Хорватия запускает реестр краткосрочной аренды: как будут работать новые правила

Фото: Croatiaweek.com

С июня 2026 года в Хорватии появится новый реестр краткосрочной аренды, сообщает Travel and Tour World. Всем объектам, которые сдают туристам, присвоят уникальный номер и будут тщательно контролировать. Изменения соответствуют новым положениям законодательства ЕС, которые направлены на сокращение нелегальных объявлений и повышение прозрачности рынка.

Регистрация объектов

Регистрационный номер станет обязательным идентификатором для каждой квартиры, виллы или апартаментов, которые сдают туристам. Он создаётся по аналогии с OIB — хорватским личным идентификационным кодом для граждан и компаний, — но применяется исключительно к объектам краткосрочной аренды. Процедура будет бесплатной. Регистрация подтвердит, что недвижимость соответствует требованиям и используется в рамках законодательства. Код закрепляется за объектом на весь период его работы на рынке.

Наличие номера станет обязательным условием для публикации объявлений на платформах бронирования. Без него объект не сможет появиться ни на одном крупном сервисе, включая Airbnb и Booking.com. Система будет связана с этими платформами напрямую, поэтому объявления без подтверждённого кода автоматически блокируются.

Ведение нового реестра передадут муниципальным структурам. Они будут присваивать номера, обновлять данные по объектам и контролировать соблюдение требований. Перенос полномочий на местный уровень должен ускорить проверки, упростить администрирование и сократить масштабы нелегальной аренды.

Борьба с нелегалами

Проблема использования серых схем особенно заметна в приморских регионах Хорватии. В одном только Умаге, по оценкам местных властей, насчитывается около 20 000 спальных мест в объектах, которые регулярно сдаются, но не проходят регистрацию. Часть предложений размещается на международных сервисах, часть — в социальных сетях, где контроль особенно затруднён.

Председатель Ассоциации семейного размещения Истрийской жупании Лорена Йон подчёркивает, что обязательные номера направлены именно против теневого сегмента. Она считает, давление на рынок создают именно нерегистрируемые объекты, изменения повысят доверие к легальным предложениям. Директор Туристического управления Умага Милован Попович поддерживает эту позицию, называя систему ключевым инструментом борьбы с незаконными объявлениями.

Особенности аренды в Хорватии

Портал ExpatInCroatia уточняет, что к объектам краткосрочной аренды относятся комнаты, апартаменты, дома для отдыха, кемпинги и частные площадки, а также удалённые «робинзоновские» объекты — постройки с минимальной инфраструктурой, например без центрального электричества или водопровода. Сдавать такое жильё легально могут только граждане Хорватии, жители ЕС и ЕЭЗ и граждане Швейцарии. Владельцы из третьих стран имеют право работать лишь через зарегистрированную компанию.

Для начала аренды требуется получить разрешение на предоставление услуг размещения, подтверждающее пригодность объекта. Процедура включает проверку права собственности, акта о пригодности здания, а также документов о безопасности и исправности инженерных систем. В многоквартирных домах действуют дополнительные требования: необходимо письменное согласие соседей, не менее двух третей совладельцев здания и согласие владельцев примыкающих квартир.

После получения разрешения владелец обязан уведомить налоговые органы. Размер ежегодного платежа определяется муниципалитетом и зависит от категории жилья, количества спальных мест и расположения объекта. Соблюдение всех требований — обязательная основа легальной работы, которая становится ещё более значимой с введением регистрационного номера.

Доходность и перспективы рынка

Средняя валовая доходность арендного жилья в Хорватии составляет 4,41% в четвертом квартале 2025 года, по данным Global Property Guide и Njuskalo. Выше показатели в Осиеке — 5,08% и Загребе — 4,72%, ниже в Риеке — 4,28% и Сплите — 3,58%. С учётом налогов, обслуживания, коммунальных расходов и продвижения объекта чистая доходность получается около 2–3%. При этом порог входа на рынок высокий и возможны периоды простоя.

Аналитики International Investment отмечают, что иностранным инвесторам по-прежнему непросто работать на рынке недвижимости Хорватии. Страна остаётся востребованным туристическим направлением, однако строгие правила, постоянные обновления требований и умеренная доходность ограничивают инвестиционный потенциал. В таких условиях владельцам приходится точнее просчитывать риски и финансовую модель, а также учитывать вероятность дальнейшего ужесточения норм.