Рынок недвижимости Европы и Ближнего Востока стабилизируется – Colliers

Инвестиционный рынок Европы, Ближнего Востока и Африки начинает восстанавливаться после затяжного спада, отмечается в отчете Colliers. В третьем квартале 2025 года фиксируется постепенный рост доверия инвесторов и возвращение активности на ключевых площадках. Рынок становится более избирательным, но интерес к надежным и качественным активам заметно усиливается.

Обзор секторов недвижимости Европы

Офисы – появились первые признаки восстановления. Активность концентрируется в премиальных объектах на ключевых рынках, прежде всего в Лондоне и Париже, где спрос поддерживается институциональными и частными инвесторами. Цены стабилизировались, а доходность по первоклассным активам считается устойчивой. В то же время региональные рынки, включая Франкфурт и Милан, продолжают испытывать давление из-за снижения капитализации и структурных изменений. За пределами Великобритании улучшение условий кредитования и завершение цикла повышения ставок создают основу для более уверенного спроса на офисную недвижимость.

Индустриально-логистический сектор – интерес инвесторов остается высоким по всей Европе, особенно в Германии, Нидерландах и Франции. После периода ценовой корректировки стоимость активов стабилизировалась, а арендный рост остается умеренным. Основное препятствие – нехватка качественных инвестиционных площадок. Сектор демонстрирует устойчивость благодаря сильному спросу со стороны арендаторов и глобальных фондов, что удерживает его на позиции одного из наиболее устойчивых сегментов рынка EMEA.

Ритейл – торговая недвижимость переживает выборочное восстановление. Наиболее активно развиваются премиальные торговые улицы и крупные шопинг-центры в Испании, Германии и Великобритании. Рост арендных ставок стимулирует интерес инвесторов, особенно к объектам, способным обеспечивать гибкое управление и прирост стоимости. В то же время традиционные форматы, особенно на периферийных рынках, остаются под давлением из-за ограниченного спроса.

Жилье – сохраняет статус приоритетного направления для инвесторов. В Европе активно развиваются сделки с объектами Build-to-Rent (арендное жилье) и Purpose-Built Student Accommodation (студенческие кампусы). В континентальной Европе лидируют крупные портфельные соглашения, а в Великобритании, акцент смещается в сторону реконструкции и перепрофилирования объектов. В некоторых городах отмечено сужение доходных спредов, что указывает на укрепление рынка.

Альтернативные и новые сегменты – к числу растущих направлений относятся дата-центры, склады самообслуживания и технологическая инфраструктура. Спрос поддерживается экспансией ИИ и цифровых сервисов, однако эксперты предупреждают о рисках локального переизбытка предложений. Капитал поступает в сектор в основном через прямые инвестиции, партнерства и целевые фонды, а не через традиционные инвестиционные инструменты, что отражает новую стратегию инвесторов – адресную и более гибкую.

Основные рынки недвижимости EMEA

Великобритания – инвестиционная активность в третьем квартале оставалась примерно на 40% ниже среднего уровня, однако доля зарубежного капитала выросла с 46% в 2024 году до 54% с начала текущего года. На фоне слабого экономического роста и неопределенности перед бюджетным сезоном участники рынка сохраняли осторожность. Лидером по объемам стал жилой сектор, за ним следовали индустриальные и торговые объекты. Офисная недвижимость, особенно за пределами центрального Лондона, восстанавливалась медленнее. Инвесторы сосредоточены на премиальных доходных активах (core) и объектах с низким риском и потенциалом роста доходности (core-plus). Крупнейшей сделкой квартала стало приобретение портфеля Birmingham Retail Portfolio за 638 млн фунтов стерлингов с доходностью 7,7%.

Германия – немецкий рынок постепенно выходит из фазы спада. Третий квартал стал самым активным с начала года, особенно в коммерческой недвижимости. Число крупных сделок стоимостью свыше 100 млн евро заметно выросло, включая операции с офисами на ведущих семи рынках страны. На рынок возвращаются премиальные доходные активы, однако их ликвидность пока ограничена. Средняя доходность по офисам составила 4,8%, по логистике – 4,75%, по жилому сектору – 3,85%. Крупнейшая сделка квартала – покупка логистического портфеля Helix за 350 млн евро компанией Starwood Capital Group.

Франция – третий квартал оказался относительно спокойным: объем инвестиций составил 2,7 млрд евро. Однако с начала года рынок вырос на 7%, достигнув 8,67 млрд евро. Colliers считает достижимой годовую цель в 14 млрд евро при условии завершения нескольких крупных сделок в четвертом квартале. Наибольшую активность демонстрируют офисный, торговый и логистический сегменты. Средняя доходность по офисам – 4%, по логистике – 4,75%, по жилому сектору – 3,5%. Крупнейшая сделка квартала – продажа офисного комплекса Solstys в Париже компании Gecina за 435 млн евро.

