Что такое пузырь на рынке недвижимости и почему он лопается

Пузырь на рынке недвижимости в оригинале звучит как property bubble или real estate bubble. Этот термин — метафора, в которой происходящее на рынке сравнивают с мыльным пузырём — сначала он надувается до максимальных размеров, а потом с брызгами лопается.
Обычно мыльный пузырь появляется следом за бумом на землю. Его характеризует стремительный рост цен, а затем — бум — происходит крах рынка и цены резко сдуваются.

Пузыри на рынках жилья более критичны, чем на фондовом рынке. Исторически обвалы цен на ценные бумаги происходят в среднем каждые 13 лет, длятся 2,5 года и приводят к потере примерно 4 процентов ВВП. Падения цен на жилье случаются реже, но длятся почти в два раза дольше и приводят к вдвое большим потерям. Согласно исследованиям, рынки недвижимости характеризуются более длительными периодами бума и спада.

Причина появления пузырей на рынке недвижимости

Пузыри обычно бывают спекулятивными — когда фактические цены отклоняются от фундаментальных значений. Выявить их бывает сложно. Оценивать стоит показатели доходности аренды или регрессию фактически цен с учетом уровня роста и предложения.

Для борьбы со спекуляциями госрегуляторы обычно вводят или увеличивают налог на стоимость земли (LVT). Благодаря ему появляется смысл избавляться от неиспользуемых земельных участков. Так налог на стоимость земли приводит к падению цен на рынке недвижимости и снижению уровня спекуляций.

Для заблаговременного определения пузырей на рынке экономисты разработали ряд финансовых коэффициентов и экономических показателей, которые можно использовать для оценки справедливой стоимости недвижимости. Индикаторы описывают два взаимосвязанных аспекта жилищного пузыря: компонент оценки и компонент долга (или кредитного плеча). Компонент оценки измеряет, насколько дороги дома по сравнению с тем, что может себе позволить большинство людей, а второй элемент определяет размер долгов домохозяйств, которые их покупают, а также оценивает риски кредитующих их банков.

Важные индикаторы:

соотношение цены и доходов;

оценка размера первого взноса относительно доходов;

индекс доступности — соотношение ежемесячного ипотечного взноса к доходу;

медианный мультипликатор — отношение средней цены недвижимости к медианному годовому доходу. Исторически этот показатель составлял 3.0 или менее, но в последнее время, особенно на рынках с госограничениями, он вырос;

соотношение жилищного долга к доходу или коэффициент обслуживания долга — размер выплат по ипотеке и предполагаемый доход. В этом показателе также учитывают общие затраты на жильё — коммунальные услуги и налоги;

соотношение жилищного долга к капиталу или к стоимости базовой недвижимости — для второй ипотеки;

рост цен на жилье и арендной платы – если рост цен на жилье выше, то на рынке может быть пузырь;

коэффициент владения — число домохозяйств с недвижимостью в собственности. Если этот показатель низкий, то правительство может субсидировать финансирование, снижать налоги и процентные ставки. Если рост собственности есть, а роста доходов нет, велик риск, что на рынке пузырь;

соотношение цены недвижимости и прибыли, которую она приносит. Чтоб высчитать этот показатель, цену недвижимости делят на потенциальную чистую прибыль от неё, то есть прибыль за вычетом расходов, включая налоги;

соотношение цены и арендной платы — среднюю стоимость владения, деленную на полученный доход от аренды (при покупке для сдачи в аренду) или расчетную арендную плату (при покупке для проживания) — измеряет, сколько покупатель платит за каждый доллар полученного дохода от аренды или сэкономленный на арендных расходах. Это показатель связан с параметрами спроса и предложения;

валовой доход от аренды — общая годовая валовая арендная плата, деленная на стоимость дома и выраженная в процентах, обратное соотношение цены дома к арендной плате;

чистый доход от аренды вычитает расходы арендодателя из валовой арендной платы;

уровень заполняемости — это количество занятых единиц жилья, разделенное на общее количество единиц жилья в данном регионе. В коммерческой недвижимости обычно выражается в единицах площади. Низкая заполняемость означает, что рынок находится в состоянии избытка предложения, вызванного спекулятивным строительством и покупками.

Примеры пузырей в истории

Прибалтика

Жилищный пузырь охватил крупные города Эстонии, Латвии и Литвы к кризису 2008 года. В период с 2000 по 2006 гг. наблюдался сильный экономический рост, сектор недвижимости работал хорошо. С первого квартала 2005 года по первый квартал 2007 года официальный индекс цен на жилье в Эстонии, Латвии и Литве зафиксировал резкий рост — на 104,6%, 134,3% и 106,7%. Для сравнения, официальный индекс цен на жилье в еврозоне за аналогичный период увеличился лишь на 11,8%. Кризис в конечном итоге разразился в 2007 году. Коррекция цен на жилье началась в Эстонии в середине 2007 года, а в середине 2008 года — в Латвии и Литве. Одна из причин — увеличение кредитного предложения частному сектору из-за доступности финансирования от иностранных кредиторов

Латвия больше всего пострадала от кризиса и даже обратилась за поддержкой к Международному валютному фонду и Европейскому Союзу в ноябре 2008 года. Литва испытала меньшее влияние кризиса, поскольку приняла меры жесткой экономии. Зарплаты просели, начались сокращения, снизили расходы на социальные льготы. В Эстонии зарплаты и пособия в государственном секторе тоже сократили, чтобы улучшить баланс бюджета в рамках подготовки к переходу на евро.

