Из-за туристов многие испанцы больше не могут покупать и арендовать недвижимость в своей стране

В конце июня каталонский парламент отклонил закон, предложенный каталонским правительством в Испании, разрешающий ограничение арендной платы на фоне растущих цен.

В блоке подчеркиваются трудности, с которыми сталкивается Испания при достижении консенсуса в отношении мер, направленных на то, чтобы помешать арендаторам повышать цены.

Жилье стало определяющим вопросом в Испании после разрушительного финансового кризиса 2008 года. В стране с исторически высокой долей домовладения аренда рассматривается как временная фаза для тех, кто еще не имеет достаточно устойчивого финансового положения для покупки жилья, говорит Алехандро Инурриета, экономист и автор готовящейся к публикации книги о рынке недвижимости Испании.

Испанский институт статистики считает, что уровень безработицы в 2018 году составил чуть менее 15%, это самый низкий показатель за последние десятилетие, но второе по величине в еврозоне. Среди молодежи дела с безработицей обстоят хуже: 34% в национальном масштабе и ближе к 50% в регионах Андалусии и Эстремадуры.

По данным Совета по делам молодежи в Испании, из-за безработицы, низких зарплат и недоступного жилья около 80% испанцев в возрасте до 30 лет все еще живут со своими семьями.

Не только молодые люди борются с высокими ценами на жилье. В среднем семьи в Испании тратят от 30 до 50% своего общего дохода на аренду или ипотеку.

Финансовый кризис, говорит Инурриета, перевернул испанскую мечту о покупке недвижимости, поскольку банки страны стали более жесткими в отношении ипотеки, и сегодня редко финансируют более 80% стоимости недвижимости. Вместе с низкими зарплатами многие люди были вынуждены выйти на рынок аренды.

Хотя экономика Испании снова начала расти, значительная часть населения по-прежнему испытывает трудности с доступом к рынкам покупки и аренды, говорит Беатрис Торибия, руководитель исследования на сайте недвижимости Fotocasa.

«Темпы роста цен намного выше, чем динамика покупательной способности испанцев, которая едва выросла с начала кризиса».

Тем не менее, последние статистические данные показывают, что испанский сектор недвижимости восстанавливается, говорит Торибия, и Мадрид, Каталония и Балеарские и Канарские острова лидируют.

По словам Барбары Вуд из службы недвижимости The Finders, зарубежные покупатели сыграли важную роль в этом восстановлении.

Прошлый год был рекордным для иностранных покупателей, число покупок выросло на 30%, в сравнении с докризисным периодом, когда было совершено более 103 000 покупок, две трети из которых были сделаны гражданами ЕС, говорит она. Несмотря на обесцененный фунт на фоне неопределенности с Brexit, британцы оставались крупнейшей группой покупателей, за ними следовали французы и немцы.

По словам Инурриета, большую часть остальных составляют китайские, российские и латиноамериканские покупатели, хотя данные агента по продаже элитной недвижимости Лукаса Фокса показывают рост числа покупателей из стран Ближнего Востока, на которых пришлось 10% продаж в прибрежной зоне в прошлом году.

Золотая визовая схема Испании, позволяющая инвесторам получать вид на жительство при минимальных инвестициях в размере 500 000 евро росла с момента ее внедрения в 2013 году.

В то время как зарубежные покупки достигли рекордно высокого уровня, испанцам все еще трудно получить доступ к рынку недвижимости. По словам г-жи Вуд, в 2018 году число резидентов на внутреннем рынке сократилось на 30% по сравнению с докризисным уровнем.

Вытесненный на рынке аренды из-за ужесточения условий кредитования и снижения покупательской способности, возросший внутренний спрос на аренду в конечном итоге совпал с туристическим бумом в Барселоне и Мадриде.

С рекордными показателями прибытий за последние шесть лет Испания стала второй наиболее посещаемой страной в мире.

Когда-то рекламируемый как способ выхода страны из разрушительного спада, туризм с тех пор вышел из кризиса, в результате чего жители столкнулись с изменениями, которые в лучшем случае вызывали неудобства, а в худшем — оставляли местных жителей, пытающихся позволить себе жилье.

Туристический бум в самых популярных городах Испании проистекает из сближения факторов, с которыми сталкиваются многие модные европейские направления: рост Airbnb и аналогичных платформ; рост бюджетных авиакомпаний; и растущая популярность городских экскурсий.

