Европа снова разогнала цены на жилье
Жилье в Европе снова дорожает после паузы, вызванной скачком процентных ставок и падением покупательской активности в 2022–2024 годах. В четвертом квартале 2025 года цены на жилье в Европейском союзе выросли на 5,5% год к году, а аренда — на 3,2%, показали данные Евростата. Наиболее быстрый рост пришелся не только на богатые столицы, но и на рынки с дефицитом предложения, государственными программами поддержки, туристическим спросом и притоком иностранных покупателей.
Жилье в ЕС снова стало дорожать быстрее аренды
Европейский рынок жилья завершил 2025 год в фазе восстановления. По сравнению с третьим кварталом цены на жилье в ЕС выросли на 0,8%, а арендные ставки — на 0,6%. Это означает, что рынок перестал находиться в режиме резкой коррекции, но не вернулся к равномерному росту: между странами сформировался широкий разрыв, где одни рынки прибавили более 15–20% за год, а другие остались почти на месте или продолжили снижаться.
Euronews Business отмечает, что главным фактором разворота стали более предсказуемые условия финансирования. После периода резкого роста ставок покупатели, откладывавшие сделки, начали возвращаться на рынок, а стабилизация банковских ставок сделала расчеты по ипотеке понятнее. При этом восстановление спроса наложилось на старую проблему: во многих городах предложение нового жилья остается недостаточным.
Важная деталь состоит в том, что рост цен на жилье снова обгоняет рост аренды. За десятилетие между 2015 годом и четвертым кварталом 2025 года цены на жилье в ЕС выросли на 64,9%, тогда как аренда увеличилась на 21,8%. Это усиливает разрыв между теми, кто уже владеет недвижимостью, и домохозяйствами, которые только пытаются войти на рынок.
Венгрия стала лидером европейского роста
Самый резкий скачок цен в четвертом квартале 2025 года зафиксирован в Венгрии, где жилье подорожало на 21,2% год к году. Это самый высокий показатель среди стран, охваченных статистикой Евростата. По оценкам экспертов, которые приводит Euronews Business, роль сыграли государственные программы поддержки покупки жилья, субсидированные схемы для собственников и активность инвесторов.
Венгерский случай показывает, как быстро государственная поддержка может разогнать спрос, если предложение ограничено. Когда покупателям дают льготный доступ к кредиту или субсидии, число заявок растет быстрее, чем рынок успевает построить новые дома и квартиры. В результате помощь, задуманная как инструмент доступности, может частично превращаться в рост цен.
Долгосрочные данные Евростата подтверждают масштаб венгерского цикла. С 2015 года по четвертый квартал 2025 года цены на жилье в Венгрии выросли на 290%, то есть почти вчетверо. Аренда за тот же период увеличилась на 109%, что также стало самым высоким показателем в ЕС.
Португалия, Хорватия и Испания дорожают из-за спроса на юг Европы
В еврозоне самыми быстрыми рынками стали Португалия, Хорватия и Испания. В Португалии цены выросли на 18,9% год к году, в Хорватии — на 16,1%, в Испании — на 12,9%. Эти страны объединяет не только восстановление ипотечного спроса, но и высокая привлекательность для иностранных покупателей, туристов, удаленных работников, пенсионеров и покупателей второго жилья.
Португалия остается примером рынка, где дефицит предложения сталкивается с международным спросом. Лиссабон, Порту, побережье и пригородные зоны давно испытывают давление из-за ограниченного строительства, туризма и инвестиционного интереса. По данным Euronews Business, дополнительный импульс дала государственная гарантийная схема для молодых покупателей первого жилья: она позволяет финансировать до 100% стоимости объекта, при этом государство гарантирует до 15% цены.
Испания выделяется среди крупнейших экономик ЕС. На фоне роста населения, туризма, внутренней миграции и иностранного капитала цены там поднялись почти на 13%. Мадрид, Валенсия, Барселона, Малага и прибрежные районы продолжают испытывать давление спроса, а расширение краткосрочной аренды и покупка второго жилья усиливают конкуренцию с местными жителями.
Хорватия стала еще одним примером туристического рынка, где недвижимость дорожает быстрее доходов населения. Прибрежные города и островные направления интересны как покупателям из других стран ЕС, так и инвесторам, ориентированным на аренду. Но такой спрос создает политический риск: чем сильнее цены отрываются от местных зарплат, тем острее становится вопрос доступности жилья.
