Нью-Йорк и Чикаго не вышли из петли
Нью-Йорк и Чикаго демонстрируют признаки восстановления после пандемического удара по центрам городов, но офисная вакантность, гибридная занятость, давление на бюджеты и зависимость от налогов на недвижимость показывают: угроза «городской нисходящей спирали» не исчезла, а стала более сложной и менее заметной.
Офисные рынки США восстанавливаются неравномерно
Нью-Йорк и Чикаго снова выглядят живее, чем в первые годы после пандемии. В деловых кварталах выросла деловая активность, работодатели чаще требуют возвращения сотрудников в офисы, а арендаторы в лучших зданиях снова подписывают крупные сделки. Однако это восстановление не означает, что крупнейшие американские города полностью избежали так называемой «городской нисходящей спирали» — сценария, при котором пустующие офисы снижают налоговые поступления, ухудшают городские услуги, ослабляют транспортную систему и подталкивают жителей и бизнес к переезду.
Термин стал популярным после пандемии, когда удаленная работа резко снизила ежедневный поток сотрудников в центральные деловые районы. Для городов с дорогой недвижимостью и крупными бюджетами это стало не просто проблемой офисных владельцев. Коммерческая недвижимость формирует значительную часть налоговой базы, а офисные работники поддерживают рестораны, магазины, транспорт, уличную торговлю и сервисный сектор.
Bloomberg Opinion в материале от 28 мая 2026 года указывает, что Нью-Йорк и Чикаго ещё не могут считать этот риск пройденным этапом. Более свежие рыночные данные подтверждают: ситуация стала лучше, но не вернулась к прежней норме.
Манхэттен растет, но прежняя модель сломана
Нью-Йорк выглядит сильнее большинства американских офисных рынков. CBRE сообщала, что в первом квартале 2026 года доступность офисных площадей на Манхэттене снизилась до 15,1%, а чистое поглощение составило 2,06 млн квадратных футов. Чистое поглощение — это разница между занятыми и освобожденными площадями; положительное значение показывает, что компании заняли больше офисов, чем освободили.
Colliers оценивала офисные сделки на Манхэттене в 11,78 млн квадратных футов за квартал, что стало самым сильным первым кварталом с 2014 года. Доступность площадей, по её данным, снизилась до 13,7%, а средняя запрашиваемая арендная ставка поднялась до $77,55 за квадратный фут в год.
Эти цифры выглядят как восстановление, но они скрывают структурное расслоение. Спрос концентрируется в новых и качественных зданиях, особенно рядом с транспортными узлами и в районах, где арендаторы могут предложить сотрудникам современную инфраструктуру. Старые офисы класса B и C, то есть здания среднего и низкого качества по сравнению с новыми башнями, остаются наиболее уязвимыми.
Офисный рынок больше не растет равномерно. Компании часто сокращают общий метраж, но переезжают в лучшие здания. Для делового района это создает парадокс: лучшие башни заполняются, а устаревшие объекты теряют арендаторов и стоимость. Именно такие здания становятся главным источником риска для налоговой базы и банков, которые кредитовали офисную недвижимость по довоенным и допандемийным оценкам.
Чикаго остается слабым звеном среди мегаполисов
Чикаго выглядит значительно менее устойчивым. Colliers сообщала, что в центре города вакантность офисов в первом квартале 2026 года достигла 24,7%, а доступность площадей — 29,2%. Вакантность показывает уже пустующие помещения, а доступность включает также площади, которые могут выйти на рынок в ближайшее время.
CBRE фиксировала прямую вакантность в центральном деловом районе Чикаго на уровне 27,0% и отрицательное чистое поглощение в 515 176 квадратных футов за квартал. Среди крупных освобождений площадей были офисы Citadel и Boeing, что усилило давление на рынок. Для города это важно не только как показатель спроса на офисы, но и как сигнал о будущем налогооблагаемой стоимости коммерческих зданий.
