Инвестиции в недвижимость Балтии ускоряются

Рынок коммерческой недвижимости стран Балтии вошел во вторую половину 2026 года с ростом числа и объема сделок. Литва остается крупнейшим инвестиционным рынком региона, вложения в Латвии за первое полугодие выросли примерно на 70%, а Эстония заметно отстает по активности. При этом возвращение покупателей пока не сопровождается удорожанием лучших объектов: требуемая инвесторами доходность остается высокой и по ряду сегментов во втором квартале даже выросла. Это указывает на восстановление ликвидности, но не на возвращение оценок периода дешевого финансирования.

Коммерческая недвижимость Балтии возвращает ликвидность

Инвестиционная активность в Литве, Латвии и Эстонии заметно оживилась к середине 2026 года. Опубликованный в августе обзор CPB Baltics рассматривает сразу четыре ключевых сегмента — инвестиционный рынок, офисы, торговую недвижимость, склады и логистику — и показывает, что восстановление идет неравномерно: условия заметно различаются как между странами, так и между типами объектов.

Главное изменение заключается в возвращении сделок после периода низкой ликвидности. Инвесторы снова готовы приобретать крупные объекты и портфели, однако требования к доходности остаются значительно жестче, чем несколько лет назад.

Доходность коммерческой недвижимости показывает отношение арендного дохода объекта к его стоимости. При одинаковом денежном потоке более высокая требуемая доходность обычно означает более низкую цену, которую инвестор готов заплатить. Поэтому рост сделок при сохраняющихся высоких показателях доходности говорит прежде всего о сокращении разрыва между ожиданиями покупателей и продавцов, а не о быстром восстановлении прежних цен.

Литва лидирует по объему инвестиций

Наиболее активным рынком Балтии в первом полугодии стала Литва. Colliers оценивает объем инвестиций в коммерческую недвижимость страны более чем в €500 млн. В Латвии показатель составил около €177 млн — примерно на 70% больше, чем годом ранее, а в Эстонии — около €120 млн.

Суммарный объем по этим оценкам превышает €797 млн, однако распределение капитала между странами остается крайне неравномерным. На Литву приходится больше инвестиций, чем на Латвию и Эстонию вместе взятые.

Одна из причин — более глубокий внутренний рынок капитала. В Литве работает более 120 фондов недвижимости, а местные управляющие компании и частные инвесторы способны участвовать в покупке объектов, которые раньше чаще требовали международного институционального капитала.

Для Латвии важен не столько абсолютный показатель, сколько темп восстановления. Рост примерно на 70% показывает, что после слабого периода рынок снова способен закрывать сделки среднего и крупного размера.

Эстония остается наиболее сдержанной из трех стран. Около 60% инвестиционного объема там пришлось на индустриальные объекты и еще около 30% — на торговую недвижимость.

Оценки литовского рынка различаются из-за методики

Другие консультанты приводят более низкую цифру для Литвы, однако это не означает противоречия в статистике.

По данным Ober-Haus, опубликованным Литовской ассоциацией девелоперов недвижимости, в первом полугодии было приобретено современной доходной коммерческой недвижимости на €423 млн. В эту выборку входят офисные, торговые, складские и производственные объекты стоимостью не менее €1,5 млн. Это рекордный полугодовой показатель за всю историю наблюдений Ober-Haus.

Разница с оценкой Colliers более чем в €500 млн объясняется прежде всего разными границами учета сделок. Поэтому напрямую сопоставлять две цифры как конкурирующие оценки одного и того же набора объектов некорректно.

По методике Ober-Haus за шесть месяцев в Литве сменили владельцев 40 объектов — примерно столько же, сколько за весь 2025 год. Средняя стоимость сделки превысила €10 млн.

Особенно заметно изменилось географическое распределение инвестиций. Половина вложений пришлась на регионы за пределами Вильнюса. Только в Каунасском регионе было приобретено десять объектов на €123 млн, или 29% общего объема, учитываемого Ober-Haus.

Сделка на €177,5 млн стала ориентиром для рынка

Главной операцией первого полугодия стала продажа портфеля недвижимости, используемого сетью Kesko Senukai.

Компания под управлением американской W. P. Carey приобрела 19 объектов в Литве, Латвии и Эстонии за €177,5 млн. Портфель включает около 184 тыс. кв. метров сдаваемой площади, а его заполняемость на момент сделки превышала 99%.

Как указывает консультировавшая покупателя Sorainen, это стала крупнейшая инвестиционная сделка с приносящей доход недвижимостью в странах Балтии с 2024 года, когда в регионе в последний раз проходили операции дороже €150 млн.

