Настроения на рынке недвижимости Сингапура ухудшились

Руководители сингапурских девелоперских, консалтинговых и финансовых компаний впервые за несколько кварталов оценили текущее состояние рынка недвижимости ниже нейтрального уровня. Индекс текущих настроений Национального университета Сингапура снизился с 6,1 пункта в четвертом квартале 2025 года до 4,9 пункта в первом квартале 2026-го, а сводный показатель упал с 5,8 до 4,9 пункта. Главными рисками участники опроса назвали инфляцию, процентные ставки, замедление мировой экономики и рост строительных расходов. Жилищный сектор при этом сохранил относительную устойчивость, а наиболее слабые оценки получили деловые парки, торговые объекты и гостиничная недвижимость.

Индекс впервые опустился ниже нейтральной отметки

Индекс настроений на рынке недвижимости оценивается по шкале от нуля до десяти. Значение выше пяти указывает на преобладание оптимизма, ниже пяти — на пессимизм. Исследование охватывает руководителей девелоперских компаний, консультантов, финансовых организаций и поставщиков профессиональных услуг. Ответы не взвешиваются по размеру бизнеса, поэтому показатель отражает направление настроений, но не долю рынка, которую контролируют участники.

Индекс будущих условий снизился умереннее — с 5,5 до 5 пунктов. Руководители отрасли, таким образом, оценили прошедшие шесть месяцев негативнее, чем предстоящий период. Рынок приблизился к границе между ухудшением и стабилизацией, но ожидания пока не указывают на уверенное восстановление.

Снижение сводного индекса на 0,9 пункта за квартал оказалось особенно заметным после относительного оптимизма конца 2025 года. Причиной стала комбинация внешних и внутренних факторов: возможное удорожание энергии и материалов, риски для мировой торговли, неопределенность ставок и опасения по поводу занятости.

Инфляция стала главным риском для недвижимости

Доля участников, опасающихся роста инфляции и процентных ставок в ближайшие шесть месяцев, увеличилась с 11,8% до 80%. Это самое резкое изменение среди всех вариантов ответа. Замедление мировой экономики назвали риском 75% опрошенных против 70,6% кварталом ранее.

Рост строительных расходов беспокоит 65% руководителей против 47,1% в конце 2025 года. Возможного ухудшения внутренней экономики и сокращения рабочих мест опасаются 60%, а более жестких условий финансирования и снижения ликвидности долгового рынка — 35%. Доля тех, кто ожидает новых государственных мер по охлаждению недвижимости, напротив, снизилась с 52,9% до 40%.

Опасения по поводу избытка предложения также ослабли. Только 5% респондентов назвали потенциально чрезмерное количество новых жилых проектов угрозой против 23,5% в предыдущем квартале. Доля обеспокоенных увеличением предложения земельных участков сократилась с 17,6% до 10%, а риск ценового пузыря и спекуляций отметили 15% против 17,6%.

Эти ответы показывают изменение характера риска. Руководители меньше опасаются перегрева, дефицита контроля и чрезмерного количества строек. На первый план вышли себестоимость, доступность капитала и способность покупателей и арендаторов выдержать возможное увеличение расходов.

Фактическая инфляция пока остается умеренной

Текущие ценовые данные выглядят спокойнее отраслевых ожиданий. Статистическое управление Сингапура зафиксировало в мае рост индекса потребительских цен на 1,8% в годовом выражении. За месяц цены повысились на 0,7%.

Расхождение объясняется тем, что опрос измеряет прогноз на следующие шесть месяцев, а официальная инфляция описывает уже состоявшееся изменение потребительских цен. Девелоперы учитывают будущие затраты на энергию, металл, бетон, перевозки, страхование и банковское финансирование. Часть этих расходов может проявиться в строительных бюджетах раньше, чем в общей потребительской инфляции.

