Рынок недвижимости Европы и Ближнего Востока стабилизируется – Colliers

Инвестиционный рынок Европы, Ближнего Востока и Африки начинает восстанавливаться после затяжного спада, отмечается в отчете Colliers. В третьем квартале 2025 года фиксируется постепенный рост доверия инвесторов и возвращение активности на ключевых площадках. Рынок становится более избирательным, но интерес к надежным и качественным активам заметно усиливается.

Обзор секторов

Офисы – появились первые признаки восстановления. Активность концентрируется в премиальных объектах на ключевых рынках, прежде всего в Лондоне и Париже, где спрос поддерживается институциональными и частными инвесторами. Цены стабилизировались, а доходность по первоклассным активам считается устойчивой. В то же время региональные рынки, включая Франкфурт и Милан, продолжают испытывать давление из-за снижения капитализации и структурных изменений. За пределами Великобритании улучшение условий кредитования и завершение цикла повышения ставок создают основу для более уверенного спроса на офисную недвижимость.

Индустриально-логистический сектор – интерес инвесторов остается высоким по всей Европе, особенно в Германии, Нидерландах и Франции. После периода ценовой корректировки стоимость активов стабилизировалась, а арендный рост остается умеренным. Основное препятствие – нехватка качественных инвестиционных площадок. Сектор демонстрирует устойчивость благодаря сильному спросу со стороны арендаторов и глобальных фондов, что удерживает его на позиции одного из наиболее устойчивых сегментов рынка EMEA.



Ритейл – торговая недвижимость переживает выборочное восстановление. Наиболее активно развиваются премиальные торговые улицы и крупные шопинг-центры в Испании, Германии и Великобритании. Рост арендных ставок стимулирует интерес инвесторов, особенно к объектам, способным обеспечивать гибкое управление и прирост стоимости. В то же время традиционные форматы, особенно на периферийных рынках, остаются под давлением из-за ограниченного спроса.

Жилье – сохраняет статус приоритетного направления для инвесторов. В Европе активно развиваются сделки с объектами Build-to-Rent (арендное жилье) и Purpose-Built Student Accommodation (студенческие кампусы). В континентальной Европе лидируют крупные портфельные соглашения, а в Великобритании, акцент смещается в сторону реконструкции и перепрофилирования объектов. В некоторых городах отмечено сужение доходных спредов, что указывает на укрепление рынка.

Альтернативные и новые сегменты – к числу растущих направлений относятся дата-центры, склады самообслуживания и технологическая инфраструктура. Спрос поддерживается экспансией ИИ и цифровых сервисов, однако эксперты предупреждают о рисках локального переизбытка предложений. Капитал поступает в сектор в основном через прямые инвестиции, партнерства и целевые фонды, а не через традиционные инвестиционные инструменты, что отражает новую стратегию инвесторов – адресную и более гибкую.

Основные рынки EMEA

Великобритания – инвестиционная активность в третьем квартале оставалась примерно на 40% ниже среднего уровня, однако доля зарубежного капитала выросла с 46% в 2024 году до 54% с начала текущего года. На фоне слабого экономического роста и неопределенности перед бюджетным сезоном участники рынка сохраняли осторожность. Лидером по объемам стал жилой сектор, за ним следовали индустриальные и торговые объекты. Офисная недвижимость, особенно за пределами центрального Лондона, восстанавливалась медленнее. Инвесторы сосредоточены на премиальных доходных активах (core) и объектах с низким риском и потенциалом роста доходности (core-plus). Крупнейшей сделкой квартала стало приобретение портфеля Birmingham Retail Portfolio за 638 млн фунтов стерлингов с доходностью 7,7%.



Германия – немецкий рынок постепенно выходит из фазы спада. Третий квартал стал самым активным с начала года, особенно в коммерческой недвижимости. Число крупных сделок стоимостью свыше 100 млн евро заметно выросло, включая операции с офисами на ведущих семи рынках страны. На рынок возвращаются премиальные доходные активы, однако их ликвидность пока ограничена. Средняя доходность по офисам составила 4,8%, по логистике – 4,75%, по жилому сектору – 3,85%. Крупнейшая сделка квартала – покупка логистического портфеля Helix за 350 млн евро компанией Starwood Capital Group.



Франция – третий квартал оказался относительно спокойным: объем инвестиций составил 2,7 млрд евро. Однако с начала года рынок вырос на 7%, достигнув 8,67 млрд евро. Colliers считает достижимой годовую цель в 14 млрд евро при условии завершения нескольких крупных сделок в четвертом квартале. Наибольшую активность демонстрируют офисный, торговый и логистический сегменты. Средняя доходность по офисам – 4%, по логистике – 4,75%, по жилому сектору – 3,5%. Крупнейшая сделка квартала – продажа офисного комплекса Solstys в Париже компании Gecina за 435 млн евро.