Для небольшого инвестиционного рынка подобные операции имеют значение далеко за пределами одного портфеля. Крупная закрытая сделка создает новый ориентир стоимости, который могут использовать владельцы, банки, оценщики и другие потенциальные покупатели.

В период низкой активности таких ориентиров было мало. Продавцы могли продолжать рассчитывать на оценки предыдущего цикла, в то время как инвесторы уже закладывали более дорогой капитал и повышенный риск. Новые сделки постепенно показывают, по какой цене рынок действительно готов покупать активы.

Торговая недвижимость получила большую часть капитала

Особенно сильным сегментом в 2026 году стала торговая недвижимость.

По методике Ober-Haus, в Литве на приобретение торговых объектов в первом полугодии было потрачено €274 млн. Это 65% от €423 млн инвестиций в современную доходную коммерческую недвижимость, попавшую в выборку компании.

Крупнейшей составляющей стал балтийский портфель Kesko Senukai. Кроме него, владельцев меняли торговые центры и отдельные объекты в Вильнюсе, Паланге и Клайпеде.

Интерес к этому сегменту поддерживается сравнительно устойчивыми денежными потоками. Магазины товаров повседневного спроса, продуктовые объекты и сильные районные торговые центры меньше зависят от решений отдельных крупных корпоративных арендаторов, чем офисный сектор.

Низкая доля свободных площадей подтверждает устойчивость сегмента. Во втором квартале вакантность в профессионально управляемых торговых центрах составляла около 1,5% в Вильнюсе, 1,8% в Риге и 2,2% в Таллине.

Доходность объектов остается выше прежних уровней

Увеличение инвестиционной активности пока не привело к снижению требуемой доходности лучших объектов.

Во втором квартале ориентир для качественных офисов составлял около 6,75% в Вильнюсе и 7% в Риге и Таллине.

В торговых центрах показатели были выше: около 7,5% в Литве и 8% в Латвии и Эстонии. Для качественных объектов с продуктовыми арендаторами доходность составляла примерно 6,75% в Литве и 7% у соседей.

В индустриальной и логистической недвижимости ориентиры достигали 7% в Литве, 7,25% в Латвии и 7,5% в Эстонии.

Более того, во втором квартале требования инвесторов стали жестче. В Латвии показатели доходности лучших активов сместились вверх примерно на 0,25 процентного пункта во всех основных классах. В Эстонии рост в офисном и индустриальном сегментах составлял в среднем 0,25–0,4 процентного пункта.

Это один из ключевых сигналов текущего цикла. Покупатели возвращаются, но не готовы платить цены периода минимальных процентных ставок. Восстановление идет через увеличение числа сделок при новых ценовых ориентирах.

Латвия быстро восстанавливает объем сделок

Латвийский рынок провел особенно активный второй квартал после относительно слабого начала года.

Помимо латвийской части портфеля Kesko Senukai, владельцев сменили офисные здания Alojas Biroji и Zaļā 1, торговый объект на улице Гростонас, логистический комплекс, используемый Eugesta, штаб-квартира Balta и ряд объектов под реконструкцию.

Продолжались сделки с участками под застройку. River Properties приобрела территорию рядом со стадионом Skonto примерно за €4 млн, а Realto — бывшую площадку Cita Santehnika для дальнейшей реконструкции.

Спрос по-прежнему в значительной степени формирует местный капитал. Это поддерживает рынок в отсутствие масштабного притока зарубежных институциональных инвесторов.

Одновременно зависимость от местных покупателей ограничивает потенциальный размер отдельных операций. Объекты стоимостью в несколько или десятки миллионов евро доступны большему числу балтийских инвесторов, чем портфели стоимостью в сотни миллионов.

Офисные рынки трех столиц расходятся

Ситуация с офисами заметно различается между Таллином, Ригой и Вильнюсом.

Для современных офисов класса A Colliers указывает вакантность около 8,5–9% в Таллине, 10–10,5% в Вильнюсе и 15–15,5% в Риге. Под классом A понимаются современные офисные здания высокого качества, обычно расположенные в востребованных деловых районах и оснащенные современными инженерными системами.

Заявленные ставки аренды составляли €16–24 за квадратный метр в месяц в Таллине, €16–20 в Риге и €16,5–22 в Вильнюсе.

Сравнивать только заявленные ставки при этом недостаточно. Собственники все активнее предлагают бесплатные месяцы, готовую отделку и другие льготы. Поэтому фактический доход владельца может оказаться ниже номинальной ставки, указанной в объявлении или предложении арендатору.

