Семейные офисы увеличивают вложения в недвижимость: стратегии инвестиций от Knight Frank

Фото: Сountryandtownhouse.com

Крупнейшие частные инвесторы активнее выходят на рынок недвижимости. В докладе Knight Frank отмечено, что около 42% респондентов планируют увеличить долю таких активов в своих портфелях в ближайшие 18 месяцев, несмотря на сохраняющиеся макроэкономические риски.

Инвестиционная активность и структура портфелей

Knight Frank опросил 150 организаций, управляющих семейным капиталом: 121 работает исключительно с одной семьей, 18 – с несколькими, а еще 11 используют гибридные форматы. География охватила 29 городов, среди которых Лондон, Сингапур, Нью-Йорк, Женеву, Сидней и Гонконг. Средний объем активов под управлением составил 560 миллионов долларов, совокупно – более 84 миллиардов.

Недвижимость остается одним из ключевых компонентов в инвестиционной стратегии. Прямые вложения в эту сферу оказались на третьем месте по популярности после акций и наличных, тогда как косвенные инвестиции заняли седьмую позицию. За последние полтора года 28% участников опроса увеличили долю недвижимости, в то время как 17% ее сократили. Наиболее востребованные сегменты – офисные здания (20%), элитное жилье (17%), промышленная недвижимость (14%) и гостиницы (12%).

Географическая структура вложений различается: в Новой Зеландии 93% инвестиций приходится на внутренний рынок, в Австралии – 90%, в США – 86%. В Швейцарии, Сингапуре и Гонконге структуры, напротив, ориентированы на международную диверсификацию: доля внутренних вложений здесь составляет лишь 31–41%.

Подходы и цели инвестирования

Большинство рассматривают недвижимость как часть более широкой стратегии, включающей венчурный капитал, публичные акции и частные инвестиции. Для одних объекты остаются элементом операционного бизнеса, для других – аналогом облигаций, обеспечивающим защиту от инфляции и стабильный доход.

Наиболее популярные подходы включают оппортунистическую стратегию (32% респондентов), подход с добавленной стоимостью (value add, 30%) и консервативную стратегию core (16%). Более трети предпочитают инвестировать напрямую (34%), остальные используют фонды (19%) или совместные предприятия (13%).

Горизонт вложений, как правило, средне- или долгосрочный: 37% ориентируются на периоды свыше 9 лет, еще 28% – на 6-9 лет. Лишь 3% рассматривают проекты короче трехлетнего цикла. Основные цели инвестиций – рост капитала (42%), его сохранение (23%) и получение дохода (19%). Целевая доходность по недвижимости без привлечения заемного капитала составляет в среднем 13,8%.

Частные резиденции и сдержанные решения

Отдельный интерес представляют частные резиденции: почти две трети семейных инвесторов управляют жилой недвижимостью для личного пользования. В среднем речь идет о 4–5 объектах на одного владельца, а главными задачами остаются использование семьей и формирование наследия (44%), сохранение капитала (29%) и диверсификация (20%).

Потенциальный доход от аренды здесь играет второстепенную роль – лишь 7% рассматривают этот фактор как ключевой. Среди тех, кто уже владеет жилыми объектами, 25% планируют приобретения в течение ближайших полутора лет, еще 20% рассматривают возможность частичной продажи.

В ходе опроса отмечена повышенная осторожность участников. Некоторые стремятся выйти из проблемных проектов, особенно тех, которые не соответствуют долгосрочной стратегии. Инвесторов беспокоят высокая стоимость строительства, неустойчивые ставки и замедление экономического цикла. Тем не менее, 42% намерены увеличить вложения в недвижимость, тогда как лишь 10% планируют сокращение.

Ограничения и приоритетные направления

Самые востребованные секторы недвижимости для семейных офисов – жилье (14%), промышленность/логистика (13%), элитная жилая недвижимость (12%). Семейные офисы заинтересованы в дополнительных возможностях для инвестиций в первую очередь в жилье – как массового, так и премиального сегмента, а также в логистическую недвижимость и отели.

Большинство респондентов считают, что хотели бы вкладывать больше средств в эти секторы, но существует ряд проблем, с которыми сталкиваются фонды недвижимости при достижении этих целей. К числу основных препятствий аналитики Knight Frank относят нехватку надежных партнеров (23%), сложные налоговые режимы (20%), высокую конкуренцию за активы, необходимость оперативного реагирования (19%) и барьеры регулирования (17%).

Поведение сверхбогатых инвесторов

В дополнительном блоке отчета о сверхбогатых инвесторах эксперты Knight Frank отмечают, что ежедневно в мире появляется 268 человек с активами от 10 миллионов долларов и 11 – с капиталом от 100 млн. Более 60% всех сверхбогатых сосредоточены в США и Китае.

Дубай занял первое место по числу покупок в сегменте super-prime – около 20% глобального объема. В США наблюдается резкий рост в Майами и Палм-Бич, тогда как Нью-Йорк демонстрирует более сдержанную динамику. Лондон с 2014 года потерял 17% стоимости в фунтах и более 35% в долларовом выражении, но по-прежнему входит в тройку крупнейших рынков. В Европе лидирует Монако, в Азии – Сингапур, впервые опередивший Гонконг, несмотря на 60-процентный налог для нерезидентов.

Портрет UHNWI, то есть сверхбогатых, также меняется. Средний возраст миллиардеров вырос с 63 лет в 2014 году до почти 66 лет в 2024-м. Среди представителей технологического сектора он составляет около 57 лет, что указывает на медленную передачу капитала между поколениями. Женщины за последние 10 лет увеличили свою долю в общем богатстве на 38%, но совокупно контролируют лишь 11% активов, что подчеркивает сохраняющийся гендерный дисбаланс.

Одновременно трансформируются инвестиционные приоритеты: 65% миллениалов из числа UHNWI выбирают активы с социальной миссией, а до 80% стремятся к устойчивым ESG-портфелям. Это способствует росту популярности так называемой «недвижимости с сообществом» – объектов, сочетающих жилье, клубную инфраструктуру и пространства для нетворкинга. Такие форматы становятся особенно привлекательными для поколения Z и миллениалов.