Нидерланды – объем сделок в июле-сентябре составил около 6,2 млрд евро, что на 15% меньше, чем за такой же период 2024 года. Рост зафиксирован в офисной, торговой и гостиничной недвижимости, тогда как логистика и жилье показали более сдержанную динамику. Colliers отмечает, что при наличии сильного портфеля и нескольких крупных проектов на завершающей стадии четвертый квартал может стать наиболее активным за год. Крупнейшая транзакция – продажа офисного здания Weesperstaete в Амстердаме площадью 13,5 тыс. кв. м компании Kozuki Holding за 95,7 млн евро.

Бельгия – стала одним из лидеров по темпам роста. Объем сделок за квартал увеличился более чем вдвое – с 1,93 до 3,99 млрд евро, чему способствовали портфельные операции в ритейле и логистике. Отмечается возвращение оптимизма на офисном рынке Брюсселя, где состоялась первая крупная сделка с участием Ampega. Инвесторы проявляют интерес к активам, требующим редевелопмента или активного управления для повышения доходности (value-add). Средняя доходность по офисам составила 4,95%, по логистике – 4,7%. Крупнейшая сделка – продажа портфеля Weerts Logistics Parks (225,9 тыс. кв. м) за 303 млн евро.

Другие рынки недвижимости EMEA

В Южной Европе активность распределяется неравномерно, но общий тренд остается положительным. В Испании объем сделок за квартал вырос на 16% до 4,7 млрд евро благодаря росту инвестиций в жилье и гостиницы. Сегменты Build-to-Rent и студенческого жилья усилили позиции, а интерес к торговым объектам стабилизировался. Италия демонстрирует восстановление: по итогам девяти месяцев совокупные инвестиции достигли 8 млрд евро – на 23% больше, чем годом ранее. Наибольшую долю занимают торговые и офисные активы, а крупные фонды возвращаются к сделкам в Милане и Риме. В Португалии рынок сохраняет стабильность с объемом около 400 млн евро, половина которого пришлась на офисные проекты в Лиссабоне.

В Северной Европе ситуация более сбалансированная. Ирландия зафиксировала рост объема инвестиций на 85% квартал к кварталу до 694 млн евро, основным драйвером стал жилой сектор. В Скандинавии восстановление идет умеренными темпами: Швеция увеличила объем сделок на 63% год к году, при этом логистический и жилой сегменты остаются лидерами. В Дании рынок сократился на 13%, но спрос на жилые активы и энергоэффективные объекты по-прежнему высок. В Норвегии и Финляндии отмечен осторожный рост, поддержанный снижением ставок и возвращением интереса к общественной инфраструктуре.

В Центральной и Восточной Европе ключевым рынком остается Польша, где за девять месяцев 2025 года инвестировано 2,6 млрд евро. Впервые более 20% капитала обеспечили местные инвесторы, что говорит о формировании национальной базы капитала. Чехия завершает один из самых успешных годов за последнее десятилетие: объем сделок достиг 2,46 млрд евро, а на финальной стадии остаются несколько крупных операций. Венгрия показала самый динамичный рост – объем инвестиций превысил прошлогодний результат на 86%. В Румынии рынок по-прежнему ограничен, но к концу года ожидается рост благодаря новым сделкам в логистике.

На Ближнем Востоке и в Африке активность тоже различается. В ОАЭ спрос концентрируется на индустриальных и инфраструктурных объектах, связанных с транспортной логистикой и цифровыми сервисами. В Израиле сохраняется интерес к жилым проектам и редевелопменту городских территорий, а в ЮАР и Северной Африке наметилось оживление на фоне стабилизации валютных рынков.

Новые тенденции на рынках недвижимости EMEA

Третий квартал 2025 года стал для рынка недвижимости региона EMEA первым периодом за последние два года, когда начали проявляться признаки устойчивости. В отчете Colliers отмечается, что волатильность доходностей снизилась, а стоимость привлеченного капитала перестала расти. Это позволило инвесторам оценить новые ценовые уровни и вернуться к заключению сделок. Большинство рынков региона сохраняют осторожный подход, но общий тон стал увереннее: фонды и институциональные игроки вновь рассматривают активы с прогнозируемой доходностью и надежной арендной структурой. Возобновился интерес к сделкам крупного формата, особенно на основных площадках – в Лондоне, Париже, Амстердаме и Берлине. При этом вторичные рынки продолжают испытывать нехватку ликвидности. 

Colliers ожидает дальнейший рост объемов сделок в конце 2025 года и в начале 2026-го. На ключевых рынках снижается уровень вакантности в офисных и индустриальных объектах, а жилой сегмент сохраняет стабильный спрос. На фоне стабилизации ставок и улучшения макроэкономических ожиданий рынок EMEA демонстрирует осторожно-оптимистичную динамику, формируя базу для умеренного подъема инвестиционной активности в ближайшие месяцы.