Рынок жилья Швейцарии: премиальный сегмент продолжает рост

Фото: Julius Baer

Рынок жилой недвижимости Швейцарии завершил 2024 год с ощутимым ростом цен в высокобюджетном сегменте и восстановлением интереса со стороны инвесторов, сообщает Julius Baer. Несмотря на геополитическую нестабильность и снижение темпов роста ВВП, рынок поддерживают низкие процентные ставки, рост активов домохозяйств и сохраняющийся дефицит предложения.

По итогам 2024 года цены на квартиры в премиум-сегменте выросли на 4,1%, а на частные дома – на 4,6%. Особенно заметна была динамика в регионах Цюриха и Центральной Швейцарии, где зафиксирован рост около 6% по обоим типам жилья. В Женеве и на Леманском побережье цены также подросли, но более умеренно – до 5% в домах и около 3% в квартирах. Рост цен сопровождался увеличением объема сделок: в исследуемых регионах продажи выросли на 9%, а в верхнем ценовом сегменте – на 20%.

В публикации отмечено, что ключевым источником спроса выступают состоятельные покупатели из Швейцарии и из-за рубежа. При этом в фокусе остаются объекты стоимостью свыше 15 000 франков за квадратный метр. Поддерживает спрос и доступность ипотечного финансирования: в 2024 году базовая ставка ШНБ снижалась четыре раза, а в марте 2025 года была вновь уменьшена до 0,25%.



Рынок арендного жилья также демонстрирует напряженность: к концу 2024 года в стране насчитывалось около 103 200 свободных квартир – это минимум за последние десять лет и лишь 4% от общего фонда. Предложение по сравнению с началом 2021 года сократилось на 42%, особенно в небольших городах и в малонаселенных районах. В условиях низкой вакантности и прироста населения арендные ставки росли на 4,7% в 2024 году и, по прогнозам, будут расти дальше, хоть и менее интенсивно.

Понижение референсной ставки в марте 2025 года создает юридическую возможность для части арендаторов требовать пересмотра условий действующих договоров. Тем не менее, общий дефицит жилья и растущий спрос продолжат оказывать давление на рынок. Низкие ставки и ограниченное предложение продолжают поддерживать интерес к жилым домам. При этом рынок сталкивается с ужесточением регулирования и более строгими требованиями к кредитованию. Julius Baer ожидает роста рыночной стоимости качественных объектов в 2025 году, особенно в крупных городах.



В сегменте промышленной недвижимости наблюдается стабильная доходность. По итогам 2024 года этот показатель достиг 5,2%. Несмотря на макроэкономические риски и влияние внешнеполитической повестки, индустриальный рынок остается устойчивым благодаря высокому уровню самозанятости и тому, что большинство объектов используются их владельцами для собственных нужд. Новое строительство продолжается, но избыточного предложения не наблюдается. Небольшой рост арендных ставок (+1,8% за 2024 год) указывает на устойчивый спрос.

Аналитики Savills подчеркивают, что в 2025 году основным драйвером роста в Европе станет восстановление доходности, особенно в странах с более гибкими регуляторными режимами. В то же время Швейцария традиционно демонстрирует низкую рентабельность арендных активов, особенно в сегменте премиум-жилья, где цены высоки, а доходность редко превышает 2–3% годовых.

При этом интерес к швейцарской недвижимости сохраняется – но его природа иная. Объекты в таких локациях, как Женева, Цюрих или Люцерн, приобретаются чаще всего для личного проживания, долгосрочного хранения капитала или повышения статуса владельца. По данным CBRE, интерес остается стабильным даже в условиях ограниченного предложения, строгого регулирования для иностранных покупателей и низкой доходности.