Рынок жилья Цюриха в 2025 году: цены, доходность и ограничения

Рынок недвижимости Цюриха в 2025 году демонстрирует устойчивый рост на фоне ограниченного предложения, высокого спроса и стабильных макроэкономических показателей. По данным The Luxury Playbook, средняя цена жилья достигла 14 300 швейцарских франков (€15 158) за кв. м, увеличившись на 4,2% по сравнению с 2024-м.



В историческом центре Цюриха (Kreis 1) цены превышают 20 000 франков (€21 360) за кв. м. В зонах реконструкции, таких как Kreis 4 и 5, стоимость варьируется от 12 000 (€12 816) до 15 000 франков (€16 020) за кв. м. Рынок аренды в Цюрихе в 2025 году остаётся стабильным и предсказуемым: доходность составляет от 2,0% до 3,8%. Наиболее высокий уровень — от 3,2% до 3,8% — возможен в районах, где стоимость квадратного метра ниже, чем в центральных. Среди них:

Oerlikon – 10 500 CHF (€11 130);

Schwamendingen – 10 200 (€10 812);

Albisrieden – 11 500 CHF (€12 190);

Kreis 4, 5 – 13 200–14 000 CHF (€13 992–€14 840).

В престижных Seefeld и Enge доходность лишь около 2–2,5%, но они традиционно ценятся за надёжность и защиту капитала. Средняя арендная плата в 2025 году за двухкомнатную квартиру составляет от 2 800 до 3 500 CHF (€2 968–3 710) в месяц. Ставка в трёхкомнатной — от 3 800 до 4 800 CHF (€4 028–5 088). Виллы и пентхаусы сдаются минимум за 7 500 CHF (€7 950).



Жёсткое регулирование арендных отношений (Mietrecht) делает рынок устойчивым, но требует от владельцев знаний местных законов. Сроки аренды, как правило, составляют от 1 до 3 лет, пересдача и краткосрочная аренда ограничены или вовсе запрещены в ряде округов.

Факторы, формирующие рынок:

дефицит земли под застройку и длительные процедуры согласования проектов;

приток новых жителей — как внутренней миграции, так и международных релокаций;

стабильность экономики и сильная швейцарская валюта;

низкий уровень инфляции и высокая привлекательность для институциональных инвесторов.

По данным The Luxury Playbook, в 2024 году в Цюрихе было зарегистрировано более 5200 сделок с жилой недвижимостью. Основной спрос приходится на энергоэффективные новостройки и качественно отреставрированные квартиры в соответствии с экологическими стандартами города. Большая часть предложения формировалась не за счёт нового строительства, а путём редевелопмента, уплотнённой застройки и перепрофилирования коммерческих объектов.

Рынок Цюриха остаётся преимущественно внутренним: большую часть сделок совершают граждане Швейцарии и локальные институциональные инвесторы. Доступ иностранцев строго ограничен: согласно закону Lex Koller, покупка жилой недвижимости возможна только в отдельных случаях, в частности, при приобретении новостроек или одобренных кантональных проектов. Это создаёт высокий барьер для спекулятивного капитала и способствует стабильности цен.

Аналитики Julius Baer отмечают, что в целом сегмент жилой недвижимости Швейцарии завершил 2024 год с ощутимым ростом цен в высокобюджетном сегменте и восстановлением интереса со стороны инвесторов. Цены на премиальные квартиры в Швейцарии выросли на 4,1%, на дома — на 4,6%. В Цюрихе и Центральной Швейцарии рост достиг 6%. Наибольший спрос — на жильё дороже 15 000 CHF/кв. м. Число сделок растёт, ипотечная ставка снижена до 0,25%, а арендные ставки продолжают расти на фоне дефицита предложения.

Эксперты The Luxury Playbook ожидают в 2025 году рост цен на 2,5–4%. При этом в районах Oerlikon, Kreis 5 и Seefeld возможны показатели выше среднего, до 14 700–15 000 франков (€15 582 – 15 900) за квадратный метр. Аренда также подорожает на 3–5%, особенно в новостройках с высокой энергоэффективностью и хорошей транспортной доступностью.

При этом по данным SWI, в Швейцарии зафиксирован самый жёсткий жилищный дефицит в Западной Европе. Только 36% населения владеют жильём. В Цюрихе уровень вакантности жилья упал до рекордных 0,07%. Средняя цена дома — 1,3 млн CHF (€1,38 млн), квартиры — 943 000 CHF (€1 млн). Лишь 9% пар в возрасте 30–40 лет могут позволить себе дом в этой локации из-за высокой стоимости, роста населения, дефицита новостроек и жёсткого зонирования.

Читайте также:

Швейцария обсуждает отмену «золотой визы»: под угрозой престижная схема для миллиардеров

Арендная плата в Швейцарии может снизиться на 3%

Работа в Швейцарии: топ-10 профессий и новые правила для иностранцев

Где получить ВНЖ за инвестиции в 2025 году: рейтинг Henley & Partners

Индекс устойчивости FM 2025: самые стабильные страны для бизнеса и инвестиций