Министерство торговли и промышленности сохранило прогноз роста экономики на 2026 год в диапазоне 2–4%, одновременно указав на существенное повышение внешних рисков. По последней предварительной оценке, валовой внутренний продукт Сингапура вырос во втором квартале на 5,7% в годовом выражении после пересмотренного роста на 6,3% в первом квартале. Экономика продолжает расширяться, но бизнес опасается, что внешние потрясения позднее затронут торговлю, финансирование и инвестиции.

Жилье остается самым устойчивым сегментом

Наиболее высокую текущую оценку получила жилая недвижимость за пределами центральных районов. Ее чистый баланс составил плюс 15%. Показатель рассчитывается как разница между долей положительных и отрицательных ответов. Премиальное жилье получило плюс 5%, а его прогноз на следующие шесть месяцев оказался нейтральным.

Жилье в пригородных и внешних районах сохранило прогнозный баланс плюс 15%. Устойчивость этого сегмента связана с более широкой базой местного спроса и меньшей зависимостью от иностранных инвесторов и международных компаний. При этом значение снизилось с плюс 18% кварталом ранее, что указывает на ослабление даже наиболее стабильной части рынка.

Управление городской реконструкции Сингапура сообщило, что цены частного жилья в первом квартале выросли на 0,9% после увеличения на 0,6% кварталом ранее. Квартплата повысилась только на 0,3%. Цены квартир и других объектов без собственного земельного участка прибавили 1,3%, а стоимость домов с землей снизилась на 0,4%.

Наиболее быстро жилье дорожало за пределами центрального региона — на 2,2%. В остальной части центрального региона цены повысились на 0,8%, а в основном центральном районе — на 0,6%. Динамика подтверждает преимущество более массового сегмента, отмеченное участниками опроса.

Продажи новостроек сократились после активного конца года

В первом квартале девелоперы вывели на рынок 1 844 квартиры в незавершенных частных проектах против 2 632 в предыдущие три месяца. Продажи снизились с 2 940 до 2 013 единиц. Число сделок на вторичном рынке уменьшилось с 3 529 до 3 225.

Снижение квартальных объемов отчасти связано с графиком запусков проектов. Результат также показывает, что покупатели стали осторожнее при выборе объектов и цен. При этом продажи новых квартир превысили число выведенных на рынок единиц, что не позволяет говорить о резком накоплении непроданного предложения.

Во втором квартале рост цен, по предварительной оценке, замедлился до 0,5%. Государство одновременно увеличивает предложение земли: подтвержденный список программы продажи государственных участков на 2026 год предусматривает около 9 320 квартир. Это более чем на 50% превышает средний годовой объем за предыдущее десятилетие. В ближайшие годы ожидается завершение примерно 61 тыс. частных квартир, включая жилье в проектах исполнительных кондоминиумов.

Высокое предложение ограничивает возможность бесконтрольного роста цен, но создает для девелоперов более жесткую конкуренцию. Компании должны точнее выбирать участки, размеры квартир и стартовую стоимость, особенно при одновременном удорожании строительства.

Девелоперы ожидают дальнейшего повышения цен

Половина опрошенных застройщиков прогнозирует умеренное повышение цен новых квартир в течение следующих шести месяцев. Еще 40% ожидают сохранения стоимости примерно на текущем уровне. Только 10% допускают существенное снижение.

В отношении количества новых проектов прогноз осторожнее. Около 60% ожидают примерно прежний объем запусков, 20% — умеренное сокращение, 10% — значительное сокращение. Оставшиеся 10% прогнозируют умеренное увеличение количества новых квартир.

Такое сочетание показывает, что девелоперы скорее готовы сократить предложение, чем существенно снизить цены. Ограниченность земли, высокая стоимость участков и строительных работ не позволяет компаниям быстро пересматривать стоимость вниз без ухудшения рентабельности.

Риск для покупателей состоит в том, что более слабые продажи не обязательно приведут к общему удешевлению новостроек. Компании могут откладывать запуски, уменьшать размеры квартир, менять структуру проекта или предлагать точечные скидки вместо снижения базового прайс-листа.

