Европа лидирует в домах для HNWI

Европа стала главным регионом мира для покупки элитных домов отдыха среди состоятельных инвесторов. Новый рейтинг Global Citizen Solutions показывает, что покупатели с высоким капиталом выбирают не просто недвижимость у моря или в горах, а сочетание роста стоимости, безопасности, климата, инфраструктуры, удобного доступа и понятных правил владения.

Второй дом стал частью стратегии капитала

Рынок элитных домов отдыха перестал быть только вопросом статуса. Для HNWI, то есть high-net-worth individuals, или людей с высоким уровнем капитала, второй дом все чаще становится многофункциональным активом. Он должен быть местом отдыха, семейной базой, инструментом сохранения капитала, частью международной мобильности и потенциальным источником арендного дохода.

Funds Society, ссылаясь на исследование Global Citizen Solutions, сообщает, что семь из десяти лучших мировых направлений для покупки luxury vacation homes находятся в Европе. Это показывает, что европейская премиальная недвижимость сохраняет конкурентное преимущество даже после роста цен, ужесточения визовых правил, изменения налоговых режимов и политических дебатов вокруг иностранных покупателей.

Главный вывод исследования состоит в том, что лидируют не рынки с одним сильным показателем, а направления, где совпадают три фактора: качественная недвижимость, высокий уровень жизни и удобная доступность. Для состоятельного покупателя дом отдыха — это не только квадратные метры, но и аэропорт, безопасность, медицина, климат, школы, рестораны, яхтенная инфраструктура, культурная среда и юридическая предсказуемость.

Европейское лидерство оказалось структурным

Преимущество Европы в рейтинге выглядит не случайным. Регион сочетает мягкий климат, развитую транспортную сеть, политическую стабильность, устойчивую правовую систему и давно сложившуюся инфраструктуру премиального отдыха. Средиземноморские курорты, альпийские рынки, исторические города и островные направления создают широкий выбор для разных типов покупателей.

Patricia Casaburi, глава Global Citizen Solutions, объясняет лидерство Европы редким сочетанием климата, luxury-инфраструктуры, безопасности и доступных условий покупки. Для рынка это важная формулировка: состоятельные покупатели смотрят не только на ожидаемую доходность, но и на качество владения. Дом, который сложно использовать, обслуживать или юридически оформить, теряет привлекательность даже при сильном росте цен.

Европа выигрывает именно в комплексности. В США выше воздушная связность, в отдельных азиатских или океанийских направлениях выше фактор экзотики и диверсификации, но европейские рынки чаще дают баланс: туда удобно летать, там понятны правила собственности, есть зрелая индустрия управления недвижимостью и стабильный спрос со стороны международных арендаторов.

Испания стала примером сбалансированного рынка

Испания выделяется как один из наиболее сильных рынков для HNWI благодаря сочетанию роста стоимости и высокого качества жизни. В исследовании она названа направлением, которое соединяет заметную переоценку недвижимости с лучшим показателем качества жизни среди анализируемых рынков.

Для состоятельных покупателей это делает Испанию особенно удобной. В стране есть несколько разных премиальных сегментов: Балеарские острова, Марбелья, Коста-дель-Соль, Мадрид, Барселона, Канарские острова и прибрежные курортные зоны. Каждый из них предлагает разный профиль: яхтенный отдых, семейную резиденцию, городской lifestyle, сезонную аренду или долгосрочное сохранение капитала.

Испания также выигрывает от инфраструктуры. Международные аэропорты, развитый рынок услуг для иностранцев, школы, медицина, гастрономия и культурная среда делают владение вторым домом практичным, а не только эмоциональным решением. Но высокая популярность несет и риски: рост цен, локальные ограничения на краткосрочную аренду, общественное недовольство туризмом и более пристальное внимание властей к иностранным покупателям.

Португалия лидирует по росту оценки активов

Португалия стала одним из наиболее заметных рынков в исследовании благодаря росту медианной банковской оценки недвижимости на 17,7% к октябрю 2025 года. Это самый высокий показатель appreciation в рейтинге, что делает страну особенно интересной для покупателей, которые совмещают lifestyle и инвестиционный расчет.

