенно если квартира не приносит арендного дохода и требует коммунальных расходов, страховки, ремонта и местных налогов. Для состоятельных владельцев эффект может быть ограниченным, но для наследников, мелких инвесторов и собственников нескольких квартир налог способен стать реальным стимулом.

Для арендаторов результат менее очевиден. Даже 20 тыс. возвращённых квартир не решат весь жилищный кризис Парижа, где спрос структурно превышает предложение. Но дополнительный фонд может снизить давление в отдельных районах, расширить выбор для семей и молодых специалистов, а также уменьшить долю объектов, которые работают только как капиталовое хранилище.

Риски для собственников и рынка

Главный риск для владельцев — усиление проверок и рост стоимости пассивного владения. Если квартира пустует, собственнику придётся документально объяснять причину: ремонт, невозможность проживания, судебный спор, временный характер пустования или другая уважительная ситуация. Без такой аргументации объект может попасть под повышенную ставку, а в некоторых системах — под штрафные процедуры.

Для рынка это означает постепенный переход от мягкой модели, где пустующая квартира считалась частным делом, к модели, где жильё в городе с дефицитом рассматривается как ограниченный ресурс. Такая логика усиливает роль муниципалитетов и может стать примером для других французских городов с острым дефицитом аренды.

Париж тестирует новую городскую норму

Решение Парижа отражает более широкий международный тренд. Города с дорогой недвижимостью всё чаще пытаются разделить право собственности и право держать жильё вне использования без общественных последствий. Брюссель давит на длительное пустование через штрафы и публичное управление, Нью-Йорк — через налог на дорогие вторые дома, Париж — через повышение ставки на пустующие квартиры и усиление муниципального контроля.

Как сообщают эксперты International Investment, парижская инициатива может стать важным тестом для европейских рынков жилья, где дефицит аренды всё чаще связан не только с недостаточным строительством, но и с неэффективным использованием уже существующего фонда. Критический вывод состоит в том, что налог на пустующие квартиры способен вернуть часть жилья на рынок, но не заменит строительства, ремонта старого фонда и реформы аренды. Если Париж ограничится только фискальным давлением, эффект будет умеренным; если налог станет частью точного учёта, поддержки ремонта и долгосрочной аренды, город может получить реальный прирост доступного предложения.

FAQ

Что хочет сделать Париж с пустующими квартирами?

Париж намерен усилить налоговое давление на владельцев жилья, которое длительно не используется, чтобы вернуть часть квартир на рынок аренды или продажи.

Когда новые правила могут заработать?

Единая французская система налогообложения пустующих жилых помещений должна вступить в силу с 1 января 2027 года.

Сколько пустующего жилья в Париже?

По оценкам, около одной пятой жилищного фонда Парижа не используется как постоянное жильё. В 2020 году это было около 262 тыс. объектов, а более свежая оценка, приведённая Le Monde, говорит примерно о 274 тыс.

Какой налог может применяться к пустующему жилью?

В напряжённых зонах базовая ставка по новой системе составляет 17% от кадастровой арендной стоимости после первого года пустования и 34% после второго года, при этом муниципалитеты смогут увеличивать ставку в пределах реформы.

Почему Париж сравнивают с Брюсселем и Нью-Йорком?

Брюссель штрафует длительно пустующее жильё и может передавать его в публичное управление, а Нью-Йорк продвигает налог на дорогие вторые дома стоимостью от 5 млн долларов. Все три города пытаются сократить пассивное владение жильём в условиях жилищного дефицита.

Поможет ли налог снизить цены на жильё в Париже?

Сам по себе налог вряд ли резко снизит цены, но он может увеличить предложение аренды и продажи, особенно если будет сочетаться с ремонтом пустующих объектов, контролем туристической аренды и поддержкой долгосрочной сдачи.

Кто больше всего рискует из-за новой политики?

Сильнее всего рискуют владельцы квартир, которые долго держат жильё пустым без документально подтверждённой причины. Это могут быть инвесторы, наследники, владельцы вторых резиденций и собственники объектов, не выведенных на рынок из-за ожидания роста цен.