Земля и стройматериалы беспокоят девять из десяти компаний

Расходы на строительные материалы вызывают опасения у 90% девелоперов. Такая же доля обеспокоена стоимостью земли, хотя ни один участник не назвал этот риск крайней степени. Финансирование беспокоит 60% компаний против 50% кварталом ранее.

Стоимость рабочей силы вызывает опасения у 70% участников: 60% оценивают риск как умеренный, еще 10% — как высокий. Профессиональные услуги беспокоят 30%, включая расходы на проектирование, юридическое сопровождение, оценку, технический надзор и маркетинг.

Земельные расходы в Сингапуре определяются результатами государственных аукционов и ожиданиями относительно будущих продаж. Когда компания приобретает участок дорого, пространство для снижения цен готового проекта становится ограниченным даже при ухудшении спроса.

Удорожание материалов и кредитов действует иначе: эти расходы возникают на протяжении строительства. Чем дольше реализуется проект, тем выше неопределенность его окончательной себестоимости. Девелоперы закладывают часть риска в цену еще до начала продаж.

Деловые парки получили самые слабые оценки

Деловые парки и высокотехнологичные площади показали текущий чистый баланс минус 25% и прогнозный минус 20%. Это худший результат среди рассмотренных сегментов. Индустриальная и логистическая недвижимость получила минус 5% как в текущей, так и в будущей оценке.

Слабые оценки деловых парков могут отражать структурное изменение спроса. Международные компании пересматривают площади, гибридная работа ограничивает расширение офисов, а новые технологические арендаторы предъявляют более узкие требования к зданиям и расположению.

Фактические данные промышленного рынка пока не показывают резкого спада. Государственная корпорация JTC зафиксировала в первом квартале рост цен промышленной недвижимости на 1,2% за квартал и 4,6% за год. Арендная плата повысилась на 0,4% за квартал и 2,3% за год, а заполняемость увеличилась до 88,9%.

Расхождение между ценами и настроениями означает, что руководители опасаются будущего ухудшения, а не фиксируют уже произошедший обвал. Высокая стоимость замены объектов и ограниченное предложение могут поддерживать индексы даже при замедлении новых сделок.

Офисы сохраняют осторожный позитивный прогноз

Текущий чистый баланс офисного сегмента снизился с плюс 12% до нуля. Прогнозный показатель составил плюс 15%, хотя кварталом ранее достигал плюс 24%. Руководители компаний ожидают, что офисы смогут стабилизироваться, но степень уверенности заметно уменьшилась.

В первом квартале цены офисных площадей повысились на 0,2%, а арендная плата снизилась на 0,2%. Общая доля свободных площадей сократилась с 11,1% до 10,8%, поскольку занятый объем увеличился на 26 тыс. квадратных метров. В стадии строительства или планирования находилось около 867 тыс. квадратных метров офисных площадей.

Сочетание роста занятости площадей и снижения аренды указывает на конкуренцию собственников за арендаторов. Компании готовы использовать скидки, периоды бесплатной аренды и расходы на переоборудование, чтобы сохранить заполняемость.

Основная неопределенность связана со спросом международного бизнеса. Финансовые, технологические и профессиональные компании остаются ключевыми арендаторами премиальных офисов, поэтому изменение их численности и планов расширения быстро отражается на рынке.

Торговые объекты столкнулись со снижением аренды

Премиальная торговая недвижимость получила текущий баланс минус 20% и прогнозный минус 15%. Пригородные торговые площади перешли от плюс 12% в четвертом квартале к минус 15% в первом, однако прогнозный показатель вернулся к нейтральному уровню.

Цены торговых помещений в центральном регионе выросли на 2,2% за квартал, одновременно арендная плата снизилась на 0,6%. Такая динамика может ухудшать текущую доходность покупателей, если стоимость активов растет быстрее получаемой аренды.