Центральный деловой район Чикаго сталкивается с более тяжелой комбинацией факторов, чем Манхэттен. Здесь слабее премиальный спрос, выше доля проблемных старых зданий, а городские финансы уже находятся под давлением. При этом Чикаго не может рассчитывать на такую же глобальную концентрацию финансовых, юридических и технологических арендаторов, как Нью-Йорк.
Отдельные признаки улучшения есть: новые арендаторы появляются, часть розничных помещений снова заполняется, а городские кварталы становятся оживленнее. Но уровень пустующих офисов остается слишком высоким, чтобы говорить о завершении кризиса.
Гибридная работа стала постоянным бюджетным фактором
Главная перемена после пандемии — не исчезновение офисов, а изменение их использования. Гибридная работа, при которой сотрудники часть недели работают из дома, стала устойчивой частью корпоративной практики. Это означает, что прежняя модель пятидневного офисного потока в деловые районы не восстановилась полностью.
Kastle Systems, отслеживающая посещаемость офисов по данным проходных систем, отмечала, что занятость зданий сильно различается по дням недели: вторник обычно остается самым сильным днем, а пятница — самым слабым. Это важно для городов, потому что рестораны, кафе, общественный транспорт и малый бизнес зависят не от подписанных договоров аренды, а от ежедневного потока людей.
Даже если офисная компания сохраняет адрес в центре, она может использовать меньше этажей и приводить меньше работников. Для владельца здания это означает давление на арендные ставки и стоимость объекта, для города — меньшую активность в центральном районе, для транспортных операторов — более слабый пассажиропоток в будние дни.
В Нью-Йорке этот эффект смягчается плотностью населения, туристическим потоком и высоким уровнем занятости в высокооплачиваемых секторах. В Чикаго зависимость центра от офисных работников делает проблему более выраженной.
Налоги на недвижимость становятся источником риска
Нисходящая спираль опасна не сама по себе, а через бюджетный механизм. Когда офисные здания дешевеют, городские и региональные власти рискуют получить меньше налогов на недвижимость. Налог на недвижимость — один из самых стабильных источников финансирования школ, полиции, транспорта, уборки улиц, социальных программ и инфраструктуры.
В Нью-Йорке зависимость от недвижимости особенно велика. Данные, опубликованные Real Estate Board of New York, показывали, что налоги, связанные с недвижимостью, в 2025 финансовом году принесли $39,6 млрд и составили почти половину местных налоговых поступлений города. Даже если оценка отраслевой организации может отражать интересы рынка недвижимости, сам масштаб зависимости остается ключевым фискальным фактом.
Чикаго имеет другой, но не менее болезненный профиль. Городский бюджет на 2026 год закрывал прогнозный разрыв в $1,15 млрд без повышения городского налога на недвижимость. Это показывает, что пространство для маневра ограничено: город одновременно должен удерживать услуги, финансировать безопасность, транспорт и инфраструктуру, но при этом избегать налоговых решений, которые могут усилить отток жителей или бизнеса.
Снижение стоимости коммерческих зданий не всегда сразу отражается в бюджетах. Налоговые оценки пересматриваются с задержкой, а владельцы могут оспаривать оценку. Но именно поэтому риск опасен: бюджетное давление часто проявляется позже, когда политически простых решений уже меньше.
Транспорт остается центральным элементом спирали
Общественный транспорт — ключевой канал, через который гибридная работа влияет на городскую экономику. Если поездок меньше, транспортные операторы получают меньше выручки от билетов. Если сервис ухудшается из-за нехватки денег, часть пассажиров пересаживается на автомобили, такси или остается дома. Это и есть транспортная версия нисходящей спирали.
MTA, управляющая крупнейшей транспортной системой Нью-Йорка, в 2026 финансовом году имела операционный бюджет $21,3 млрд. Структура бюджета показывает зависимость не только от билетов и сборов, но и от целевых налогов, субсидий и взносов, связанных с экономической активностью региона. Это делает транспортную систему чувствительной к деловому циклу города.
В Чикаго транспортная система также остается под давлением, хотя CTA утвердила сбалансированный операционный бюджет на $2,23 млрд на 2026 год без повышения тарифов, сокращения услуг и увольнений. Такой результат был связан с новым финансированием общественного транспорта на уровне штата, но он не отменяет долгосрочную проблему восстановления пассажиропотока и доверия к системе.
