Рынок жилья Тбилиси в 2026 году: снижение роста цен и доходности

Рынок жилья Тбилиси в первом квартале 2026 года сохранил высокую активность, отмечено в исследовании TBC. Объем сделок продолжает расти, цены увеличиваются, но более умеренно, спрос остается устойчивым. Одновременно усиливаются признаки структурного охлаждения: арендные ставки и доходность снижаются.

Первый квартал 2026: разрыв между сегментами

В первом квартале 2026 года объем рынка жилой недвижимости Тбилиси достиг $941 млн, это на 24% превышает показатель такого же периода 2025-го. Существенную роль в этом сыграло завершение крупных девелоперских проектов, что позволило увеличить показатель.

Количество сделок также демонстрирует устойчивый рост. Продано 10 723 квартиры (+19%). Средняя цена предложения достигла $1 343 за кв. м (+6%), однако темпы заметно снизились по сравнению с предыдущими периодами, что свидетельствует о постепенной стабилизации.

Разрыв между сегментами остается значительным. Средняя стоимость продажи за последние 12 месяцев в сегменте Luxury составила $4 169 за кв. м, в Upper premium — $2 869, в Premium — $2 126. В массовом сегменте показатели существенно ниже: Comfort — $1 465, Economy+ — $1 092, Economy — $803. Таким образом, разница между крайними сегментами превышает пятикратный уровень, отражая неоднородность спроса и различия в платежеспособности покупателей.

Сделки с жильем в Тбилиси в марте 2026: смещение на вторичный рынок

Март 2026 года стал одним из наиболее показательных месяцев. Количество сделок достигло 4 031 (+32%), объем вырос на 33% — до $352 млн. Средняя цена сделки увеличилась на 4%, до $1 341 за кв. м. В то же время средняя цена предложения снизилась до $1 011 за кв. м, потеряв около 5% за год.

Структура рынка заметно смещается в сторону вторичного жилья. В марте продажи новых квартир сократились до 564 сделок, снизившись на 3% в годовом выражении. Доля такого жилья в общей структуре продаж сократилась до 14%. В то же время количество сделок со старыми квартирами выросло до 3 467, увеличившись на 40% по сравнению с мартом прошлого года.

Разрешения на строительство в Тбилиси

Одним из наиболее значимых сигналов становится снижение объемов будущего предложения. В январе–марте 2026 года площадь выданных разрешений на строительство сократилась на 31% в годовом выражении и составила около 176 тыс. кв. м. В марте потенциальное предложение оценивалось в 2 712 квартир, что также существенно ниже уровня прошлого года.

Снижение активности девелоперов частично связано с высокой базой предыдущего периода, однако отражает и более осторожный подход к запуску новых проектов. При сохранении текущего уровня спроса это создает риск дефицита предложения в среднесрочной перспективе и может стать фактором поддержки цен.

Цены и динамика рынка недвижимости по районам Тбилиси

Распределение цен в Тбилиси демонстрирует выраженную неоднородность. Наиболее высокие значения сохраняются в Ваке — средняя цена $2 400–2 500 за кв. м. Мтацминда немного уступает — около $2 000–2 200, далее следует Сабуртало — $1 700–1 800. В Исани и Дидубе средняя стоимость оценивается в $1 200–1 400 за кв. м, в Самгори — $1 000–1 100, а в Глдани — в пределах $900–1 000.

Наиболее заметный рост зафиксирован в таких районах как Исани (+10%), Мтацминда и Надзаладеви (по +9%). В Ваке увеличение составило около 7%, в Самгори и Дидубе — порядка 5%. Изменения затрагивают и структуру сделок. Самые высокие темпы роста зафиксированы в Крцаниси (+84%), Сабуртало (+73%) и Мтацминда (+61%). Значительное увеличение активности наблюдается также в Дидубе (+51%) и Глдани (+27%).

Аренда и доходность на рынке жилья Тбилиси

Сегмент аренды в 2026 году демонстрирует снижение после предыдущего скачка. В первом квартале средняя ставка составила около $10 за кв. м, что на 6% меньше уровня прошлого года. В марте показатель находился на уровне $10,1 за кв. м, снизившись на 5%.

Валовая доходность от сдачи жилья сократилась до 8,1%, потеряв около 1 процентного пункта за год. Стоит учитывать, что этот показатель не учитывает расходы на содержание недвижимости, реальный показатель, как правило, ниже не пару процентов (6%). При возможных простоях он может оказаться существеннее ниже.

Перспективы: переход к более сбалансированной модели

Аналитики International Investment отмечают, что рынок жилой недвижимости Тбилиси постепенно уходит от фаз резких колебаний и переходит к более устойчивой модели развития. Для конечных покупателей 2026 год может стать более комфортным периодом для выхода на рынок: снижается давление ажиотажного спроса, а предложение на вторичном рынке становится заметно шире. Это расширяет выбор и позволяет внимательнее подходить к качеству и локации объектов.

При этом в среднесрочной перспективе сохраняется структурное ограничение нового предложения. Это может привести к тому, что в отдельных сегментах, прежде всего в качественной недвижимости в востребованных районах, вновь проявится рост стоимости.

Для инвесторов картина выглядит менее однозначной. Доходность аренды в Тбилиси постепенно снижается, а рынок найма становится более насыщенным и конкурентным. В таких условиях покупка жилья под сдачу требует более точной оценки — с учетом реальной заполняемости, сезонности, операционных расходов и локационных факторов. Более устойчивыми выглядят вложения в гостиничный сегмент Грузии, который продолжает активно развиваться за счет туристического потока и роста внутренней инфраструктуры.