Рига постепенно поглощает свободные офисы

В Риге заметны первые признаки нормализации после периода быстрого ввода новых площадей.

Вакантность офисов класса A сократилась с 16,1% до 15% за второй квартал. Одновременно после продолжительной паузы снова появляются планы новых проектов: объявлена следующая очередь New Hanza, продолжается реализация Preses Nama Kvartāls и Verde C.

При этом девелоперы пока избегают масштабного строительства без заранее привлеченных арендаторов. Такая осторожность дает существующим объектам время постепенно заполнить свободные помещения.

Меняется и структура спроса. Большинство сделок приходится на офисы площадью до 400 кв. метров. Поэтому собственники все чаще делят крупные помещения и предлагают полностью готовые к въезду пространства.

Для арендатора это уменьшает первоначальные расходы на ремонт и сокращает срок переезда. Для собственника повышает вероятность быстрее заполнить небольшие свободные блоки.

Таллин строит много офисов при слабом спросе

У Эстонии другая проблема. В Таллине в середине года строилось около 105 тыс. кв. метров офисов — примерно 8% существующего фонда.

При этом базовый спрос остается слабым. Владельцы сообщают об ограниченном количестве новых запросов, а часть компаний сокращает занимаемые площади.

В офисах класса B1 вакантность находилась примерно на уровне 12,5–13%. Собственники реагируют бесплатными периодами аренды, корректировкой ставок для помещений без ремонта и разделением крупных площадей на небольшие готовые блоки.

Таллин при этом сохраняет самые высокие верхние заявленные ставки в регионе — до €24 за квадратный метр в месяц в качественных офисах.

Однако при широком использовании льгот реальная стоимость аренды для компании может быть заметно ниже заявленной.

Вильнюс остается наиболее ликвидным рынком

Вильнюс занимает промежуточное положение по офисной вакантности, но Литва в целом выигрывает благодаря инвестиционной ликвидности.

В столице продолжается аренда новых качественных помещений. Во втором квартале был завершен бизнес-центр Sąvaržėlė, где Artea Bank занял 9,5 тыс. кв. метров, или 46% здания, а Omnisend арендовал еще почти 3 тыс. кв. метров.

В то же время сокращение доступного качественного предложения создает давление на ставки аренды.

Для инвесторов сочетание более глубокого рынка капитала, большего числа закрытых сделок и развитой системы местных фондов означает более понятную будущую возможность выхода из объекта. Именно ликвидность остается одним из главных преимуществ Литвы перед соседними рынками.

Розничный рынок сохраняет минимальную вакантность

Торговые центры выглядят устойчивее офисного сегмента во всех трех странах.

Вакантность на уровне 1,5–2,2% означает, что практически все профессионально управляемые площади остаются занятыми. Заявленные ставки для лучших помещений в торговых центрах находились примерно в диапазоне €25–55 за квадратный метр в Вильнюсе, €23–40 в Риге и €23–45 в Таллине.

В Латвии одновременно возобновилась девелоперская активность. Разрешения на строительство получили Mols и The Powerhouse в составе Riga Waterfront, развивается проект районного торгового центра TC Astra на бывшей территории Cita Santehnika, расширяется TC Imanta.

Появление нового предложения при минимальной текущей вакантности отличается от ситуации в офисах: торговый сегмент пока не сталкивается с сопоставимым избытком свободных площадей.

На складах усиливаются позиции арендаторов

В индустриальном и логистическом сегменте баланс постепенно смещается в пользу арендаторов.

В Риге новые объекты увеличили долю свободных современных площадей с 4,5% в первом квартале до 5,3% во втором. В Таллине показатель составлял около 5,2%, а в Вильнюсе — 4,1%.

Заявленные ставки в Риге остаются на уровне до €5,5 за квадратный метр в месяц. Однако фактическая стоимость договора часто ниже, поскольку два–четыре бесплатных месяца стали стандартной частью переговоров.

Рост выбора означает, что компаниям больше не требуется настолько быстро резервировать свободные склады. Срок принятия решений растет, арендаторы сравнивают больше вариантов и добиваются дополнительных уступок.

В районе Таллина к концу июня строилось около 120 тыс. кв. метров индустриальной и логистической недвижимости, поэтому конкуренция между владельцами там также может усиливаться.

Местный капитал становится опорой Балтии

Важнейшее отличие нынешнего цикла от предыдущего — роль местных денег.