Барселона является одним из наиболее подверженных влиянию мест в Испании, с 20 миллионами посетителей, ежегодно спускающимися в город с населением в 1,6 миллиона человек.

Местные жители должны теперь конкурировать за жилье с инвесторами, домовладельцами и рынком краткосрочной аренды, ориентированным на туристов.

В разгар финансового кризиса инвесторы начали скупать портфели ипотечных долгов. Хотя с тех пор многие инвестиционные фонды вышли на испанский рынок недвижимости от 90% до 95% домов по-прежнему находятся в индивидуальной собственности. Между тем, на социальное жилье приходится менее 2%.

Краткосрочная аренда предлагает более высокую норму прибыли, до 10% больше, чем стандартные долгосрочные контракты, особенно в местах отдыха в городах, которые являются круглогодичными туристическими рынками. Следовательно, многие владельцы вытащили свою недвижимость из традиционного долгосрочного рынка. С уменьшением предложения долгосрочной аренды цены на нее выросли.

По данным Fotocasa, цены на аренду в Мадриде и Барселоне уже превысили докризисный уровень, говорит Торибия. «И хотя цены в остальной части страны стабилизировались, они продолжают расти в обоих городах».

Одним из следствий этого является постоянный поток выселений: 700 000 человек по всей стране с 2013 года — самый высокий показатель в ЕС, говорит «Платформа де афектадос пор ля хипотека» (ПАУ), общественное движение, борющееся за права на жилье.

Наряду с джентрификацией бум краткосрочной аренды изменил облик кварталов по всей стране. По мере появления туристов испанские семьи вытесняются из районов, в которых они жили в течение нескольких поколений, что приводит к разрушению общественных связей.

Валенсия и Малага, быстро становящиеся популярными местами отдыха в городах, в настоящее время сталкиваются с теми же проблемами, связанными с ростом арендной платы и выселением, шумом. Зная о том, что произошло в Барселоне и Мадриде, чиновники в Валенсии и Малаге пытаются установить контроль, прежде чем ситуация ухудшится.

По словам Инурриета, ключевой причиной роста цен на аренду является отсутствие социального жилья. В результате кризиса, Мадрид продал то небольшое количество публичных акций, которое было у инвесторов. Несмотря на то, что социальное жилье составляет небольшую долю от общего рынка жилья, оно работало над стабилизацией цен, говорит он.

В настоящее время социальное жилье составляет около 2% от общего рынка жилья в Испании, что значительно ниже среднего показателя по Европе, составляющего 18%.

По словам Инурриета, для того, чтобы создать достаточный запас для начала изменения цен, потребуется от 15 до 20 лет, и это при наличии политической воли.

В Барселоне, где для защиты права на жилье инвестируется 647 миллионов евро, это другая история.

В прошлом году муниципальное правительство запустило 72 проекта в рамках своего плана «Право на жилье», чтобы увеличить объем социального жилья на 50% в течение следующих шести лет.

Наряду с этим, другие меры включают в себя выделение 30% всех новых жилых домов и крупных проектов по реконструкции доступного жилья; право первого отказа городскому совету в приобретении зданий и земельных участков и возрождение зашедшей в тупик политики по присвоению у банков имущества, которое пустовало более двух лет.

До тех пор, пока не станет доступным более доступное жилье, местные органы власти должны будут попытаться смягчить непосредственные последствия для арендаторов с помощью нормативных актов, с которыми трудно согласиться. Критики контроля над ценами говорят, что они не будут увеличивать предложение домов для сдачи в аренду и могут привести к тому, что больше собственников разместят свои объекты недвижимости на рынке краткосрочной аренды.

Действительно, в мае, через два месяца после введения ряда национальных мер по снижению арендной платы за новые договоры аренды, арендная плата выросла на 7,5% в год, согласно веб-сайту недвижимости Idealista.com, который предоставляет данные центральному банку Испании. Это было ускорение с 6,6% в марте, когда были приняты меры.

Союз арендаторов Барселоны заявляет, что необходимо больше социального давления, чтобы призвать к большим изменениям, которые будут иметь большее влияние.

В то же время люди, оказавшиеся вытесненными с рынка или неспособными оплачивать ипотеку, будут продолжать платить самую высокую цену за жилье.