Пустующие квартиры и нелегальная недвижимость Черногории

Риски и преимущества для инвесторов в Черногории

Более 160 000 квартир в Черногории пустуют или используются только сезонно, а тысячи самовольных объектов остаются вне кадастра из-за затяжной и сложной процедуры легализации. Рынок остаётся непрозрачным, но при этом высокий спрос на аренду сохраняется, а цены продолжают расти, что может привлекать инвесторов.

Кризис на рынке жилья Черногории

Черногория сталкивается с глубоким жилищным кризисом, который постепенно превращается в серьёзную социальную проблему с долгосрочными последствиями, пишет портал Bankar со ссылкой на данные Ассоциации арендаторов Черногории (Udruženje podstanara Crne Gore). Сложившаяся ситуация демонстрирует системный провал в управлении жильём и рынке аренды.

По данным последней переписи населения, в Черногории насчитывается более 70 000 пустующих квартир. Ещё около 90 000 единиц используются исключительно в сезонный период, например для туристов или временного проживания. Таким образом, более 160 000 жилых объектов фактически не выполняют функцию постоянного жилья. В то же время десятки тысяч семей и отдельных людей не имеют собственных квартир и домов, вынуждены арендовать недвижимость на нестабильных условиях, часто без официальных договоров и правовой защиты.

Представители Ассоциации подчёркивают, что основной проблемой является отсутствие упорядоченной жилищной политики и контроля над рынком недвижимости.

Серая аренда жилья в Черногории

Особую тревогу экспертов вызывает широкое распространение «серой» аренды, когда квартиры сдаются без официальной регистрации и уплаты налогов. В таких условиях отсутствует защита снимающих жильё, а государство теряет контроль над значимым сегментом рынка.

Ассоциация арендаторов также критикует ставку на новые строительные проекты, такие как Velje brdo. Решения в подобных случаях ищут только в расширении предложения за счёт инвестиций, тогда как существующий жилой фонд остаётся недостаточно задействованным. Без системного регулирования каждый новый проект рискует стать очередной инвестиционной единицей, не способной решать проблему доступного жилья для обычных граждан.

Udruženje podstanara настаивает на немедленных мерах со стороны государства, включая введение обязательных договоров аренды, создание эффективного механизма контроля рынка недвижимости, противодействие расширению практики пустующих квартир и борьбу с «серой» экономикой. В противном случае Черногория вступает в фазу постоянной жилищной нестабильности с непредсказуемыми социальными и экономическими последствиями, когда государство фактически теряет управление одним из ключевых секторов.

Ожидается, что жильё станет недоступным для значительной части населения, цены продолжат неконтролируемый рост, а молодые семьи и отдельные граждане будут вынуждены искать возможности за пределами страны. Города могут превратиться в зоны, где жители будут вытеснены интересами крупных инвесторов, а социальная структура окажется под угрозой.

Нелегальное жильё в Черногории

Количество незаконных построек в Черногории может достигать 100 000. Это усугубляет ситуацию на рынке недвижимости страны. Власти периодически пытаются урегулировать статус, но реформа буксует. Очередной закон был принят в августе 2025 года — до 14 февраля владельцы таких объектов должны были подать заявления на легализацию, но обратившихся оказалось очень мало.

Выполнение кадастровых процедур и составление геодезических документов оказалось невозможным в установленные сроки из-за технических и организационных проблем. Сроки легализации недвижимости продлили с шести до 18 месяцев. Вдобавок предлагается смягчить некоторые требования, касающиеся минимального расстояния от границ соседних участков, но рынок пока остаётся непрозрачным. Инвесторы рискуют вложить средства в неликвидный объект, с которым затем невозможно проводить операции.

ВНЖ Черногории по недвижимости

Власти Черногории ввели финансовые требования для желающих получить вид на жительство на основании покупки недвижимости. Порог в 200 000 евро применяется к иностранцам, которые не являются гражданами ЕС, Великобритании, Швейцарии, Норвегии и Исландии. Стоимость определяется на основании решения о налоге на недвижимость.

Ранее Закон о иностранцах не содержал финансовых требований: статус можно было оформить независимо от стоимости объекта. В 2022 году ВНЖ на этом основании получили около 4 000 человек, в 2023-м — около 4 100, в 2024-м — 4 529. За январь–ноябрь 2025 года было одобрено 5 260 подобных разрешений. В 2026 году фиксируется снижение показателей. Вдобавок ужесточены правила выдачи ВНЖ Черногории по бизнесу, что привело к некоторому оттоку иностранцев.

Налоги на недвижимость в Черногории

Иностранцы в Черногории платят тот же прогрессивный налог на передачу права собственности, что и местные жители: от 3 % при покупке недвижимости стоимостью до 150 000 евро до 6% при сделке на сумму более 500 000.

Гражданам других стран запрещено напрямую приобретать сельскохозяйственные и лесные угодья, а также недвижимость в приграничных зонах, на островах или в районах, имеющих стратегическое значение для национальной безопасности Черногории.

Ежегодный налог на недвижимость составляет от 0,25 % до 1 % от рыночной стоимости. Налог на доход от аренды для иностранцев в Черногории составляет 15%, но владельцы могут вычесть 30% в качестве стандартных расходов при долгосрочной аренде или до 70% при аренде для туристических целей.

Заключение

Аналитики International Investment отмечают, что рынок недвижимости Черногории сохраняет привлекательность для инвесторов благодаря высокому спросу на аренду и росту цен, однако вложения сопряжены с существенными рисками. Пустующие квартиры, «серая» аренда и нелегальные постройки создают непрозрачную среду, где многие объекты сложно вывести на рынок или легализовать.

Инвесторы должны учитывать, что новые проекты в основном ориентированы на доходность от краткосрочной аренды для туристов, а существующий жилой фонд часто остаётся недоиспользованным. Без системного регулирования и эффективного контроля государства вложения могут оказаться неликвидными. Кроме того, ожидаются ужесточения в сегменте съемного жилья, что может понизить рентабельность объектов. 

Финансовые требования для ВНЖ и налоговые правила создают дополнительные барьеры. Ключевым фактором успешного инвестирования остаётся тщательная проверка объекта, его легального статуса и потенциальной доходности с учётом ограничений и рисков рынка.