Центральная и Восточная Европа вошла в новую волну роста
Высокие темпы роста не ограничились югом Европы. В Словакии цены выросли на 12,8%, в Болгарии — на 12,6%, в Латвии — на 11%, в Литве — на 10,8%, в Чехии — на 10,4%. Эти рынки часто остаются дешевле Западной Европы в абсолютных ценах, но быстрее реагируют на рост доходов, доступность кредита и дефицит современного жилья.
Для Центральной и Восточной Европы важна комбинация факторов. Экономический рост поддерживает спрос, урбанизация концентрирует покупателей в столицах и крупных городах, а строительные издержки после инфляционного шока 2021–2024 годов остаются высокими. В результате даже умеренное восстановление ипотечного кредитования быстро отражается в ценах.
Долгосрочные данные Евростата показывают, что регион уже прошел через масштабную переоценку жилья. С 2010 по 2024 год цены на жилье в ЕС выросли на 53%, но в отдельных странах рост был намного сильнее: в Венгрии — на 231%, в Эстонии — на 228%, в Литве — на 179%. За тот же период стоимость строительства новых жилых зданий в ЕС выросла на 56%, а в Венгрии, Болгарии и Румынии — особенно резко.
Франция и Германия отстают от новой волны
Крупнейшие экономики Европы не двигались синхронно. Среди четырех больших стран ЕС Испания стала явным лидером с ростом на 12,9%. Италия прибавила 4,1%, Германия — 3%, а Франция — всего 1%, оказавшись среди самых слабых рынков Европы.
Французский рынок все еще выходит из коррекции 2023–2024 годов. Рост ипотечных ставок, инфляция и снижение покупательной способности резко охладили сделки, особенно в крупных городах и на рынках старого жилья. Париж и часть региональных центров стабилизировались, но покупатели стали жестче оценивать цену, энергоэффективность и расходы на ремонт.
Германия также восстанавливается медленно после падения цен и кризиса девелоперов. Рынок страдает от дорогого строительства, нехватки нового предложения, более осторожного кредитования и слабой динамики экономики. Номинальный рост на 3% показывает, что падение, вероятно, остановилось, но широкого возвращения к буму пока нет.
Финляндия осталась единственным падающим рынком
Финляндия стала единственной страной среди 29 европейских рынков, где цены на жилье снизились в четвертом квартале 2025 года. Падение составило 3,1% год к году. Это выделяет страну на фоне общеевропейского восстановления и показывает, что снижение ставок и возвращение покупателей работают не везде одинаково.
Финский рынок остается под давлением после периода слабой экономики, осторожного спроса, чувствительности домохозяйств к процентным ставкам и высокой доли заемщиков с плавающими или быстро пересматриваемыми условиями. Там, где долговая нагрузка сильнее передается в бюджет семьи, восстановление спроса занимает больше времени.
Сравнение с южной Европой особенно показательно. В Португалии, Испании и Хорватии иностранный спрос и туристическая аренда поддерживают цены даже при дорогом кредите. В Финляндии рынок в большей степени зависит от внутренних покупателей, местных доходов и настроений домохозяйств.
Аренда растет медленнее, но давление на жильцов усиливается
Рост арендных ставок в ЕС на 3,2% в четвертом квартале 2025 года выглядит ниже, чем рост цен покупки, но для домохозяйств это не означает облегчения. Аренда увеличивается более плавно, потому что договоры часто пересматриваются постепенно, а регулирование в ряде стран ограничивает резкие скачки. Но накопленный рост остается значительным: с 2010 по 2024 год аренда в ЕС выросла на 25%, а с 2015 по конец 2025 года — еще заметнее в странах с перегретыми рынками.
Евростат оценивает, что в 2024 году домохозяйства ЕС в среднем тратили на жилье 19% располагаемого дохода. В городах почти 10% населения жило в домохозяйствах, где расходы на жилье превышали 40% располагаемого дохода; в сельской местности такая доля составляла 6%. Самые высокие показатели перегрузки жилищными расходами в городах были в Греции и Дании.
Это объясняет, почему рост цен на жилье быстро становится политической проблемой. Даже если собственники выигрывают от повышения стоимости активов, арендаторы и первые покупатели сталкиваются с более высоким барьером входа. Для молодежи, мигрантов, работников сферы услуг и семей без наследственного капитала жилье становится главным каналом неравенства.
Ипотека вернула спрос, но не решила дефицит
Стабилизация ставок в конце 2024 и в 2025 году стала ключевой причиной возвращения покупателей. Когда рынок понимает, что стоимость кредита больше не растет каждый месяц, семьи и инвесторы снова начинают планировать сделки. Но ставка сама по себе не создает новое предложение. Если строительство ограничено, а разрешения выдаются медленно, восстановление кредита быстро превращается в рост цен.
