Премиальная недвижимость сохраняет позитивную динамику: Savills

Мировые рынки премиальной недвижимости остались активными в первой половине 2025 года, хотя темпы роста цен замедлились после сильного 2024-го, отмечено в исследовании компании Savills. В условиях геополитической турбулентности инвесторы ориентируются на активы с минимальным риском, а покупатели – на локации с высокой степенью комфорта и ограниченным предложением.

Умеренный рост цен

В отчете World Cities Prime Residential Index показано, что в первой половине 2025 года рынок премиального жилья демонстрировал умеренную активность. Средний рост цен составил 0,7% после 2,2% в 2024-м. Торговые споры, изменение тарифных режимов, нестабильность финансовых рынков и политическая фрагментация ослабили интерес к трансграничным инвестициям. Даже в странах, где процентные ставки стабилизировались, инвесторы действуют сдержаннее, оценивая риски и регуляторную неопределенность. Это замедлило темпы сделок, но не привело к снижению цен: премиальный сегмент остается стабильным благодаря ограниченному предложению и восприятию таких объектов как «тихой гавани» – активов, которые покупатели рассматривают не только как инвестицию, но и как часть устойчивого образа жизни.



Главным изменением на рынке стало повышение роли арендного дохода. За первые шесть месяцев 2025 года арендные ставки в премиальном сегменте выросли примерно на 2%, а стоимость самих объектов увеличилась лишь на 0,7%. Такая разница указывает на растущую осторожность покупателей, предпочитающих временную аренду покупке, и на готовность состоятельных клиентов платить больше за гибкость и комфорт.

Особенности городов и стран

По данным Savills, в первом полугодии 2025 года рост цен на жилье зафиксирован в 60% городов, включенных в индекс. Незначительное снижение наблюдалось лишь в самых дорогих мегаполисах – Лондоне, Париже, Шанхае и Лос-Анджелесе. В США колебания финансовых рынков и высокая стоимость кредитов охладили активность покупателей в верхнем сегменте, однако ограниченное предложение по-прежнему поддерживает цены в Нью-Йорке, Майами и Сан-Франциско. В ОАЭ после бурного 2024 года темпы немного замедлились, но рынок сохраняет устойчивость и положительную динамику. В Италии стабильно высок спрос на Милан, где сочетаются экономическая диверсификация и привлекательный образ жизни.

Лидером полугодия стал Токио. Сочетание внутренней и внешней миграции с хроническим дефицитом нового строительства и ростом издержек подняло капитализацию города на 8,8% за шесть месяцев и на 16,3% в годовом выражении. Японская столица возглавляет индекс роста как по арендным ставкам, так и по стоимости жилья, сохраняя уверенный потенциал на второе полугодие.

Далее следуют Берлин, Дубай и Сеул, где зафиксирован прирост свыше 5%. В Берлине динамику поддерживают ограниченное предложение и медленные темпы застройки, в Дубае – устойчивый приток иностранных инвесторов и мигрантов, а в Сеуле интерес усилился после регуляторных послаблений на рынке. Savills прогнозирует, что во второй половине года Дубай и Сеул прибавят не менее 4%.



Города с выраженной «жизненной привлекательностью» – Амстердам, Кейптаун, Лиссабон и Сидней – показывают наибольшую устойчивость в условиях рыночной турбулентности. Их объединяет ограниченное предложение премиального жилья, стабильный приток обеспеченных жителей и инвестиционная философия «жить и владеть». Покупатели в этих локациях менее зависимы от краткосрочных колебаний рынка и воспринимают недвижимость как долгосрочный актив, а не как инструмент быстрой спекуляции. Во всех этих городах во втором полугодии ожидается увеличение цен более чем на 2%, а в Кейптауне – до 6% и выше.

Противоположную картину демонстрируют мегаполисы с самой высокой стоимостью владения. Здесь расширять круг покупателей сложнее, а любая экономическая неопределенность быстрее сказывается на ценах. Тем не менее, как отмечает Savills, речь идет о мягких корректировках. В Гонконге, где рынок уже несколько лет испытывает давление, цены снизились на 3,5% за полугодие, но город по-прежнему входит в число самых дорогих мировых площадок.

Прогнозы: выбор безопасных рынков

Макроэкономическая неопределенность и изменения в регулировании продолжат влиять на активность покупателей, однако дефицит качественного жилья, рост интереса к устойчивым локациям и ориентация капитала на безопасные рынки будут поддерживать цены. По расчетам аналитиков, совокупная динамика по 30 городам индекса останется положительной, а средний рост за год достигнет примерно 1,5%.

Лидерами останутся Токио и Сеул с ожидаемым приростом 6-7,9% во втором полугодии. В том же диапазоне Кейптаун. Дубай, Сидней и Лиссабон прибавят около 4-5,9%. В Амстердаме, Барселоне, Мадриде и Мумбаи ожидается повышение на уровне 2-3,9%. В Париже, Берлине и Женеве рынок останется стабильным, без выраженного изменения цен. Лондон и Гуанчжоу, напротив, могут показать умеренное снижение в пределах 2-4%.



Savills отмечает, что даже в условиях затянувшейся неопределенности премиальная недвижимость сохраняет ценность – как инвестиционный актив и элемент статуса, образа жизни. Во второй половине 2025 года ключевым фактором станет восстановление доверия к рынку. При этом покупатели будут действовать более избирательно, оценивая баланс между долгосрочными целями и текущими рисками. Города с ограниченным предложением, стабильным спросом и прозрачными правилами останутся главными центрами притяжения глобального капитала.

В Грузии «премиум» формируется вокруг ключевых локаций — в Тбилиси это Ваке, Вера, Мтацминда и набережные новые проекты; в Батуми — первая линия (включая Гонио) и брендированные комплексы у моря. На фоне охлаждения сделок в 2025-м цены держатся за счёт ограниченного предложения и устойчивого спроса на качественные метры. По данным мониторингов, начало 2025 года в Тбилиси прошло на фоне более слабых продаж, но при этом цены в новых проектах продолжили расти.


Главный драйвер — туристический поток и приток экспатов поддерживают заполняемость в Батуми и Тбилиси; интерес смещается в сторону готовых «сервисных» форматов с понятной эксплуатационной экономикой. По сводкам TBC Capital и отраслевых обзоров, доля сделок с участием иностранных покупателей остаётся заметной.

Разница в динамике первичного и вторичного рынка подчёркнута в ежемесячных отчётах: в 1-м полугодии 2025 года первичка дорожала «по инерции издержек», тогда как вторичка колебалась и только частично отыгрывала спрос. На разрешительной стороне виден сдвиг: крупные проекты получают пермиты, что закладывает будущую конкуренцию в премиуме и лакшери, но «якорные» адреса с ограниченным земельным фондом по-прежнему дефицитны.

Батуми остаётся «витриной» курортного премиума и лакшери: на первой линии спрос поддерживается туризмом, при этом эксперты предупреждают о риске локальной перенасыщенности бюджетным новостроем — в премиуме и лакшери выигрывают проекты с управлением и брендингом.

Если смотреть шире по стране, внешние обзоры фиксируют продолжение восходящего тренда цен в 2025 году, хотя темпы стали сдержаннее по сравнению с пиковыми периодами. Это коррелирует с глобальной картиной Savills: капитал ищет «тихие гавани» и живые локации, а премиум в Грузии опирается на редкость земли, ограниченность предложения брендированных лакшери объектов и устойчивый туристический поток.