Налог на прирост капитала в Португалии. Как работает налог при продаже недвижимости

Фото: Unsplash

Продажа недвижимости в Португалии почти всегда сопровождается налоговыми последствиями, и ключевым элементом здесь является налог на прирост капитала. Правила остаются стабильными, но их применение по-прежнему зависит от статуса налогового резидентства, назначения объекта и дальнейших действий продавца. Для инвесторов и частных собственников понимание механизма расчёта налога становится критически важным элементом финансового планирования сделки.

Сам принцип налогообложения строится вокруг вопроса, подлежит ли прибыль от продажи включению в налоговую базу и в каком объёме. Ответ на него формируется через несколько этапов — от определения статуса продавца до корректного расчёта облагаемой суммы.

Резидент и нерезидент: принципиальная разница

Для налоговых резидентов Португалии действует система частичного налогообложения. Только половина рассчитанного прироста капитала включается в совокупный годовой доход и облагается по прогрессивной шкале подоходного налога IRS. В 2025 году эти ставки варьируются от 14,5 % до 48 %, а для высоких доходов могут применяться дополнительные солидарные надбавки. Вторая половина прироста капитала фактически освобождается от налога, что существенно снижает эффективную налоговую нагрузку для резидентов.

Для нерезидентов применяется иной подход. В большинстве случаев весь прирост капитала облагается по фиксированной ставке 28 %. Это правило распространяется в том числе на граждан стран ЕС и ЕЭЗ при наличии обмена налоговой информацией с Португалией. Если же продавец является резидентом юрисдикции, признанной налоговой гаванью, ставка может быть увеличена, как правило, до 35 %. Дополнительно необходимо учитывать положения соглашений об избежании двойного налогообложения, которые могут влиять на распределение налоговых обязательств между странами.

Как рассчитывается налогооблагаемая прибыль

Налогооблагаемый прирост капитала определяется как разница между ценой продажи и скорректированной стоимостью приобретения объекта с учётом допустимых расходов. В расчёт берётся цена, зафиксированная в нотариальном договоре купли-продажи. Стоимость приобретения может быть проиндексирована с применением официального коэффициента инфляционной корректировки, если объект находился во владении более двух лет, что позволяет частично нивелировать эффект обесценивания денег.

Дополнительно из налогооблагаемой базы могут быть вычтены подтверждённые документами расходы, связанные с покупкой и продажей недвижимости. К ним относятся уплаченные при покупке налоги IMT и гербовый сбор, агентское вознаграждение при продаже, а также капитальные улучшения объекта, произведённые в течение двенадцати лет до сделки. Речь идёт именно о существенных инвестициях, таких как реконструкция, расширение или замена ключевых инженерных элементов, а не о текущем ремонте.

Освобождение при реинвестировании основного жилья

Для резидентов Португалии предусмотрен один из самых значимых механизмов налогового освобождения. Если продаваемый объект являлся основным местом постоянного проживания, прирост капитала может не облагаться налогом при условии реинвестирования вырученных средств в новое основное жильё. Новая недвижимость должна находиться в Португалии либо в другой стране ЕС или ЕЭЗ с соглашением об обмене налоговой информацией.

Реинвестирование допускается в достаточно широком временном окне — от 24 месяцев до продажи до 36 месяцев после неё. Намерение воспользоваться этим механизмом обязательно декларируется в налоговой отчётности за год продажи. Если реинвестируется только часть суммы, освобождение применяется пропорционально.

Специальные правила для пенсионеров

Отдельные льготы предусмотрены для налоговых резидентов, достигших возраста 65 лет или находящихся на пенсии. В этом случае освобождение от налога возможно даже без покупки нового жилья, если вырученные средства в течение шести месяцев направляются в определённые финансовые инструменты, такие как страховые продукты или пенсионные фонды. Этот механизм особенно актуален для собственников, которые продают семейное жильё с целью смены формата проживания или высвобождения капитала.

Декларирование и контроль

Прирост капитала от продажи недвижимости подлежит обязательному декларированию в годовой налоговой декларации IRS Modelo 3 с использованием соответствующего приложения. Срок подачи декларации, как правило, приходится на период с апреля по июнь года, следующего за продажей, после чего налоговые органы производят расчёт и выставляют платёжное требование.

Как сообщают эксперты International Investment, налог на прирост капитала в Португалии остаётся управляемым инструментом при грамотном планировании сделки. Ключевым фактором становится предварительный расчёт, корректное документирование расходов и своевременное использование доступных механизмов освобождения, что позволяет законно снизить налоговую нагрузку и повысить чистую доходность сделки.