Гонконг смягчает условия инвестиционных виз: ставка на элитную недвижимость

Фото: Bloomberg

Власти Гонконга корректируют условия программы инвестиционных виз, пишет Bloomberg. Решение было объявлено главой администрации города Джоном Ли в ходе ежегодного программного выступления. Ожидается, что этот шаг подстегнёт спрос на элитную недвижимость в городе, однако его влияние может оказаться ограниченным на фоне слабой экономики.

Программа New Capital Investment Entrant Scheme предусматривает вложения в различные классы активов, включая акции, долговые инструменты и недвижимость. По данным правительства Гонконга, к апрелю 2025 года было подано 1 257 заявок, из которых 512 получили одобрение. Ожидалось, что совокупный объём инвестиций по этим заявлениям превысит 37 млрд гонконгских долларов ($4,7–4,8 млрд).

Ранее минимальный порог составлял 50 млн HK$ ($6,4 млн). В рамках обновлённых правил заявителям разрешено засчитывать покупку жилой недвижимости стоимостью от 30 млн (около $3,8–3,9 млн). При этом доля вложений в жилую недвижимость, которая может быть засчитана в рамках программы, по-прежнему ограничена 10 млн гонконгских долларов (около $1,3 млн), подчеркнул глава администрации Гонконга Джон Ли.

Смягчение условий, вероятно, поддержит спрос на элитную недвижимость, однако эффект, как ожидается, будет ограниченным. Рынок жилья в Гонконге продолжает испытывать давление со стороны избыточного предложения и слабой экономики, а цены остаются вблизи минимальных уровней с 2016 года. Ранее принятые меры, включая снижение налогов на сделки с недвижимостью и смягчение ипотечных требований, не смогли заметно оживить рынок.



Рынок коммерческой недвижимости также находится в острой фазе стресса, на фоне которой представители отрасли призывают власти создать специальный стабилизационный фонд объёмом 20 млрд гонконгских долларов (около $2,6 млрд). Предполагается, что фонд будет ориентирован на инвестиции в проблемные объекты. В качестве якорных инвесторов рассматриваются государственные или квазигосударственные структуры, включая Валютное управление Гонконга и Hong Kong Mortgage Corporation.

Согласно предложенной модели, около 25% капитала фонда могли бы обеспечить государственные структуры, ещё 25% — институциональные инвесторы, а оставшиеся 50% планируется предложить розничным инвесторам. В перспективе фонд может быть выведен на публичный рынок и размещён на Гонконгской фондовой бирже. Инициативу сравнивают с Tracker Fund of Hong Kong, созданным после азиатского финансового кризиса 1998 года, когда правительство выкупило портфель акций для стабилизации рынка.

Депутат законодательного совета Луис Лунг предложил рассмотреть возможность перевода части коммерческих земель под жилую или смешанную застройку, чтобы снизить давление избыточного предложения. Постоянный почётный президент гонконгского и международного отделения Китайской торговой палаты недвижимости Чарльз Лам заявил, что спад в коммерческом сегменте уже приводит к росту доли проблемных кредитов, вынужденным распродажам активов и дефициту ликвидности у девелоперов и инвесторов. «Это замкнутый круг. Банки вынуждены продавать активы по заниженным ценам», — отметил он.

При этом кредиторы всё менее охотно выдают новые займы под недвижимость, что приводит к нехватке ликвидности у инвесторов и, как следствие, к сокращению числа новых проектов в ближайшие годы. Лам предупредил, что дальнейшее развитие ситуации может запустить эффект домино и привести к кризису одновременно в финансовом секторе и в сфере недвижимости.



Давление на рынок уже приводит к конкретным последствиям для крупных игроков. В начале сентября Bloomberg News сообщал, что два объекта, находившиеся под управлением инвестиционного подразделения Schroders, были изъяты банковскими кредиторами в течение нескольких месяцев, что стало одним из наиболее заметных сигналов ухудшения ситуации.

Аналитики International Investment отмечают, что смягчение требований к визам и обсуждение инструментов работы с проблемными активами показывают попытку властей снизить напряжённость на фоне затяжного спада. Для участников рынка это означает более гибкие условия входа в премиальный жилой сегмент и косвенный сигнал о готовности государства участвовать в ограничении финансовых рисков, накопившихся в коммерческой недвижимости. При этом предпринимаемые шаги носят локальный характер и не создают предпосылок для быстрого восстановления. В среднесрочной перспективе привлекательность вложений будет определяться общим экономическим фоном, доступом к кредитованию и способностью рынка постепенно перерабатывать избыток предложения.