Налог на второе жилье в Нью-Йорк: новые ставки для элитной недвижимости в США

Нью-Йорк включил в бюджет штата прогрессивный налог на элитные вторые дома, сообщает Reuters. Ставки дифференцированы в зависимости от рыночной стоимости недвижимости. Мера начнёт действовать с 1 июля 2026 года. Ожидается, что нововведение будет приносить около 500 млн долларов в год, что поддержит экономику города.

Ставки и механизм налога на жилье в Нью-Йорке

Пьед-а-терр налог (pied-à-terre tax) — это ежегодная надбавка на недвижимость в Нью-Йорке, которая не используется как основное место проживания. Механизм предполагает, что владельцы дорогих объектов, которые не платят муниципальный подоходный налог, будут дополнительно участвовать в финансировании городских сервисов.

Недвижимость не считается вторым жильём и освобождается от дополнительного налога, если в ней проживает один из владельцев либо их близкие родственники — супруги, родители, дети, братья и сёстры, бабушки и дедушки, внуки, а также арендаторы.

Пока доплата на вторые дома введена на 2026 финансовые год. Размер ставки зависит от рыночной стоимости объекта:

• $5–15 млн — 0,8%
• $15–25 млн — 1,05%
• свыше $25 млн — 1,3%

Для квартир и кооперативов предусмотрена отдельная шкала: 4% для недвижимости за $1–3 млн, 5,25% для объектов за $3–5 млн. Максимальное налогообложение предусмотрена для жилья дороже 5 млн долларов — 6,5%.

Возможен пересмотр системы оценки недвижимости с целью приведения кадастровой стоимости к рыночным значениям. С 2028 финансового года ставки для квартир планируется привести к уровню, применяемому к домовладениям.

Причины налоговых изменений в Нью-Йорке: дефицит бюджета

Инициатива с доплатами появилась в результате нарастающего разрыва между доходами и расходами в бюджете Нью-Йорка. По оценке городского финансового анализа на 2026-2030 гг., дефицит в среднесрочной перспективе формируется на уровне примерно 3–5 млрд долларов в год, а в пиковые периоды планового горизонта достигает порядка 9–10 млрд ежегодно.

Бюджет на текущий финансовый год остаётся формально сбалансированным, однако результат обеспечивается за счёт временных мер. В расчётах используются разовые источники дохода и сокращение резервов, объём которых в плановый период снижается с уровней около 8 млрд долларов до менее 6 млрд, а также перераспределение расходов.

Расходная часть растёт быстрее доходной базы. За период планирования совокупные расходы увеличиваются более чем на $20 млрд долларов, при этом основное давление формируют социальные программы, субсидии на жильё, образование и здравоохранение, а также обслуживание долга, которое превышает $10 млрд ежегодно. Темпы роста налоговых поступлений отстают от динамики расходов, что усиливает структурный разрыв.

Позиция властей и городских администраций

Мэр Нью-Йорка Зохран Мамдани заявил, что налоги для сверхбогатых владельцев недвижимости и международных инвесторов позволит сократить бюджетный дефицит. По его словам, мера направлена на более справедливое распределение налоговой нагрузки, при котором обеспеченные налогоплательщики участвуют в финансировании города, а городские власти учитывают давление роста стоимости жизни на жителей с низкими и средними доходами. В качестве одного из примеров объектов, которые могут попадать под действие новой политики, он назвал пентхаус основателя компании Citadel Кена Гриффина. Это жилье с видом на Центральный парк стоит 238 млн долларов.

Спикер городского совета Нью-Йорка Джули Менина поддержала инициативу, отметив её потенциал как источника дополнительных доходов для ключевых городских служб. Она связала предложение с усилиями по укреплению финансовой устойчивости города и снижению нагрузки на работников со средними доходами.

Руководители городских районов также выступили в поддержку. Глава Бруклина Антонио Рейносо заявил, что Нью-Йорк не должен становиться пространством для сверхбогатых инвесторов. Президент Манхэттена Брэд Холлман-Сигал отметил, что элитные объекты часто используются как инструмент сохранения капитала и нередко остаются пустующими, при этом их владельцы пользуются городской инфраструктурой и системой безопасности. По его оценке, такие активы должны вносить более существенный вклад в финансирование транспорта, школ и городских служб.

Губернатор штата Нью-Йорк Кэти Хокул заявила, что владельцы многомиллионных вторых домов способны участвовать в поддержке города наравне с другими жителями, учитывая масштаб используемых ими городских ресурсов.

Что это значит для инвесторов

Основатель хедж-фонда Citadel Кен Гриффин заявил, что подобные меры могут ухудшить инвестиционный климат Нью-Йорка и снизить привлекательность рынка элитной недвижимости. Управляющий хедж-фондом Pershing Square Capital Management Билл Экман предупредил о возможном оттоке капитала и снижении интереса к премиальному сегменту жилья. Предприниматель и инвестор Кевин О’Лири выразил сомнение в эффективности налога и указал на риски для ликвидности дорогостоящих объектов.

Аналитики International Investment отмечают, что подобные инициативы обычно приводят к охлаждению спроса со стороны инвесторов и состоятельных покупателей. Подобные процессы уже происходят в Лондоне после введения дополнительных налогов и отмены ряда льгот на рынке элитной недвижимости.

Стратегии инвестирования на рынке недвижимости Нью-Йорка могут измениться. Часть капитала в таких случаях перераспределяют в пользу юрисдикций с более выгодной налоговой политикой и меньшими регуляторными рисками.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment