Цены на жильё в Китае снова снижаются

Цены на новые квартиры в Китае продолжили падать в марте, несмотря на признаки стабилизации в крупнейших городах. Рынок остаётся под давлением слабого спроса, высокого запаса непроданного жилья и осторожности покупателей после нескольких лет кризиса у застройщиков.

Падение цен на новое жильё в Китае продолжается

В марте 2026 года цены на новое коммерческое жильё в 70 крупных и средних городах Китая снизились на 0,2% к февралю, следует из расчётов Reuters на основе официальных данных. Месяцем ранее падение составляло 0,3%, то есть темп снижения немного замедлился, но рынок не вышел в устойчивый рост. В годовом выражении, по данным Trading Economics, новые дома подешевели на 3,4% после снижения на 3,2% в феврале; это стало 33-м месяцем подряд отрицательной годовой динамики.

Индекс цен на новое коммерческое жильё показывает изменение стоимости проданных новых квартир и домов, а не всего жилищного фонда. С января 2026 года китайская статистика использует 2025 год как новую базу сравнения для обследования цен в 70 городах; влияние этой технической смены базы на годовые индексы оценивается в пределах 0,03 процентного пункта в среднем.

Крупные города выглядят лучше остального рынка

Данные по крупнейшим городам показывают неоднородную картину. В Пекине индекс цен на новые дома в марте остался на уровне предыдущего месяца, но был на 2,1% ниже, чем годом ранее. В Шанхае показатель вырос на 0,4% за месяц, однако годовой индекс по таблице новых домов составил 93,8 пункта, что указывает на снижение относительно марта 2025 года. В Гуанчжоу цены поднялись на 0,2% за месяц, но оставались на 8,1% ниже прошлогоднего уровня, а в Шэньчжэне месячный рост составил 0,4% при годовом снижении на 7%.

Такая структура важна для оценки рынка: крупнейшие агломерации Китая традиционно быстрее реагируют на снижение ставок, послабления при покупке жилья и ограниченную поддержку со стороны местных властей. Однако положительная месячная динамика в отдельных городах пока не перекрывает падение в городах второго и третьего уровня, где запасы непроданных квартир выше, а демографическая и доходная база слабее.

Вторичный рынок остаётся слабым индикатором доверия

Вторичное жильё, то есть квартиры и дома, уже находившиеся в собственности, обычно меньше зависит от административного регулирования цен. По официальной таблице, индекс вторичного жилья в Пекине в марте составил 100,6 пункта к февралю, но только 91,7 пункта к марту прошлого года, что означает глубокую годовую просадку. В Тяньцзине показатель был 99,8 пункта к февралю и 93,8 пункта к прошлому году.

Для покупателей вторичный рынок стал проверкой доверия к реальной стоимости жилья. После дефолтов девелоперов и задержек строительства часть домохозяйств предпочитает готовые квартиры, но скидки на уже построенное жильё продолжают давить на цены новостроек. Это ограничивает способность застройщиков поднимать цены даже в городах, где сделки оживились.

Инвестиции и продажи показывают глубину кризиса

С января по март 2026 года инвестиции в девелопмент недвижимости в Китае составили 1,772 трлн юаней, снизившись на 11,2% год к году. Инвестиции в жилую недвижимость упали на 11%, площадь зданий в строительстве сократилась на 11,7%, а новые строительные запуски уменьшились на 20,3%. Продажи новых коммерческих объектов по площади снизились на 10,4%, а в денежном выражении — на 16,7%.

Отдельно по жилью картина ещё слабее: продажи новых жилых объектов по площади упали на 13,1%, а в денежном выражении — на 18,5%. Это говорит не только о меньшем числе сделок, но и о ценовом давлении, поскольку выручка сокращается быстрее, чем проданная площадь.

Запасы жилья тормозят восстановление

На конец первого квартала площадь коммерческих объектов, выставленных на продажу, составила 786,01 млн квадратных метров, почти не изменившись в годовом выражении, но запасы жилых объектов выросли на 1,4%. На фоне падения продаж это означает, что расчистка рынка идёт медленно: застройщикам приходится конкурировать скидками, а местным властям — искать способы поглощения непроданного фонда.

Fitch Ratings в конце марта отмечало, что снижение продаж нового жилья может замедлиться во втором квартале, поскольку этот период обычно даёт около 28% годовых продаж за последние пять лет. Однако агентство указывало на хрупкость настроений из-за слабого рынка труда, высоких запасов жилья и геополитической неопределённости.

Пекин делает ставку на постепенную поддержку

Власти Китая за последние два года использовали набор мер для стабилизации недвижимости: снижение ограничений на покупку жилья в ряде городов, смягчение ипотечных условий, поддержка завершения недостроенных проектов и обсуждение выкупа непроданных квартир для социального жилья. Но мартовские данные показывают, что эти шаги пока не восстановили массовый спрос.

Главная проблема рынка — не только стоимость кредита. Покупатели оценивают занятость, доходы, вероятность дальнейшего падения цен и надёжность застройщиков. Поэтому даже умеренное улучшение в Пекине, Шанхае, Гуанчжоу и Шэньчжэне не означает разворота цикла по всей стране.

Как сообщают эксперты International Investment, мартовская статистика показывает не восстановление рынка, а более медленное падение. Критичный риск для инвесторов состоит в том, что краткосрочное улучшение в крупнейших городах может скрывать структурную слабость провинциальных рынков, где избыток предложения, сокращение новых строек и падение выручки девелоперов продолжают давить на цены. Для устойчивого разворота Китаю нужны не только точечные стимулы, но и восстановление доверия домохозяйств к доходам, занятости и качеству проектов.

FAQ

Почему цены на жильё в Китае продолжают снижаться?
Цены падают из-за слабого спроса, высоких запасов непроданных квартир, осторожности покупателей и финансовых проблем девелоперов. Даже снижение месячного темпа падения не означает полноценного восстановления.

Что означает индекс цен на новое коммерческое жильё?
Это показатель изменения цен на новые квартиры и дома, проданные на рынке. В Китае он рассчитывается по 70 крупным и средним городам и не отражает напрямую стоимость всего существующего жилого фонда.

Почему крупнейшие города выглядят лучше?
Пекин, Шанхай, Гуанчжоу и Шэньчжэнь имеют более сильную занятость, выше доходы и более глубокий спрос. Поэтому они быстрее реагируют на смягчение политики, но их динамика не отменяет слабости рынка в менее крупных городах.

Когда рынок недвижимости Китая может стабилизироваться?
Стабилизация возможна при сокращении запасов жилья, восстановлении продаж, улучшении доходов населения и снижении риска незавершённых проектов. По текущим данным, рынок пока остаётся в фазе коррекции.