Рынок недвижимости Японии оживился на фоне политических перемен

Фото: Unsplash

Политические перемены в Японии открывают новые возможности для роста капитализации компаний. Ожидаемое сохранение мягкой монетарной политики и ускорение инфляции при новом лидере Либерально-демократической партии Санаэ Такаити способны увеличить стоимость корпоративной недвижимости и активизировать инвестиционную деятельность, сообщает Bloomberg.

Совокупная стоимость недвижимости около 330 крупнейших японских компаний оценивается в 31 трлн иен или 203 млрд долларов. За пять лет показатель увеличился на 26%, что связывают с ростом цен на землю и развитием девелоперских проектов. Эксперты ожидают дальнейшего повышения потенциала доходности, если правительство расширит расходы, а Банк Японии не будет менять ставку.

Наиболее ярко скрытые резервы проявляются у крупных застройщиков и промышленных холдингов. По данным исследования, как минимум семь компаний, включая Mitsubishi Estate и Katakura Industries, владеют земельными активами, чья рыночная стоимость превышает собственную капитализацию. Это делает их особенно привлекательными для фондов, ориентированных на повышение доходности бизнеса и перераспределение неиспользуемых ресурсов.

Интерес активистов к таким компаниям уже усиливается. В сентябре стало известно, что американский фонд Elliott Investment Management приобрел долю в Kansai Electric Power и призвал руководство продать непрофильные активы. Предполагается, что только на объектах недвижимости энергетическая компания имеет скрытую прибыль в размере около 220 млрд иен. Аналогичные действия предпринимает инвестиционная фирма City Index Eleventh, связанная с японским инвестором Есиаки Мураками. Она увеличила долю в сети универмагов Takashimaya, на балансе которой числится около 130 млрд иен нереализованных доходов от собственности.

Reuters пишет, что в первой половине 2025 года 52 компании получили предложения от активистов, тогда как годом ранее их было 46. На собраниях акционеров все чаще поднимаются вопросы реструктуризации управления, перераспределения капитала и выкупа акций, а в отдельных случаях советы директоров полностью обновляются.

На Токийской бирже появляются новые фонды, ориентированные на компании, подверженные давлению активистов и вовлеченные в реформы управления. Новые ETF ориентированы на компании с высоким потенциалом повышения капитализации, включая банки и холдинги с крупными земельными активами. В 2025 году акционеры подали рекордные 137 предложений в адрес 52 компаний, что отражает устойчивое расширение акционерного участия.

Реформы корпоративного управления усиливают давление на предприятия, владеющие крупными земельными активами. Эксперты отмечают, что недвижимость наряду с денежными резервами и перекрестным владением акциями остается скрытым источником ликвидности. Компании, не задействующие этот ресурс, становятся все заметнее для активных фондов. Главный стратег Rakuten Securities Масаюки Кубота ожидает, что интерес к ним продолжит расти.

Учет рыночной стоимости собственности существенно меняет финансовую картину компаний. Если включить стоимость недвижимости в расчет коэффициента цена–балансовая стоимость (price-to-book ratio, PBR), он заметно сокращается, указывая на недооценку активов. Наиболее выражен этот разрыв в сферах недвижимости, складской логистики, транспорта, ритейла, текстиля и коммуникаций, где рыночная капитализация часто не отражает реальной стоимости владений.

Скорректированный PBR Mitsubishi Estate снижается с 1,7 до 0,7 при учете 5 трлн иен скрытых доходов от недвижимости, а рыночная капитализация компании составляет 4,24 трлн иен. Аналогичная диспропорция отмечается у Sotetsu Holdings, киностудии Toho и ритейлера Marui Group, чьи реальные активы значительно превышают балансовые оценки. Однако представители компаний не комментируют взаимодействие с фондами, а случаи фактических продаж собственности остаются редкостью.

Институциональные инвесторы считают, что пересмотр структуры владений способен повысить эффективность балансов и стимулировать рост капитализации. Главный стратег Goldman Sachs Japan Брюс Кирк отмечает, что поддержка инициатив активистов может оказать значительное влияние на рынок. Акции компаний с крупными портфелями недвижимости и участием фондов уже показывают результаты выше отраслевых индексов Topix – среди них Sumitomo Realty & Development, Tokyo Gas и Mitsui-Soko Holdings.

Новая политическая конфигурация при Санаэ Такаити создает дополнительные ожидания на фоне возможного давления на Банк Японии. Будущая премьер-министр выступает за сохранение мягкой монетарной политики и низких процентных ставок, что должно поддержать рост активов. При этом Банк Японии сигнализирует о готовности постепенно сворачивать стимулы, включая продажу биржевых фондов, что усиливает что усиливает противоречие между политическими целями и необходимостью контролировать инфляцию.