Алгарве, Компорта, Лиссабонское побережье, Кашкайш, Эшторил, Мадейра и Порту формируют разные сценарии владения. Алгарве остается классическим рынком отдыха, Компорта — направлением для discreet luxury, Лиссабон и Кашкайш — более городским и семейным форматом, Мадейра — выбором для климата, удаленной работы и налогово-резидентских стратегий прошлых лет.

Но Португалия уже не является дешевой альтернативой Испании. Рост цен, изменение программы золотой визы, завершение прежнего режима NHR для новых заявителей и напряженность вокруг доступности жилья меняют рынок. Для HNWI это означает, что простая ставка на рост уже недостаточна. Нужно учитывать ликвидность конкретной локации, ограничения аренды, налоговый статус и качество управления объектом.

Франция и Италия продают престиж и долгий спрос

Франция и Италия привлекают состоятельных покупателей не только доходностью, но и престижем. Лазурный берег, Париж, Прованс, Альпы, Тоскана, озеро Комо, Сардиния и Амальфитанское побережье — это рынки, где недвижимость работает как культурный и семейный актив. Покупатели часто рассматривают такие объекты не как краткосрочную инвестицию, а как часть долгосрочного портфеля.

Рост цен там может быть умереннее, а входной билет — выше, но устойчивый международный спрос поддерживает ликвидность лучших объектов. В таких локациях важны не средние показатели рынка, а редкость: вид, береговая линия, историческое здание, приватность, архитектура, участок, доступ к маринам или горнолыжной инфраструктуре.

Для HNWI это означает иной тип решения. Покупка во Франции или Италии чаще мотивирована не максимальной доходностью, а сохранением ценности, семейным использованием и статусом. Но такие рынки требуют сложной юридической и налоговой подготовки, особенно при наследовании, владении через структуры, сдаче в аренду и смене резидентства.

Альпы работают как рынок дефицита

Австрия и Швейцария в исследовании выделяются как рынки с почти максимальными уровнями безопасности и ограниченным предложением. В отличие от южноевропейских направлений, где важны сезонное использование, солнце и побережье, альпийские рынки работают по логике дефицита и межпоколенческого сохранения капитала.

В Швейцарии ограничения для иностранных покупателей и жесткое регулирование предложения создают высокий барьер входа. Это снижает доступность, но поддерживает редкость и ценность объектов. Австрия считается более доступной для иностранных покупателей по сравнению со Швейцарией, хотя и там правила зависят от региона, назначения объекта и статуса покупателя.

Альпийская недвижимость часто покупается не для максимальной аренды, а для семейного использования на десятилетия. Ограниченность земли, экологические нормы, устойчивый туризм и статус курортов формируют рынок, где лучшие объекты редко выходят в продажу. Именно поэтому безопасность и дефицит становятся инвестиционным аргументом.

Южная Европа и Альпы отражают разные мотивы

Исследование разделяет рынки на две крупные логики. Южная Европа — Испания, Португалия, Франция и Италия — привлекает покупателей, которые хотят lifestyle, климат, сезонное использование, культурную интеграцию и потенциальный рост стоимости. Это рынки эмоционального и практического владения одновременно.

Альпийские рынки — Австрия и Швейцария — чаще выбирают покупатели, ориентированные на долгий горизонт, безопасность и сохранение семейного капитала. Там меньше спекулятивной логики и больше внимания к качеству объекта, редкости и устойчивости прав собственности.

Для консультантов, private bankers и семейных офисов это различие важно. Один клиент покупает дом в Алгарве, чтобы проводить там лето, сдавать объект в сезон и получить рост стоимости. Другой покупает шале в Альпах, чтобы сохранить актив для детей и внуков. Формально оба покупают vacation home, но инвестиционная логика у них разная.

Доступность стала новым фактором роскоши

Раньше элитная недвижимость часто оценивалась через вид, площадь, архитектуру и приватность. Теперь к этим параметрам добавилась доступность. Для международного покупателя важно, как быстро он может добраться до дома, сколько прямых рейсов есть из ключевых городов, насколько просто оформить сделку, нанять управляющую компанию и подключить объект к аренде или сервисному обслуживанию.

