Австралия меняет налоги на жилье

Австралийское правительство включило реформу налоговых льгот для инвесторов в недвижимость в бюджет 2026–2027 годов, пытаясь сместить поддержку от покупки готового жилья к строительству новых домов. Одновременно бюджетная позиция выглядит лучше прежних прогнозов, но страна остается в дефиците, а жилищный кризис становится одним из центральных политических рисков для правительства Энтони Альбанезе.

Жилье стало главным бюджетным вопросом

Австралия подошла к новому бюджету с редким сочетанием политических и экономических факторов: цены на жилье остаются высокими, молодые покупатели все дольше не могут войти на рынок, а государство ищет источники доходов без резкого усиления инфляционного давления. Bloomberg сообщил, что министр финансов Джим Чалмерс перед представлением бюджета назвал действующее положение на рынке жилья и в налоговой системе «несправедливым и неприемлемым», указав на необходимость помочь австралийцам получить опору на рынке собственности.

Реформа затрагивает две ключевые налоговые льготы, которые десятилетиями поддерживали спрос инвесторов на жилье. Первая — механизм зачета убытков по инвестиционной недвижимости против других доходов, включая зарплату. Вторая — скидка по налогу на прирост капитала, то есть налогу с прибыли при продаже актива. Оба инструмента давно находятся в центре спора о том, помогают ли они рынку аренды или, наоборот, усиливают конкуренцию между инвесторами и покупателями первого жилья.

Льготы по убыткам ограничат новостройками

С 1 июля 2027 года правительство ограничит возможность вычитать убытки по инвестиционной недвижимости из других доходов только покупками новых домов. Это означает, что налоговая поддержка будет направлена на новое предложение, а не на перепродажу уже существующих объектов. Для недвижимости, находившейся у инвесторов до вечера объявления бюджета, прежние правила сохранятся.

Для покупателей готового жилья после бюджетной даты правила станут жестче. Инвесторы смогут зачитывать убытки только против доходов от жилой недвижимости и переносить неиспользованные убытки на будущие годы. Но они больше не смогут уменьшать за счет таких убытков налог с зарплаты или других видов дохода. В практическом смысле это снижает привлекательность покупки существующих домов как налогового инструмента.

Налог на прирост капитала переписывают

Правительство также заменит действующую 50-процентную скидку по налогу на прирост капитала на механизм, основанный на инфляции, и введет минимальный налог в 30% на прирост стоимости с 1 июля 2027 года. По логике властей, налог должен взиматься с реального прироста капитала, то есть с прибыли после учета роста общего уровня цен. Новые правила будут применяться только к приросту стоимости после 1 июля 2027 года.

Для инвестиций в новостройки предусмотрен более мягкий режим: покупатели новых объектов смогут выбрать между прежней 50-процентной скидкой и новой схемой. Это важная деталь реформы, потому что правительство пытается не просто сократить налоговые преимущества инвесторов, а перенаправить их в строительство. В условиях дефицита жилья такой дизайн должен уменьшить давление на рынок готовых домов и поддержать предложение.

Правительство обещает 75 тысяч новых собственников

Канберра оценивает, что изменения в налоге на прирост капитала и механизме зачета убытков помогут дополнительно 75 000 австралийцев стать собственниками жилья в течение десятилетия. В бюджете это представлено как мера в пользу покупателей первого жилья и межпоколенческой справедливости, поскольку доступ к собственности в Австралии все сильнее зависит от возраста, наследства и уже накопленных активов.

Дополнительно правительство создает Фонд местной инфраструктуры на 2 млрд австралийских долларов. Деньги предназначены для муниципалитетов и коммунальных структур, которые должны подключать новые районы к воде, электричеству, канализации и дорогам. По оценке бюджета, эта инфраструктура должна поддержать строительство до 65 000 домов за десятилетие, а общий объем федеральных вложений в инфраструктуру, обеспечивающую жилищное строительство, достигнет 6,3 млрд австралийских долларов.

Иностранным покупателям продлевают запрет

Еще одна часть жилищного пакета — продление запрета на покупку готового жилья иностранными инвесторами до середины 2029 года. Эта мера направлена на снижение конкуренции за уже существующие дома, хотя ее реальный эффект зависит от доли иностранных покупателей в конкретных городах и ценовых сегментах. Правительство также заявляет, что продолжит работу со штатами и территориями над унификацией и усилением прав арендаторов.

Рынок аренды остается отдельной точкой напряжения. Австралия уже провела первые за более чем 30 лет последовательные повышения федеральной помощи арендаторам, а поддержку получают более 1,4 млн арендаторов. Бюджет также предусматривает 59,4 млн австралийских долларов для организаций общественного жилья, чтобы обеспечить социальным жильем более 4 000 молодых людей в возрасте от 16 до 24 лет, находящихся под риском бездомности или уже столкнувшихся с ней.

Дефицит сокращается, но не исчезает

Фискальная картина стала лучше, чем ожидалось в конце 2025 года. Парламентская библиотека Австралии ранее указывала, что в среднесрочном обзоре бюджета дефицит на период 2025–2026 — 2028–2029 годов был снижен до 143,2 млрд австралийских долларов с 151,6 млрд австралийских долларов в предвыборном прогнозе, главным образом за счет мер экономии и более высоких налоговых поступлений.

