Девелопер в Майами продает особняк за $45 млн и переезжает в арендный пентхаус

Фото: Bloomberg

В Майами зафиксирована одна из самых показательных сделок на рынке премиальной недвижимости. Девелопер Армандо Кодина (Armando Codina) выставил на продажу особняк в Coral Gables за 45 млн долларов – в 37 раз дороже цены участка, приобретенного в 1995 году, сообщает Bloomberg. Полученную прибыль он намерен вложить в собственный проект – жилой комплекс Regency Parc, где планирует жить сам, демонстрируя новую тенденцию рынка: переход от владения к долгосрочному найму.

Особняк Кодины расположен в закрытом сообществе Gables Estates – одном из самых дорогих районов США, по данным Zillow. Трехэтажный дом с шестью спальнями, библиотекой, винным погребом на две тысячи бутылок и частным причалом для 90-футовой яхты воплощает типичный формат флоридского ультралюкса. Участок был куплен тридцать лет назад за 1,2 млн долларов и сегодня служит примером того, как быстро дорожает недвижимость в прибрежных районах Майами.

После продажи дома девелопер вместе с супругой переедет в новый жилой комплекс Regency Parc, который строит его собственная компания Codina Partners. Открытие здания на 126 квартир запланировано на начало 2026 года в центре Coral Gables. Верхний этаж площадью 12 000 кв. футов полностью займет семья Кодины, решившая упростить владение и перейти к формату, где обслуживание и безопасность обеспечиваются оператором, а не советом жильцов.



Финансирование проекта обеспечено кредитом Goldman Sachs Group Inc. на сумму 115 млн долларов и собственным капиталом девелопера в размере 89 млн долларов. Строительство началось в прошлом году. Идея создать полностью арендное здание с крупными апартаментами и договорами сроком до десяти лет поначалу вызвала скепсис у банков, однако интерес со стороны будущих жильцов подтвердил жизнеспособность модели.

В Regency Parc уже заключено более десятка предварительных договоров аренды, большинство из которых оформлены местными парами старшего возраста. Многие из них решили продать свои дома, значительно подорожавшие за последние годы, и переехать в апартаменты меньшей площади, сохранив высокий уровень комфорта. Среди будущих жильцов также состоятельные нью-йоркцы, стремящиеся получить налоговое резидентство во Флориде, но пока не готовые покупать недвижимость.

Управление комплексом полностью возьмет на себя компания Codina Partners, которая останется единственным владельцем здания. В проекте предусмотрены служебные апартаменты для инженеров, охраны и управляющих, чтобы обеспечить постоянное присутствие персонала. Девелопер подчеркивает, что такая модель избавляет жильцов от взносов, споров и бюрократических процедур, характерных для кондоминиумов. Жильцам предлагается сервис уровня отеля при стабильной долгосрочной аренде. Там будет жить в том числе председатель совета директоров Royal Caribbean Cruises Ltd. Ричард Фейн, которого убедили сочетание качества проекта и продуманная экономическая модель.

Арендные ставки в Regency Parc начинаются от 8 200 долларов в месяц за двухкомнатные квартиры и достигают 30 000 долларов за резиденции площадью около 6 000 кв. футов (примерно 560 кв. м.), занимающие половину одного из пяти верхних этажей. Эта цена соответствует 5 долларам за квадратный фут (около 54 долларов за кв. м.).



New York Post со ссылкой на данные Realtor.com пишет, что более 50% домов в агломерации Майами стоимостью свыше $1 млн приобретаются без привлечения кредита. В сегменте от $1 млн до $5 млн доля таких сделок достигает 53,5%, в категории $5–10 млн – 54,1%, а в ультралюксе выше $10 млн – почти 59%. Аналитик Ана Бозович из Analytics Miami отмечает, что преобладание наличных сделок особенно заметно при высокой цене за квадратный фут: в первом полугодии 2025 года 83% продаж кондоминиумов дороже $2 000 за кв. фут (около $21 500 за кв. м) проходили за наличные, а объем таких сделок вырос на 631% по сравнению с 2019-м. В сегменте домов эта доля достигла 79%, что на 1 200% выше допандемийных показателей. Агентства отмечают, что каждый пятый объект на рынке Майами оценивается в $1 млн и более, а в районах уровня Fisher Island медианная цена превышает $11,9 млн – самый высокий показатель в США. Спрос поддерживается притоком капитала из Нью-Йорка, Калифорнии, Латинской Америки и Европы, а Флорида остается одной из главных «налоговых гаваней» для состоятельных инвесторов.

По данным ежегодного отчета Global Real Estate Bubble Index банка UBS, Майами занимает первое место в списке городов с наибольшим риском перегрева рынка. Индекс пузыря для агломерации достиг 1,73 при пороге «высокого риска» в 1,5, что указывает на выход рынка за пределы устойчивости.



За последние пятнадцать лет жилье в Майами дорожало быстрее, чем в любом другом крупном мегаполисе, однако рост сменился стагнацией. Средняя цена продажи снизилась до 595 000 долларов против 640 000 годом ранее, а дома теперь продаются в среднем почти за три месяца, часто – ниже запрашиваемой стоимости. UBS связывает замедление не только с падением спроса, но и с ростом издержек: страховые премии, связанные с климатическими рисками, резко выросли, взносы ассоциаций домовладельцев и расходы на обслуживание старых кондоминиумов продолжают расти. Соотношение цены и арендной ставки превысило уровни пузыря 2006 года, что указывает на разрыв между реальной стоимостью жилья и возможностями покупателей. В категорию «высокого риска» вместе с Майами вошли также Токио и Цюрих, а Лос-Анджелес, Дубай и Амстердам попали в группу городов с «повышенным уровнем риска».