Как работает рынок Airbnb в Загребе: загрузка, ставки и доходность

Фото: Unsplash

Рынок краткосрочной аренды в Загребе развивается при умеренной загрузке и росте доходов. Спрос формируется преимущественно за счёт иностранных гостей, а структура размещения всё заметнее смещается в сторону более длительного проживания. Слабая зарегулированность и сглаженная сезонность позволяют рынку сочетать короткие туристические визиты с заездами на недели и месяцы, следует из данных AirROI.

Масштабы рынка и базовые показатели

Сегмент краткосрочной аренды в Загребе отличается значительным объёмом предложения при умеренной фактической загрузке. В городе насчитывается 2 584 активных объекта, средний уровень заполняемости за последние 12 месяцев составил 39,6%. Ставка за ночь держится на уровне $104. Медианный годовой доход одного лота — $11 802, при этом прирост доходов оценивается в 9,3%.

Наиболее успешные 10% объектов получают свыше $2 497 в месяц, следующая группа по эффективности — около $1 726. Срединный показатель находится в районе $1 074, тогда как наименее результативные варианты примерно $548. Разрыв прослеживается и в загрузке: лидеры рынка приближаются к 80%, слабые позиции удерживаются вблизи 20%.

В совокупности эти параметры формируют рынок с устойчивым денежным потоком и отсутствием дефицита. Финансовый результат здесь в первую очередь зависит от характеристик конкретного объекта и выбранной стратегии управления, а не от общего уровня спроса.

Сезонность и спрос

В пиковый сезон, который включает июль, август и декабрь, средняя месячная выручка составляет $1 597 при загрузке 45,3% и средней ставке $117 за ночь. Июль при этом обозначен как месяц максимальной выручки ($1642), а бронирования на этот период формируются в среднем за 61 день до заезда.



В низкий сезон (январь–март) средний доход снижается до $939 в месяц, загрузка составляет 36,5%, средняя ставка — $99. Февраль выделяется минимальными значениями ($850, 37%, $97 и самым коротким горизонтом планирования — около 20 дней.



Максимальная заполняемость зафиксирована в сентябре — 50,1%, максимальный уровень цен — в декабре, до $122 за ночь. В среднем по рынку жильё бронируют за 41 день.

Структура предложения и формат размещения

Предложение на рынке краткосрочной аренды в Загребе почти полностью сосредоточено в сегменте самостоятельного жилья. Более 93% объявлений приходится на отдельные квартиры и апартаменты, которые формируют свыше 91% всей базы. Размещение в отдельных комнатах занимает около 6%, остальные форматы представлены единично и на общую структуру рынка практически не влияют.

По размеру жилья рынок остаётся компактным. Объекты с одной спальней составляют 58,6% предложения, а вместе с «двушками» — более 77%. Такая конфигурация указывает на ориентацию на индивидуальных путешественников и пары. Жильё для больших компаний представлено ограниченно: доля объектов с тремя спальнями и более не превышает 5%.



Аналогичная картина прослеживается по вместимости. Наиболее распространённый формат рассчитан на двух гостей — 33,9% объявлений. В совокупности варианты на двух и четырёх человек формируют около двух третей рынка. Средняя расчётная вместимость одного объекта составляет 3,4 гостя, предложения для размещения шести человек и более остаются нишевыми.

Форматы бронирований и сроки проживания

Рынок краткосрочной аренды в Загребе демонстрирует смешанную модель размещения, где короткие заезды сосуществуют с длительным проживанием. Минимальный срок в одну ночь допускают 40,9% владельцев, ещё 21,7% устанавливают порог в две ночи. В совокупности почти две трети рынка ориентированы на краткосрочные визиты.

Параллельно сформировался заметный сегмент длительного размещения. Минимальный срок от 30 ночей установлен у 27,7% объектов. Промежуточные форматы используются значительно реже: требования от трёх до шести ночей охватывают менее 10% базы.

Структура условий отмены также отражает ориентацию на гибкость. Наиболее распространённым вариантом остаётся умеренная политика отмены, которую используют 38,3% объектов. Гибкие условия предлагают 29,3%, ещё 24,3% выбирают более жёсткий формат. Строгие правила встречаются редко и охватывают менее 6% рынка.

Профиль гостей и география спроса

Спрос на краткосрочную аренду в Загребе формируется преимущественно за счёт иностранных гостей. Их доля достигает 87,8%, на внутренние поездки приходится около 12%, что закрепляет за городом статус международного направления.

В структуре стран происхождения лидируют США и Хорватия, далее следуют Великобритания, Германия и Канада. Языковая картина соответствует географии спроса: основным языком общения остаётся английский, заметную роль играет немецкий, затем французский и испанский. Эти параметры напрямую влияют на формат коммуникации и требования к размещению.

Возрастной профиль аудитории смещён в сторону молодых путешественников. Наиболее многочисленную группу составляют гости, родившиеся после 2000 года. Это усиливает спрос на функциональное жильё, стабильный интернет и возможность проживания на длительные сроки.

Крупные операторы и концентрация управления

Рынок краткосрочной аренды в Загребе характеризуется высокой концентрацией управления. Значительная часть объектов находится под контролем профессиональных операторов, которые управляют десятками лотов и формируют совокупную выручку свыше $1 млн в год за счёт стабильной загрузки и стандартизированных процессов.

Наличие крупных управляющих усиливает разрыв между профессиональным и индивидуальным управлением. Конкуренция смещается в сторону качества сервиса и эффективности ценообразования, что повышает входной порог для самостоятельных владельцев.

География размещения

Основная концентрация объектов краткосрочной аренды приходится на центральные районы Загреба. Наибольшее число сосредоточено в Верхнем городе (Gornji Grad) и Нижнем городе (Donji Grad), где спрос поддерживается туристическими визитами, близостью к музеям, деловым зонам и транспортным узлам. Эти локации формируют ядро рынка и обеспечивают наиболее стабильную загрузку.

Улица Ткалчичева (Tkalčićeva) ориентированана городской досуг и ночную активность. Здесь размещение востребовано у краткосрочных гостей, а спрос носит выраженный уикенд-характер. Центральная площадь бана Йосипа Елачича также входит в число ключевых точек концентрации, выступая универсальной локацией для туристических и деловых поездок.

За пределами исторического центра активность смещается в районы с рекреационным и жилым профилем. В районе Ярун спрос поддерживается близостью к озеру и спортивной инфраструктуре, в Максимире — парком и семейной аудиторией. Эти зоны чаще выбирают для длительных сроков проживания, они демонстрируют менее выраженные сезонные пики.

Что это значит для инвесторов

Аналитики International Investment отмечают, что рынок краткосрочной аренды в Загребе работает с высокой плотностью предложения и умеренной доходностью. При высоких затратах на налоги, обслуживание и продвижение и простоях есть риск не только остаться без прибыли, но и уйти в минус. Потенциал связан не с ростом ставок, а с оборотом, локацией и качеством управления. Наиболее устойчивыми остаются небольшие апартаменты в центральных районах, ориентированные на международный спрос.

Сезонные колебания не носят резкого характера, а заметная доля длительных размещений снижает зависимость доходов от туристических пиков. Это делает рынок более предсказуемым по денежному потоку, но одновременно усиливает конкуренцию внутри массового сегмента.
В условиях слабого регулирования и высокой концентрации профессиональных операторов вход на рынок требует активной операционной модели. Пассивные форматы уступают по эффективности, а инвестиционный результат определяется не общими рыночными трендами, а точностью стратегии и качеством исполнения.