На рынке ожидали, что новый бюджет покажет примерно 37 млрд австралийских долларов дефицита в 2025–2026 годах и 36 млрд австралийских долларов в 2026–2027 годах. ANZ Research связывал бюджет с тремя темами: краткосрочной поддержкой стоимости жизни, энергетической безопасностью и долгосрочными изменениями налогового режима инвестиционной недвижимости, которые должны укрепить доходную базу бюджета в следующем десятилетии.

Снижение дефицита оплачено налоговой реформой

Официальный бюджет делает налоговую реформу не только жилищной, но и фискальной мерой. Власти одновременно вводят постоянный налоговый зачет до 250 австралийских долларов для работающих с 2027–2028 налогового года, сохраняют ранее утвержденные снижения подоходного налога и вводят упрощенный вычет до 1 000 австралийских долларов без необходимости хранить чеки. По оценке правительства, дополнительный зачет должен охватить более 13 млн работающих австралийцев.

Это политически сложная конструкция. Правительство забирает часть налоговых преимуществ у инвесторов в недвижимость, но одновременно дает широкие налоговые послабления работникам и малому бизнесу. Для бизнеса бюджет предусматривает постоянное списание активов стоимостью до 20 000 австралийских долларов для компаний с оборотом до 10 млн австралийских долларов и возвращение механизма переноса убытков назад, который позволяет отдельным компаниям получать возврат налога, уплаченного в предыдущие годы.

Цены на жилье остаются высоким барьером

Реформа происходит на фоне перегретого, но неоднородного рынка. По данным PropTrack, национальные цены на жилье в апреле 2026 года снизились на 0,1% за месяц, впервые в этом году, но оставались на 8,5% выше уровня годом ранее, а медианная стоимость жилья по стране составляла 910 000 австралийских долларов. В столицах медианная стоимость достигала 1,017 млн австралийских долларов, при этом Сидней и Мельбурн уже показывали месячное снижение.

Снижение месячных цен не означает доступного рынка. Австралийский институт здравоохранения и благосостояния фиксирует, что доля домохозяйств, владеющих жильем с ипотекой или без нее, снизилась до 67% по переписи 2021 года с 70% в 2006 году. Особенно заметно ухудшение среди молодых австралийцев, тогда как пожилые поколения чаще владеют жильем полностью.

Рынок ждет реакции инвесторов

Главная неопределенность — поведение инвесторов после изменения налоговых правил. Сторонники реформы считают, что ограничение льгот снизит спрос на существующее жилье и освободит часть рынка для покупателей первого жилья. Противники предупреждают, что инвесторы могут сократить покупки, что ухудшит предложение арендного жилья и усилит давление на арендаторов.

Правительство пытается смягчить этот риск переходным периодом и сохранением прежних правил для уже купленных объектов. Политический расчет очевиден: не спровоцировать резкий выход инвесторов, но изменить стимулы для будущих сделок. Однако эффект будет зависеть от ставок по ипотеке, строительных затрат, миграционного спроса, планировочных ограничений и скорости подключения новых участков к инфраструктуре.

Австралийский бюджет показывает, что жилищный кризис перестал быть только социальной темой и стал частью налоговой и долговой стратегии. Реформа может снизить преимущество инвесторов на рынке готового жилья, но она не решит проблему предложения без ускорения строительства и планировочных согласований. Как сообщают эксперты International Investment, главный риск состоит в том, что налоговые изменения улучшат бюджетную математику быстрее, чем доступность жилья: молодые покупатели получат более справедливые правила, но не обязательно более дешевые дома в ближайшие годы.

FAQ по бюджету Австралии и налогам на жилье

Что меняется для инвесторов в недвижимость в Австралии?
С 1 июля 2027 года вычет убытков по инвестиционной недвижимости из других доходов будет доступен в основном для новых домов. Для покупки готового жилья после бюджетной даты налоговая выгода станет ниже.

Что такое механизм зачета убытков по инвестиционной недвижимости?
Это правило, позволяющее инвестору уменьшать налогооблагаемый доход, если расходы по объекту, включая проценты по кредиту и содержание, превышают арендный доход. В Австралии этот механизм часто использовался покупателями инвестиционного жилья.

Что произойдет с налогом на прирост капитала?
50-процентная скидка будет заменена схемой, учитывающей инфляцию, а минимальный налог на прирост стоимости составит 30% с 1 июля 2027 года. Новые правила будут применяться к будущему приросту стоимости.

Повлияет ли реформа на уже купленную недвижимость?
Для объектов, находившихся у инвесторов до вечера объявления бюджета, прежние правила сохранятся. Это сделано, чтобы избежать резкого изменения условий для действующих владельцев.

Станет ли жилье в Австралии дешевле?
Бюджетные меры могут ослабить спрос инвесторов на готовое жилье и поддержать новостройки, но цены зависят также от ставок, строительства, миграции, земли и инфраструктуры. Быстрого снижения цен бюджет не гарантирует.

Почему бюджетный дефицит важен для рынка жилья?
Дефицит показывает, сколько государству нужно занимать для финансирования расходов. Если бюджетная позиция улучшается, у правительства больше пространства для целевых мер, но чрезмерные стимулы могут усилить инфляцию и давление на ставки.