Коммерческая недвижимость Цюриха: офисы, отели и ритейл в исследовании JLL

Фото: JLL

Рынок коммерческой недвижимости Цюриха в 2025 году демонстрирует разнонаправленную динамику. Исследование JLL фиксирует изменения в ключевых сегментах, отражающие влияние ограниченного строительства, высокого туристического спроса и устойчивой покупательной способности.

Офисы: снижение предложения и рост арендных ставок

Во втором квартале 2025 года предложение офисных площадей в Цюрихе сократилось на 14,7 тыс. кв. м, что снизило уровень вакантности с 5,3% до 5,1%, отмечено в исследовании JLL. Тенденции связаны с падением объемов нового строительства и выводом части объектов с рынка под проекты перепрофилирования. Дополнительно на ситуацию повлияли успешные сделки, в том числе в районах Shilcity и The Circle. В результате офисные площади уменьшились в округах 1, 4, 5, 6 и 8, а также в Шлирене, тогда как округ 3 и Wallisellen показали рост предложения.



Ограниченный объем свободных площадей в премиальных сегментах при стабильном спросе привел к росту ставок аренды в этом классе. В то же время показатель на рынке в целом оставался стабильным. По данным JLL, стоимость аренды офисов класса prime достигла 975 швейцарских франков (1034) за кв. м в год, медианная ставка составила 300 CHF (€321), а капитализация выросла до 46 250 CHF (€49,5 тыс.) за кв. м. При этом доходность (prime yield) сохранилась на уровне 1,9%.

Перспективы остаются сдержанными: в 2025–2027 годах в Цюрихе планируется ввести менее 82 тыс. кв. м новых офисов – лишь небольшую часть от объемов 2020–2024 гг. Низкий объем нового строительства и проекты по перепрофилированию пустующих зданий будут и дальше снижать вакантность, сохраняя давление на аренду в качественном сегменте.

Отельный бизнес: восстановление и новые проекты

Сектор гостиничного бизнеса в Цюрихе демонстрирует устойчивое восстановление после пандемии. В первой половине 2025 года рынок продолжил рост: при стабильной загрузке номеров (+0,3% по сравнению с аналогичным периодом 2024-го) средние тарифы увеличились примерно на 5%. В результате показатель RevPAR (доход на доступный номер) прибавил 5,5%.

Существенный вклад внесли значимые события, в том числе матчи чемпионата Европы по футболу среди женщин (UEFA Women’s EURO 2025), пять из которых состоялись в Цюрихе. Город получил выгоду от присутствия национальных команд Англии и Германии, что обеспечило рост турпотока. Экономисты BAK прогнозируют, что рост городского туризма выше среднего сохранится и в ближайшие годы.



Важным фактором остается активность операторов и инвесторов. Flughafen Zürich AG приобрел здание Radisson Blu у аэропорта за 155 млн швейцарских франков (около €166 млн). В районе Oerlikon бывшее здание Swissôtel перешло под управление французской сети Mama Shelter, открывшей там свой первый отель в Швейцарии (178 номеров). К концу 2025 года в городе заработает Moxy Hotel (162 номера) на месте H+ Hotel, находящегося на реконструкции. Кроме того, группа Althoff Hotels, владеющая сетью Urban Loft, рассматривает новые локации в крупных швейцарских городах, включая Цюрих.

Статистика подчеркивает положительную динамику: за последние 12 месяцев количество ночевок достигло 4,09 млн (против 3,63 млн в 2019 году). При этом доля иностранных туристов остается высокой – около 70%. Средняя загрузка номеров увеличилась до 74,8%, а общий номерной фонд вырос до 9 415 номеров.

Ритейл: Bahnhofstrasse в топе Европы

Арендные ставки на главной торговой улице Цюриха – Bahnhofstrasse – выросли более чем на 20% с 2020 года и к концу 2024-го достигли 10 250 CHF (около €11 тыс.) за кв. м в год. Этот показатель выводит Цюрих на третье место в Европе по стоимости аренды в секторе премиальной уличной торговли (high street retail) после Парижа и Лондона, отмечает JLL. Вакантность на Bahnhofstrasse остается нулевой: все освобождающиеся помещения быстро находят новых арендаторов.



Цюрих уверенно возглавляет рейтинг европейской покупательной способности: средний показатель по 66 городам составляет 21 900 CHF (€23 214) на душу населения, а в самом Цюрихе – 52 100 (€55 226). Сильная покупательная способность поддерживает развитие торгового сектора и обеспечивает устойчивый спрос на премиальные локации.

Bahnhofstrasse за последние десятилетия претерпела заметные изменения. В 1990 году на ней было 97 магазинов, из которых 21 сохраняется до сих пор, ассортимент заметно обновился: число часовых и ювелирных салонов выросло с 14 до более 40. В последние годы на улице открылись бутики Audemars Piguet, Balenciaga, Cartier, Chanel, Gucci, Moncler, Versace и других ведущих брендов.

Большинство зданий на Bahnhofstrasse было недавно реконструировано или находится в процессе реновации, включая объекты Globus, Jelmoli и Brannhof. Это дополнительно укрепляет статус улицы как центра швейцарского luxury-ритейла.

Инвестиционная активность остается ограниченной: большая часть объектов high street находится в собственности институциональных инвесторов, использующих стратегию долгосрочного владения. Это снижает ликвидность сегмента, однако стратегический интерес к нему сохраняется. Доходность (prime yield) снизилась до 2%, подчеркивая высокий уровень конкуренции за редкие предложения.

Читайте также:

Рынок жилья Цюриха в 2025 году: цены, доходность и ограничения

Швейцария обсуждает отмену «золотой визы»: под угрозой престижная схема для миллиардеров

Рынок жилья Швейцарии: премиальный сегмент продолжает рост

Арендная плата в Швейцарии может снизиться на 3%

Работа в Швейцарии: топ-10 профессий и новые правила для иностранцев