Нидерланды – объем сделок в июле-сентябре составил около 6,2 млрд евро, что на 15% меньше, чем за такой же период 2024 года. Рост зафиксирован в офисной, торговой и гостиничной недвижимости, тогда как логистика и жилье показали более сдержанную динамику. Colliers отмечает, что при наличии сильного портфеля и нескольких крупных проектов на завершающей стадии четвертый квартал может стать наиболее активным за год. Крупнейшая транзакция – продажа офисного здания Weesperstaete в Амстердаме площадью 13,5 тыс. кв. м компании Kozuki Holding за 95,7 млн евро.

Бельгия – стала одним из лидеров по темпам роста. Объем сделок за квартал увеличился более чем вдвое – с 1,93 до 3,99 млрд евро, чему способствовали портфельные операции в ритейле и логистике. Отмечается возвращение оптимизма на офисном рынке Брюсселя, где состоялась первая крупная сделка с участием Ampega. Инвесторы проявляют интерес к активам, требующим редевелопмента или активного управления для повышения доходности (value-add). Средняя доходность по офисам составила 4,95%, по логистике – 4,7%. Крупнейшая сделка – продажа портфеля Weerts Logistics Parks (225,9 тыс. кв. м) за 303 млн евро.

Другие рынки EMEA

В Южной Европе активность распределяется неравномерно, но общий тренд остается положительным. В Испании объем сделок за квартал вырос на 16% до 4,7 млрд евро благодаря росту инвестиций в жилье и гостиницы. Сегменты Build-to-Rent и студенческого жилья усилили позиции, а интерес к торговым объектам стабилизировался. Италия демонстрирует восстановление: по итогам девяти месяцев совокупные инвестиции достигли 8 млрд евро – на 23% больше, чем годом ранее. Наибольшую долю занимают торговые и офисные активы, а крупные фонды возвращаются к сделкам в Милане и Риме. В Португалии рынок сохраняет стабильность с объемом около 400 млн евро, половина которого пришлась на офисные проекты в Лиссабоне.

В Северной Европе ситуация более сбалансированная. Ирландия зафиксировала рост объема инвестиций на 85% квартал к кварталу до 694 млн евро, основным драйвером стал жилой сектор. В Скандинавии восстановление идет умеренными темпами: Швеция увеличила объем сделок на 63% год к году, при этом логистический и жилой сегменты остаются лидерами. В Дании рынок сократился на 13%, но спрос на жилые активы и энергоэффективные объекты по-прежнему высок. В Норвегии и Финляндии отмечен осторожный рост, поддержанный снижением ставок и возвращением интереса к общественной инфраструктуре.

В Центральной и Восточной Европе ключевым рынком остается Польша, где за девять месяцев 2025 года инвестировано 2,6 млрд евро. Впервые более 20% капитала обеспечили местные инвесторы, что говорит о формировании национальной базы капитала. Чехия завершает один из самых успешных годов за последнее десятилетие: объем сделок достиг 2,46 млрд евро, а на финальной стадии остаются несколько крупных операций. Венгрия показала самый динамичный рост – объем инвестиций превысил прошлогодний результат на 86%. В Румынии рынок по-прежнему ограничен, но к концу года ожидается рост благодаря новым сделкам в логистике.

На Ближнем Востоке и в Африке активность тоже различается. В ОАЭ спрос концентрируется на индустриальных и инфраструктурных объектах, связанных с транспортной логистикой и цифровыми сервисами. В Израиле сохраняется интерес к жилым проектам и редевелопменту городских территорий, а в ЮАР и Северной Африке наметилось оживление на фоне стабилизации валютных рынков.

Панорама EMEA: тенденции и контекст

Третий квартал 2025 года стал для рынка недвижимости региона EMEA первым периодом за последние два года, когда начали проявляться признаки устойчивости. В отчете Colliers отмечается, что волатильность доходностей снизилась, а стоимость привлеченного капитала перестала расти. Это позволило инвесторам оценить новые ценовые уровни и вернуться к заключению сделок. Большинство рынков региона сохраняют осторожный подход, но общий тон стал увереннее: фонды и институциональные игроки вновь рассматривают активы с прогнозируемой доходностью и надежной арендной структурой. Возобновился интерес к сделкам крупного формата, особенно на основных площадках – в Лондоне, Париже, Амстердаме и Берлине. При этом вторичные рынки продолжают испытывать нехватку ликвидности.

Colliers ожидает дальнейший рост объемов сделок в конце 2025 года и в начале 2026-го. На ключевых рынках снижается уровень вакантности в офисных и индустриальных объектах, а жилой сегмент сохраняет стабильный спрос. На фоне стабилизации ставок и улучшения макроэкономических ожиданий рынок EMEA демонстрирует осторожно-оптимистичную динамику, формируя базу для умеренного подъема инвестиционной активности в ближайшие месяцы.