Рынок недвижимости Дублина: ключевые тенденции второго квартала 2025 года

Во втором квартале 2025 года рынок недвижимости Дублина развивался под влиянием ограниченного предложения и выборочных крупных сделок. В отчете JLL отмечается, что спрос со стороны арендаторов оставался устойчивым, тогда как инвестиционная активность была более сдержанной.

Индустриально-логистический рынок: устойчивый спрос

Во втором квартале 2025 года рынок индустриальной и логистической недвижимости Дублина сохранил устойчивость: общий объем аренды достиг 624 тыс. кв. футов, что на 3% больше, чем в предыдущем квартале, отмечают эксперты JLL. Однако по итогам шести месяцев рынок остается слабее десятилетних ориентиров: общий объем на 13,3% ниже среднего уровня, а число сделок – на 30%. При этом по сравнению с прошлым годом рынок увеличился на 137%, значительно превысив первоначальные прогнозы на 2025 год.

Ключевым сдерживающим фактором остается ограниченное предложение: новых проектов крайне мало, и в основном это объекты, которые сдают в аренду еще на этапе строительства или специально возводят под заказчиков. На конец июня более 640 тыс. кв. футов числились как зарезервированные или находились в финальной стадии согласований. При сохранении текущего тренда JLL прогнозирует, что к концу года общий объем аренды превысит 2 млн кв. футов.

Арендные ставки удерживаются на рекордных уровнях. Прайм-аренда составляет €13 за кв. фут в год, вторичный рынок достиг €12,50. Рост ставок замедлился, поскольку арендаторы все чаще учитывают фактор доступности и стремятся к дополнительным стимулам. Вакантность остается на низких уровнях – 3,5-4%. Дефицит площадей усиливает интерес к объектам вторичного сегмента, где цены также вышли на исторический максимум.



Перспективы на ближайшие месяцы оцениваются как сдержанные: активность будет ниже пиков периода пандемийного расширения из-за ограниченного предложения, однако улучшение настроений среди арендаторов поддерживает рынок. Запросы на крупные площади (около 50 тыс. кв. футов) подтверждают устойчивый интерес к дублинской логистике.

Офисы: рост лизинга и дефицит качественных площадей

Во втором квартале 2025 года объем аренды офисных помещений в Дублине вырос на 49% по сравнению с январем-мартом. По итогам шести месяцев показатель превысил 1 млн кв. футов, что на 29% выше среднего уровня за последние пять лет. Уровень вакантности снизился до 15,5% (–0,4 п. п. за квартал), а совокупный объем свободных и зарезервированных площадей уже около полутора лет остается стабильным – на уровне 7,7 млн кв. футов. На горизонте ближайших лет формируется дефицит в премиальном сегменте.

Крупнейшим событием квартала стала сделка Workday на 416 тыс. кв. футов в College Square. Она стала третьей по величине в Дублине за последние двадцать лет, обеспечив около 40% полугодового объема и подтвердив статус города как ведущего технологического центра.
В числе других заметных соглашений – аренда Stripe в One Wilton и крупной международной технологической компании в Four & Five Park Place. За полгода на технологический сектор пришлось 60% арендуемых площадей и 25% числа сделок, что говорит о стабилизации отрасли.

Общий офисный фонд Дублина оценивается в 50,3 млн кв. футов. К концу июня объем зарезервированных площадей составил 1,11 млн кв. футов – один из самых высоких показателей с 2015 года. Часть этих площадей, включая контракт Workday, ко второму кварталу уже перешла в категорию закрытых сделок. В стадии строительства находится 1,6 млн кв. футов, причем 76% уже имеют арендаторов. За первое полугодие в эксплуатацию введено 484 тыс. кв. футов.



Арендные ставки на премиальные офисы остаются на уровне €60 за кв. фут в год, доходность составляет около 5%. По прогнозу JLL, ограниченный ввод новых площадей до 2027 года приведет к росту дефицита высококачественных офисов в течение ближайших 18-24 месяцев и дальнейшему повышению ставок в сегменте лучших объектов (best-in-class). Высокий объем резервов будет поддерживать активность сделок и постепенное снижение уровня вакантности.

Инвестиции в недвижимость: замедление активности и осторожные перспективы

Объем инвестиций в недвижимость Дублина во II квартале 2025 года снизился на 29% – до €389 млн. Сделок зарегистрировано на 19% меньше – 21. Тенденции за шесть месяцев аналогичные – зафиксировано падение на 15% относительно такого же периода 2024 года – с €1,1 млрд до €936 млн.



Лидером квартала стал офисный сегмент, аккумулировавший €187,7 млн, или 48,2% всех вложений. Компания Kennedy Wilson продала здание 20 Kildare Street немецкому фонду Deka’s WestInvest InterSelect за €74 млн. Эта сделка стала первой в череде крупных транзакций на офисном рынке Дублина, где подобных соглашений не заключали с 2022 года. Дополнительным подтверждением интереса к центральным локациям стала продажа Ten Hanover Quay.

Ритейл сохранил вторую позицию: в квартале объем инвестиций достиг €158,8 млн (40,8%). По итогам шести месяцев объем инвестиций в этот сегмент вырос на 55% по сравнению с 2024 годом и превысил средний показатель за последние десять лет на 38%. Среди ключевых активов выделяются объекты, связанные с Trinity College, а также несколько крупных торговых центров.

Индустриальная недвижимость зафиксировала всего €22,7 млн в трех сделках, что на 45% меньше, чем в Q1, и на 71% ниже долгосрочного среднего уровня для второго квартала. Однако по результатам шести месяцев показатель на 4,7% выше, чем в аналогичном периоде 2024 года.

Наиболее слабым звеном остается жилой арендный сектор. В квартале общий объем вложений составил €6 млн (1,5% рынка), а за шесть месяцев – всего €13 млн, что ниже прошлогодних значений. JLL объясняет это политической неопределенностью и снижением маржи застройщиков. В июне власти Ирландии представили реформу, направленную на стимулирование инвестиций в жилье, расширение предложения и усиление защиты арендаторов. Аналитики прогнозируют, что эффект от этих мер может проявиться во второй половине 2025 года.

В целом, рынок капитальных вложений в недвижимость Дублина во втором квартале выглядит сдержанным. Инвесторы остаются осторожными на фоне глобальной нестабильности и чувствительности к цене, однако интерес к качественным офисным и торговым активам сохраняется.