После роста ставок международные институциональные инвесторы стали осторожнее относиться к небольшим европейским рынкам. Для стран Балтии это было особенно чувствительно из-за небольшого числа крупных объектов и более ограниченной ликвидности по сравнению с крупнейшими экономиками Европы.

Часть освободившейся ниши заняли местные фонды, управляющие компании, частные инвесторы и компании, приобретающие недвижимость для собственных нужд.

В Эстонии и Латвии внутренний капитал остается ключевым источником инвестиционной активности. Литва продвинулась дальше: более развитая индустрия местных фондов позволяет участвовать и в покупке крупных объектов.

Такое развитие постепенно уменьшает зависимость региона от решений нескольких зарубежных покупателей.

Европа тоже увеличивает инвестиции в недвижимость

Восстановление Балтии происходит одновременно с оживлением более широкого европейского рынка.

Во втором квартале объем инвестиций в недвижимость Европы достиг €59,1 млрд — на 10% больше, чем годом ранее. За последние 12 месяцев объем вложений увеличился на 18%, свидетельствуют данные CBRE. Наиболее активным сегментом Европы третий квартал подряд оставалась жилая недвижимость, при этом увеличилась активность в офисах.

Балтийский рынок следует общему направлению, но сохраняет собственную специфику. Здесь отдельная крупная сделка способна значительно изменить квартальную или даже полугодовую статистику.

Поэтому динамику региона необходимо оценивать вместе с количеством сделок, типом покупателей и изменением требуемой доходности, а не только по общей сумме инвестиций.

Как сообщают эксперты International Investment, рынок коммерческой недвижимости Балтии действительно вышел из периода минимальной ликвидности, но считать нынешний рост полноценным возвращением к предыдущему циклу преждевременно. Главный сигнал второго квартала — сделки возобновляются одновременно с сохранением или даже увеличением требуемой доходности. Это означает, что капитал возвращается, но по новым ценам. Литва получает преимущество благодаря более глубокому внутреннему рынку и большому числу фондов, Латвия быстро восстанавливает оборот, а Эстония остается наиболее сдержанной. Для владельцев основной риск теперь заключается не столько в отсутствии покупателей, сколько в необходимости принять стоимость активов, соответствующую более дорогому финансированию и новым требованиям инвесторов.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

FAQ: коммерческая недвижимость Балтии в 2026 году

Какая страна Балтии привлекла больше всего инвестиций?

Литва. Colliers оценивает инвестиционный объем первого полугодия более чем в €500 млн. Для Латвии показатель составляет около €177 млн, для Эстонии — примерно €120 млн.

Почему Ober-Haus оценивает инвестиции в Литве в €423 млн?

Компании используют разные методики. Ober-Haus учитывает современную доходную коммерческую недвижимость определенных типов стоимостью от €1,5 млн, поэтому ее показатель нельзя напрямую сравнивать с более широкой оценкой Colliers.

Насколько вырос рынок Латвии?

Инвестиционный объем Латвии в первом полугодии достиг примерно €177 млн, что приблизительно на 70% выше результата того же периода 2025 года.

Какая сделка стала крупнейшей?

Компания под управлением W. P. Carey приобрела портфель из 19 объектов, арендованных Kesko Senukai, за €177,5 млн. Общая сдаваемая площадь составляет около 184 тыс. кв. метров.

Почему инвесторы активно покупают торговую недвижимость?

У качественных торговых объектов сохраняются стабильная заполняемость и арендный поток. Вакантность профессионально управляемых торговых центров в Вильнюсе, Риге и Таллине составляет всего около 1,5–2,2%.

Что означает доходность недвижимости 7%?

В упрощенном виде это отношение годового дохода объекта к его стоимости. Чем выше доходность, которую требует покупатель, тем меньшую цену он обычно готов заплатить за одинаковый арендный поток.

Где доходность лучших объектов ниже?

По основным классам коммерческой недвижимости наиболее низкие ориентиры сейчас чаще фиксируются в Литве. Например, доходность качественных офисов Вильнюса составляет около 6,75%, а в Риге и Таллине — около 7%.

Что происходит с офисами Риги?

Доля свободных офисов класса A за второй квартал сократилась с 16,1% до 15%. Большая часть спроса сосредоточена на относительно небольших помещениях до 400 кв. метров.

Что происходит на рынке складов?

Новое строительство расширяет выбор для арендаторов. Вакантность современных складов составляет около 4,1% в Вильнюсе, 5,2% в Таллине и 5,3% в Риге, а собственники чаще предоставляют льготные периоды аренды.