Европейский центральный банк в 2025 году указывал, что влияние прежнего цикла повышения ставок на ипотечные расходы домохозяйств будет сохраняться с задержкой, потому что многие кредиты переоцениваются постепенно. Это означает, что даже при стабилизации новых ставок часть заемщиков еще чувствует последствия дорогого кредита, а потребление может оставаться под давлением.
Для рынка жилья это создает двойную картину. Новые покупатели получают больше предсказуемости, но доступность остается хуже, чем в годы ультранизких ставок. Продавцы в сильных рынках снова получают ценовую власть, а покупатели в слабых экономиках продолжают ждать скидок.
Туристические рынки становятся политическим конфликтом
Самый острый рост цен наблюдается там, где обычный жилищный спрос конкурирует с международным капиталом и туристической экономикой. Португалия, Испания и Хорватия показывают, что привлекательность страны для жизни, отдыха и удаленной работы может быстро превратиться в проблему для местных жителей.
Краткосрочная аренда усиливает этот конфликт. Когда квартира может приносить больше дохода через туристические платформы, собственник менее заинтересован в долгосрочной аренде местным семьям. В туристических городах это сокращает предложение постоянного жилья и поднимает арендные ожидания.
Европейская комиссия уже вывела вопрос доступного жилья и краткосрочной аренды на уровень общеевропейской политики. В конце 2025 года Брюссель представил план по борьбе с дефицитом доступного жилья, включая будущие правила для краткосрочной аренды и большую гибкость для поддержки социального и доступного строительства.
Рынок 2026 года будет рынком расслоения
Данные за конец 2025 года не показывают единого европейского цикла. Скорее, они фиксируют расслоение. Венгрия, Португалия, Хорватия, Испания и часть Центральной Европы входят в 2026 год с перегретым спросом. Франция, Германия и Финляндия остаются осторожными рынками после коррекции. Италия находится между ними, с умеренным ростом и региональными различиями.
Для инвесторов это означает, что средняя цифра по ЕС мало помогает в выборе стратегии. Рост на 5,5% скрывает рынок, где Венгрия прибавляет более 21%, Португалия почти 19%, а Финляндия падает. Страна, город, район, качество здания, энергетический класс, арендное регулирование и доля иностранных покупателей становятся важнее общего европейского тренда.
Для властей главный вопрос заключается в том, как не повторить ошибку, при которой поддержка спроса без роста предложения приводит к новому витку цен. Льготная ипотека, гарантии и налоговые стимулы помогают покупателям только тогда, когда параллельно строятся новые дома, обновляется старый фонд и расширяется долгосрочная аренда.
Как сообщают эксперты International Investment, рост европейских цен на жилье в 2025 году нельзя читать как простой признак здоровья рынка. Это восстановление после процентного шока, но оно происходит на фоне хронического дефицита предложения, туристического давления и неравного доступа к кредиту. Главный риск 2026 года состоит в том, что страны с самым быстрым ростом снова начнут лечить проблему доступности жилья субсидированием спроса, хотя устойчивое решение лежит в строительстве, долгосрочной аренде, модернизации старого фонда и ограничении спекулятивного использования дефицитных квартир.
FAQ на русском
На сколько выросли цены на жилье в ЕС в 2025 году?
В четвертом квартале 2025 года цены на жилье в ЕС выросли на 5,5% по сравнению с тем же периодом 2024 года. По сравнению с третьим кварталом 2025 года рост составил 0,8%.
Где цены на жилье выросли сильнее всего?
Лидером стала Венгрия с ростом на 21,2% год к году. За ней следовали Португалия с ростом на 18,9%, Хорватия с 16,1% и Испания с 12,9%.
Почему жилье в Европе снова дорожает?
Главные причины — стабилизация ипотечных ставок, возвращение отложенного спроса, дефицит предложения, рост строительных затрат, государственные программы поддержки и спрос со стороны иностранных покупателей в туристических странах.
Какая страна показала падение цен?
Финляндия стала единственным рынком среди 29 европейских стран в обзоре, где цены снизились. Падение составило 3,1% год к году.
Почему Испания растет быстрее Франции и Германии?
Испания сочетает внутренний спрос, туризм, иностранные покупки, приток населения и дефицит нового жилья. Франция и Германия все еще восстанавливаются после коррекции, вызванной ростом ипотечных ставок и снижением покупательной активности.
Что означает рост цен для покупателей в 2026 году?
Покупателям придется внимательнее считать стоимость кредита, район, энергетический класс, арендное регулирование и ликвидность объекта. В перегретых рынках риск переплаты выше, а в слабых рынках больше пространства для переговоров.