Недвижимость Грузии: в Батуми бурный рост новостроек, в Тбилиси лидирует вторичка

Фото: Unsplash

Рынок жилья Грузии в июле 2025 года показал разнонаправленные результаты: в Тбилиси оживился вторичный сегмент, а Батуми стал лидером по росту сделок благодаря новостройкам. По данным платформы Recov.ge, объем рынка в обеих локациях увеличился, но ценовая динамика в новых проектах и старом фонде существенно различалась.

Тбилиси: рост на вторичном рынке

В Тбилиси в июле было зарегистрировано 3 713 сделок купли-продажи квартир, что на 4% больше, чем в июле 2024 года. Совокупный объем рынка составил 293 млн долларов, увеличившись на 22%. При этом сегменты продемонстрировали разную динамику: сделки с новыми проектами прибавили лишь 1,5%, первичный рынок сократился на 11,8%, тогда как вторичный вырос на 24,1%. В старом жилом фонде количество сделок увеличилось на 11,7%, что стало главным фактором положительной статистики.



Цены также изменялись неравномерно. В старом фонде заметнее всего подорожало жилье в пригороде (+11%), в центре рост составил 7,9%, в «широком центре» – 4,6%. Новые проекты показали более высокую динамику – на 14,7%, 13,3% и 23,8% соответственно. Однако без учета долгосрочных крупных проектов рост в «широком центре» был лишь 5,9%.



В исследовании Galt & Taggart отмечено, что за январь–май в Тбилиси зарегистрировано 15 865 сделок с квартирами на сумму 1,2 млрд долларов. В мае продажи превысили средний показатель предыдущих четырех месяцев на 6,4% в первичном сегменте и на 11,8% во вторичном. По данным Публичного реестра, за месяц заключено 3 325 сделок, продажи существующего жилья увеличились на 6,5% в годовом выражении, хотя за пять месяцев общий показатель снизился на 6,4%. Количество сделок на первичном рынке, несмотря на задержки регистрации, выросло на 2,2%.

Активность подтверждают и опросы системных застройщиков, которые охватывают около 45% рынка. В мае их продажи были на 6,4% выше среднего уровня января–апреля, а в годовом выражении рост составил 48,1%. Всего за пять месяцев продано 3 179 квартир, почти столько же, сколько за такой же период 2024-го. В комплексах со сдачей в 2025 году реализовано уже 81% квартир, при этом значительная часть сделок проходит по внутренним схемам рассрочки.

Самые высокие цены на новое жилье фиксировались в районах Ваке ($2 467 за кв. м) и Мтацминда ($2 844). Наиболее доступное жилье оставалось в Вашлиджвари, Глдани, Диди Дигоми и Самгори, где стоимость колеблется в пределах $1 000–1 100 за кв. м.

Арендные ставки в столице Грузии снизились. В мае съемное жилье подешевело на 2% относительно апреля – до $9,3 за кв. м. При этом в Ваке нужно платить в среднем $14,3 за «квадрат», в районе Мтацминда – $11,9. Низкими ставками привлекали Самгори ($7,6), Вашлиджвари ($7,8) и Глдани ($7,9). Средняя арендная доходность в Тбилиси оценивается в 8,4%, что выше многих европейских столиц. Это привлекает многих иностранных инвесторов. В частности, резко увеличилась активность граждан Израиля.

Батуми: лидируют новостройки

Батуми стал главным драйвером рынка июля. Здесь зафиксировано 1 664 сделки, что на 35,6% больше, чем год назад, по данным Recover. Совокупный объем рынка достиг 104 млн долларов (+60,7%). Основной прирост пришелся на новостройки: число сделок с ними увеличилось на 38,4%, в старом фонде – на 4,9%. При этом существенную роль сыграла одна из крупнейших сделок, включавшая около 180 квартир. Без учета этого проекта рост в новостройках составил 23,3%.



Средняя цена квадратного метра в Батуми достигла 1 369 долларов. На первичном рынке жилье подорожало на 48,3%, на вторичном – на 12,5%. Без учета масштабной сделки – на 19,35% и 14,5% соответственно.



Эксперты Galt & Taggart сообщили ранее, что во втором квартале 2025 года в Батуми было реализовано 4 018 квартир, что на 9,5% больше, чем за такой же период 2024-го. Вторичный рынок прибавил 23,4%, тогда как первичный показал формальное снижение на 0,5% из-за задержек регистрации сделок. Фактическая активность была выше: девелоперы зафиксировали рост продаж новостроек на 13,1% за квартал и на 37,3% в целом за полугодие.

Средняя цена на первичном рынке в июне достигла $1 427 (+13,5% г/г), в сегменте «новой вторички» – $1 307, «белый каркас» стоил $1 547 за кв. м. Лидером продаж оставался район Нового бульвара, где реализована 4 071 квартира (+21,7%) – стоимость оценена в 1 445 долларов а кв. м (+ 11,7%). Старый Батуми сохранил статус самой дорогой локации: 519 сделок (+15,8%), $2 231 (+12,1% г/г).

Среди пригородов выделялся район Гонио–Квариати, где продажи выросли на 3,1%: средняя цена $1 715 (диапазон $1 150–5 800). Локация сочетает проекты среднего сегмента и премиальные комплексы у моря, включая международные отельные бренды, что делает ее одной из наиболее перспективных зон.

Арендный рынок остался устойчивым. В июне ставка в долгосрочной категории квартир площадью 50–60 кв. м составила $11,9 за кв. м (+1,6%). Средняя доходность жилья в Батуми оценивается в 8,6%, что выше, чем в Тбилиси и значительно больше показателей Будвы, Лиссабона и Ниццы.

Galt & Taggart прогнозирует, что до конца 2025 года рынок Батуми продолжит рост, хотя его темпы будут сдержаннее. Наиболее привлекательными остаются прибрежные районы с развитой инфраструктурой, особенно Гонио–Квариати. Рост турпотока и планы по открытию более 300 отелей к 2028 году будут усиливать позиции города как ключевого инвестиционного центра Черноморского региона.

Читайте также:

Доход от аренды недвижимости в Грузии вырос на 12% за семь месяцев

В Грузии растут турпоток, доходы и загрузка отелей

Пассажиропоток в аэропортах Грузии превысил 3,65 млн за полгода

Доходы от туризма в Грузии почти достигли 2 млрд долларов за шесть месяцев

Экономический рывок Грузии и амбициозные планы: ежегодный отчет премьер-министра