Китай

В 2005 году пузырь на рынке недвижимости затронул и Китай. Как и в случае с Прибалтикой, китайский пузырь начал надуваться в 2005 году и схлопнулся в 2011. Оказалось, что представители среднего класса не могут позволить себе приобрести недвижимости в крупных городах. Сдувание пузыря на рынке недвижимости рассматривается как одна из основных причин снижения экономического роста Китая в 2013 году.
Предпосылки пузыря появились ещё в 2003 году. Тогда на рынке установили низкие процентные ставки и увеличили банковское кредитование.

В период с 2005 по 2011 год средние цены на жилье на китайском рынке недвижимости быстро росли. В пользу пузыря свидетельствовали значительное количество пустующих или неэффективных коммерческих и жилых объектов и продолжающееся строительство недвижимости. При этом на рынке в тот период насчитывалось примерно 64 миллиона пустующих квартир. Соотношение цены к доходу на недвижимость было высоким, например, в Пекине 27 к 1, что в пять раз превышает средний международный показатель, а соотношение цены и арендной платы за недвижимость в Пекине составляло 500:1 при глобальном соотношении в 300:1. Вторичный рынок китайского жилья был слабым: соотношение сделок с вторичной и первичной жилой недвижимостью в первой половине 2009 года составляло 1:4.

В период с 2010 по 2011 год была принята политика сдерживания роста пузыря. В 2010 году кабинет министров Китая объявил, что будет контролировать потоки капитала из-за рубежа» и начнет требовать от семей, приобретающих второй дом, внесения как минимум 40% первоначального взноса.

В начале 2011 года в Пекине запретили продажу домов тем, кто не проживал в столице Китая пять лет. Также власти ограничил количество домов, которыми могла владеть коренная пекинская семья, до двух и разрешили только один дом для некоренных жителей. Новый общенациональный налог с продаж недвижимости был введен в Китае в конце 2009 года в качестве меры по ограничению спекулятивного инвестирования. Появилась скидка по ипотеке для покупателей, впервые приобретающих недвижимость, с фиксированной ставкой в 5%.

К июлю 2011 года правительство Китая подняло процентные ставки в третий раз за этот год. Сдувание пузыря началось летом 2011 года, когда цены на жилье в китайских городах начали замедляться или падать.

Дания

С 2001 по 2006 годы цены на недвижимость в Дании росли быстрее, чем когда-либо в истории, а в некоторые годы они выросли более чем на 25%. Особенно быстро дорожали квартиры и дома вблизи крупных городов.

Рост цен был вызван спекуляциями. Но стоимость квартир в Копенгагене в первом квартале 2007 года упала на 7%, а предложение все еще росло. При этом 10% всех квартир в Копенгагене выставлены на продажу. Согласно статистике за четвертый квартал 2006 года, в некоторых регионах ежеквартальное падение цен составило около 4-5%, что стало первым значительным падением за более чем десятилетие.

Польша

Цены на недвижимость в Польше резко выросли с 2002 по 2008 год. С июня 2006 г. по июнь 2007 г. средняя цена одного квадратного метра жилой площади в Варшаве выросла с 6683 злотых (1636 евро) до 9540 злотых (2519 евро), или на 50% в евро. Пик цен пришелся на осень 2008 года, когда средняя цена квадратного метра жилой площади в Польше начала падать на 5% в номинальном выражении или на 10% в год в реальном выражении.

В Варшаве, столице Польши, средняя цена за квадратный метр снизилась с 9 000 злотых (2 500 евро) в 2008 году до 7 400 злотых (1 850 евро) в 2013-м. При этом в данный период банки увеличили сроки кредитов с 30 до 50 лет, чтобы расширить кредитные лимиты, росла задолженность семейных бюджетов, росли процентные ставки, снижался темп рост ВПП, цены стагнировали, а продажи падали.
В результате к 2013 году цены на жилье в Варшаве снизились на 13,1%, в Кракове — на 17,9%, в Познани — на 28%, в Гданьске — на 27%, в Лодзи — на 35,7%.

Как определить, что рынок не входит в зону риска

Существуют специальные рейтинги, которые оценивают степень риска возникновения пузыря в разных городах. Например, рейтинг Visual Capitalist считает наиболее рискованным рынками 2023 года Токио, Цюрих и Майами. Также по мнению составителей рейтинга переоценены рынки Тель-Авива, Парижа, Ванкувера, Амстердама. К сожалению, часто в такие обзоры входит ограниченное количество городов и стран. Но оценить степень рисков можно и самостоятельно. Например, попробуем оценить рынок недвижимости Грузии — здесь пузырь маловероятен в силу ряда причин:

1. Устойчивость экономики: в стране стабильная экономика, демонстрирующая устойчивый и стабильный рост в том числе по показателям ВВП. Отсутствие резких колебаний в экономике уменьшает вероятность возникновения пузыря на рынке недвижимости.

2. Ограниченный доступ к ипотечным кредитам, что также снижает риск возникновения пузыря на рынке недвижимости. Это сдерживает спекулятивные продажи.

3. Стабильность политической ситуации. Власть в Грузии заняла нейтральную политическую позицию в период конфликтов по всему миру, стала кавказской Швейцарией и при этом сохраняет нейтралитет. Это бережет государство от политических и экономических рынков.

4. Вето на повышение налогов — повысить налоги можно только на всенародном референдуме, а значит резких колебаний рынка из-за изменения налоговых ставок не будет.

Рекомендуем учитывать приведённые выше факторы риска и оценивать экономическое состояние интересующей локации по ним. Ориентируйтесь на соотношение спроса и предложения, степень роста цен и арендной платы. Например, в Грузии ст начала конфликта на территории Украины и объявления мобилизации в России вырос процент экспатов. В результате на рынке увеличился спрос, появились новые рабочие места. Платежеспособность грузинских граждан также растёт, ведь в стране мягкий бизнес-климат, который позволяет процветать не только крупному, но и среднему, а также малому бизнесу.