Транспортная проблема важна для недвижимости. Офисы рядом с надежными транспортными узлами восстанавливаются быстрее, а удаленные или устаревшие здания теряют привлекательность. В итоге транспорт и недвижимость начинают усиливать друг друга — как в сторону восстановления, так и в сторону упадка.
Петля изменилась, но не исчезла
Ошибкой было бы считать Нью-Йорк и Чикаго городами в свободном падении. Нью-Йорк сохраняет статус глобального финансового, юридического, медийного и технологического центра. Манхэттен снова привлекает крупные офисные сделки, а премиальные здания имеют преимущество. Чикаго остается важным деловым, транспортным и промышленным узлом Среднего Запада.
Но новая фаза риска менее драматична, чем ранние прогнозы «городской смерти». Она проявляется не в массовом опустошении центров, а в медленном перераспределении стоимости: от старых офисов к новым, от слабых районов к сильным, от повседневного малого бизнеса к более концентрированным премиальным зонам.
Для городских бюджетов это неприятная конфигурация. Верхний сегмент рынка может выглядеть здоровым, в то время как значительная часть офисного фонда теряет доходность и рыночную стоимость. Банки, пенсионные фонды, страховые компании и городские бюджеты могут столкнуться с последствиями позже, когда кредиты будут рефинансироваться, оценки снижаться, а налоговые поступления корректироваться.
Конверсии офисов в жилье не решают проблему быстро
Один из популярных ответов на офисный кризис — переоборудование старых офисов в жилье. Для Нью-Йорка и Чикаго это особенно привлекательно, потому что оба города нуждаются в жилье, а часть офисного фонда больше не соответствует требованиям арендаторов.
Однако конверсия — не универсальное решение. Многие офисные здания имеют слишком глубокие этажи, недостаток естественного света, сложные инженерные системы или высокие затраты на перестройку. Чтобы проект стал экономически жизнеспособным, часто нужны налоговые стимулы, дешёвое финансирование, изменение норм зонирования и поддержка инфраструктуры.
Даже успешные конверсии занимают годы. Они могут помочь отдельным кварталам, но не способны быстро заменить миллионы квадратных футов проблемных офисов. Более того, если городские власти слишком щедро субсидируют такие проекты, они рискуют перенести часть потерь частных владельцев на бюджет.
Что будет определять исход для Нью-Йорка и Чикаго
Для Нью-Йорка ключевым показателем станет не только рост аренды в лучших зданиях, но и судьба старого офисного фонда. Если здания класса B и C будут массово дешеветь, это ударит по оценкам, кредитам и налоговой базе. Если же город ускорит конверсии, сохранит транспортный поток и удержит высокооплачиваемые отрасли, риск нисходящей спирали останется управляемым.
Для Чикаго главный вопрос — сможет ли центр города вернуть устойчивый поток людей при высокой офисной вакантности. Слабый офисный рынок, бюджетные ограничения и общественная тревога вокруг безопасности транспорта могут усиливать друг друга. Даже при отдельных улучшениях город должен доказать, что восстановление не ограничивается несколькими удачными зданиями и кварталами.
Оба города входят в новую фазу урбанистической конкуренции. Компании уже не обязаны занимать прежние объемы офисов, работники имеют больше гибкости, а инвесторы требуют более высокой доходности за риск. Это значит, что городам придется конкурировать не только налогами и инфраструктурой, но и качеством повседневной городской среды.
Как сообщают эксперты International Investment, главная ошибка в оценке Нью-Йорка и Чикаго — рассматривать «городскую нисходящую спираль» как катастрофический сценарий, который либо наступил, либо отменён. На практике риск стал хроническим: сильные активы восстанавливаются, слабые здания дешевеют, транспорт требует субсидий, а бюджеты всё больше зависят от того, насколько быстро города смогут превратить устаревшие деловые районы в смешанные, безопасные и экономически устойчивые центры жизни.
Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment