100 дней Трампа 2.0: экономика США и рынок недвижимости в условиях растущей неопределенности

Первые месяцы второго срока Дональда Трампа изменили курс американской экономики во всех сферах, включая иммиграцию, торговлю и недвижимость. Согласно отчету Cushman & Wakefield, это усиливает вероятность короткой стадии стагфляции в 2025 году и замедления активности в ключевых сегментах, хотя уже в 2026‑м аналитики ожидают восстановления роста.

Для рынка недвижимости старт второго президентства Трампа характеризуется относительной стабильностью: условия аренды сохраняют устойчивую динамику, а восстановление активности в капитальных рынках продолжается. Однако введение тарифов – в первую очередь в индустриальном и розничном сегментах – способствует росту издержек для бизнеса и усиливает короткий этап замедления спроса. Согласно отчету, даже в случае отсутствия полноценной рецессии стоит ожидать снижение активности арендаторов в ближайшие месяцы с последующей активизацией в 2026 году.

Иммиграционные ограничения заметно изменяют структуру рынка недвижимости. Сокращение притока иммигрантов приводит к дефициту кадров в ключевых для отрасли профессиях – от строительства и обслуживания зданий до гостиничного и ресторанного бизнеса. Доля недокументированных работников в этих категориях ранее достигала 30–60%, что приводит не только к росту издержек для девелоперов, но и к сжатию предложения в отдельных сегментах – в первую очередь в жилищной, складской и логистической недвижимости. На рынке жилья отмечается заметный спад – введение тарифов в сочетании с иммиграционными ограничениями увеличивает издержки для девелоперов и снижает спрос. Axios приводит данные, согласно которым активность в жилищном строительстве в мае 2025 года сократилась примерно на 10%, что формирует более жесткую ситуацию для покупателей.



Монетарная политика также претерпела заметный сдвиг. Трамп, не скрывавший намерения повлиять на снижение ключевых ставок, в первые месяцы столкнулся с реалиями макроэкономических процессов. Снижение ключевой ставки не приводит автоматически к снижению стоимости долга для коммерческой недвижимости, поскольку спрэд кредитного риска в условиях турбулентности имеет тенденцию расширяться. С момента введения первых тарифов в начале апреля спрэд увеличился, хотя в последующие 90 дней немного сократился. Короткая инверсия кривой доходности повысила спрос на кредиты с короткой фиксированной ставкой, а в случае ее нормализации в 2025–2026 годах вырастет популярность займов с плавающей ставкой, что изменит структуру привлечения долга для многих инвесторов

Рынки капитала в начале года продемонстрировали удивительную устойчивость. Согласно отчету Cushman & Wakefield, цены в публичном сегменте коммерческой недвижимости не упали столь же значительно, как в других классах активов, а снижение активности в отдельных категориях было в пределах нормы для начала года. Однако длительный период высокой неопределенности – в первую очередь связанной с тарифами и изменением налогового климата – может в конечном итоге изменить расстановку сил в пользу более защищенных активов, таких как жилой сектор, склады и логистическая инфраструктура. Для фондового рынка этот период стал худшим за полвека – индекс S&P 500 просел на 7,3%, что является наиболее слабой стартовой динамикой для американских президентов с момента начала таких измерений.



Для инвесторов ключевыми становятся несколько моментов. Во‑первых, в условиях роста стоимости строительства и ограничения иммиграции ранее введенный Трампом налоговый пакет TCJA не приведет к заметной активизации рынка – его влияние в 2025–2026 годах аналитики оценивают примерно в +0,3% роста ВВП. Во‑вторых, ожидаемый в 2025 году короткий этап стагфляции в сочетании с медленным запуском новых строительных проектов приведет к укреплению позиций уже введенных в эксплуатацию активов. И в‑третьих, в таких условиях в выигрыше останутся игроки, ориентированные на long‑term стратегии и активы в ключевых локациях – многофункциональном жилье, продуктовой рознице, медицинской недвижимости и складских комплексах.

Старт второго президентства Трампа не только изменил курс политики, но и заметно повлиял на ожидания общества и ключевых рынков. Reuters пишет, что лишь 37% американцев одобряют его экономическую политику, в то время как 57% считают, что введение тарифов приведет к ухудшению ситуации, а 64% ожидают роста цен в ближайший год.

Газета Financial Times подчеркивает, что Трамп в первые месяцы израсходовал значительную долю политического капитала – число указов в области налоговой политики, иммиграции и дерегулирования достигло рекордных значений для начала президентства, что в сочетании с низкими рейтингами одобрения усиливает вероятность сложной реализации заявленных реформ в среднесрочной перспективе.