США в исследовании выделяются именно по воздушной связности. Но Европа выигрывает тем, что сочетает хорошую транспортную доступность с разнообразием направлений на небольшом расстоянии. Для семей, которые живут между несколькими странами, это принципиально: второй дом должен быть местом регулярного использования, а не активом, до которого трудно добраться.

Доступность включает и правила владения. В одних странах иностранцы могут покупать недвижимость почти свободно, в других действуют региональные ограничения, проверки, разрешения или лимиты. Для HNWI юридическая предсказуемость становится частью стоимости объекта. Чем сложнее владение, тем выше расходы на сопровождение и ниже круг потенциальных покупателей при перепродаже.

Инвестиционная доходность больше не единственный критерий

Главный сдвиг рынка состоит в том, что HNWI все реже смотрят на второй дом как на чистую финансовую инвестицию. Доходность важна, особенно если объект сдается в аренду, но она не решает все. Покупатель оценивает, будет ли семья реально пользоваться домом, насколько комфортна локация, как объект вписывается в налоговую, миграционную и наследственную стратегию.

Global Citizen Solutions прямо подчеркивает, что методология делает больший акцент на lifestyle и привлекательности направления, чем на чистых фундаментальных показателях недвижимости. Это отражает реальное поведение состоятельных покупателей: vacation home — это потребляемый актив. Его ценность возникает не только от перепродажи, но и от опыта владения.

Такой подход особенно важен после пандемии, роста удаленной работы и усиления глобальной мобильности капитала. Второй дом может стать резервной базой, сезонной резиденцией, местом для детей, частью стратегии образования, здоровья, безопасности или будущего переезда. Поэтому рынок luxury vacation homes пересекается с инвестиционной миграцией, private banking и wealth planning.

Риски европейского лидерства растут

Европейское лидерство не означает отсутствия проблем. Во многих странах растет политическое давление на иностранных покупателей и краткосрочную аренду. Испания, Португалия, Греция, Италия и Франция сталкиваются с напряжением из-за доступности жилья для местных жителей. Туристическая перегрузка, рост арендных ставок и нехватка жилья усиливают регулирование.

Для HNWI это создает новые риски. Объект, который сегодня можно сдавать краткосрочно, завтра может попасть под ограничения. Налоговый режим может измениться. Муниципалитет может ввести лицензирование или лимиты. Программа ВНЖ может быть пересмотрена. Поэтому покупка требует не только анализа цены, но и оценки политической устойчивости правил.

Еще один риск — ликвидность. На растущем рынке кажется, что элитный объект всегда можно продать. Но в реальности премиальная недвижимость ликвидна только в лучших локациях, при правильной цене и юридически чистой структуре. Слишком дорогой, плохо управляемый или регуляторно сложный объект может зависнуть на рынке.

Что это означает для инвесторов

Для инвесторов рейтинг показывает не просто модные направления, а изменение логики премиальной недвижимости. Капитал идет туда, где lifestyle и инвестиционная надежность совпадают. Европа выигрывает потому, что умеет соединять климат, инфраструктуру, безопасность, культуру и понятные правила.

Испания выглядит как рынок баланса, Португалия — как рынок сильного роста стоимости, Франция и Италия — как рынки престижа и долгого спроса, Австрия и Швейцария — как рынки дефицита и защиты капитала. За пределами Европы Япония, Новая Зеландия и США предлагают диверсификацию, безопасность или транспортную связность, но Европа остается ядром глобального спроса.

Для покупателей главный вывод прост: выбирать второй дом нужно не по одной цифре роста цены, а по совокупности факторов. Лучший рынок — не тот, где недвижимость выросла сильнее всего, а тот, где объект можно использовать, сохранить, обслуживать, сдавать, передать наследникам и продать без потери юридической и экономической предсказуемости.

Как сообщают эксперты International Investment, лидерство Европы на рынке luxury vacation homes показывает, что состоятельные покупатели все чаще объединяют инвестиции, мобильность и lifestyle в одну стратегию. Критический риск состоит в том, что самые популярные направления могут столкнуться с регуляторным ужесточением из-за жилищного давления и туристической перегрузки. Для инвесторов главный вопрос — не только где растут цены, а где сохранится право комфортно владеть, использовать и ликвидно продать объект в течение следующего десятилетия.