Розничный рынок зависит от туристического потока, потребительских расходов и затрат арендаторов. Подорожание энергии, товаров и персонала уменьшает способность магазинов и ресторанов платить более высокую аренду, даже когда посещаемость торговых центров остается стабильной.

Рост стоимости самих помещений может объясняться ограниченным количеством сделок и спросом инвесторов на редкие качественные активы. Он не обязательно означает улучшение положения арендаторов или увеличение денежного потока собственников.

Гостиничный сектор потерял прежний оптимизм

Текущий баланс гостиниц и апартаментов с гостиничным обслуживанием снизился с плюс 6% до минус 15%. Оценка предстоящих шести месяцев опустилась с плюс 6% до минус 5%.

Гостиничная недвижимость особенно чувствительна к авиаперевозкам, деловым поездкам, международным мероприятиям и ценам на энергию. Даже при устойчивом количестве гостей рост расходов на персонал, питание, коммунальные услуги и обслуживание долга способен уменьшить прибыль владельцев.

Отрицательный баланс не означает, что большинство объектов уже несут убытки. Он показывает, что доля ожидающих ухудшения превышает долю рассчитывающих на улучшение. Для инвесторов важнее показатели конкретной гостиницы: загрузка, средний тариф, доход на доступный номер и структура долга.

Рынок труда пока не подтверждает самые мрачные опасения

Министерство трудовых ресурсов сообщило, что занятость в первом квартале выросла с учетом сезонности примерно на 13 600 человек. Увеличение продолжалось восемнадцатый квартал подряд. Число сокращенных работников поднялось с 3 690 до 3 830, но осталось в пределах уровней, характерных для экономики без рецессии.

Доля жителей, нашедших работу в течение шести месяцев после сокращения, увеличилась с 57,4% до 60,7%. Основное повышение увольнений пришлось на ориентированные на внешний рынок отрасли, включая промышленность, финансовые и профессиональные услуги.

Текущая занятость поддерживает спрос на жилье и офисы, но структура сокращений важна для недвижимости. Рабочие места в финансах, технологиях и профессиональных услугах связаны с более высокими доходами и спросом на центральные квартиры, премиальные офисы и дорогую розничную торговлю.

Поэтому даже небольшое ухудшение в этих отраслях способно сильнее повлиять на стоимость недвижимости, чем более крупное изменение занятости в сегментах с меньшей покупательной способностью.

Пессимизм пока не превратился в падение цен

Опрос показывает быстрое ухудшение ожиданий, однако официальные показатели недвижимости остаются смешанными. Жилье, промышленные объекты и торговые площади продолжили дорожать, офисная заполняемость улучшилась, а экономика сохранила высокий годовой рост.

Одновременно снизились продажи новостроек, замедлился рост частного жилья, сократилась аренда офисов и магазинов, а затраты девелоперов остаются высокими. Рынок не вошел в единый спад: разные сегменты расходятся по спросу, предложению и способности переносить рост расходов.

Для инвесторов это повышает значение дохода от аренды и качества арендатора. Покупка с расчетом только на дальнейший рост стоимости становится более рискованной, особенно в торговой недвижимости, деловых парках и объектах с короткими договорами аренды.

Как сообщают эксперты International Investment, снижение индекса ниже пяти следует воспринимать как ранний сигнал, а не доказательство кризиса недвижимости в Сингапуре. Главный риск состоит в разрыве между ценой активов и экономикой их эксплуатации: земля и строительство остаются дорогими, стоимость отдельных объектов растет, а арендные ставки в офисном и торговом сегментах уже испытывают давление. Жилье за пределами центра выглядит устойчивее, но рекордное предложение земли ограничит долгосрочный рост. Инвесторам необходимо оценивать долговую нагрузку, чистую доходность и запас спроса по каждому проекту, а не переносить стабильность массового жилья на весь рынок.