Хорватия уперлась в предел цен

Президент Хорватии Зоран Миланович заявил, что цены на недвижимость в стране вышли за пределы доступности и общественной терпимости, поскольку рост доходов населения не успевает за жильем, а рынок остается под давлением туризма, дефицита предложения, покупок нерезидентов и слабого долгосрочного арендного сектора.

Миланович назвал жилье ключевой социальной проблемой

Президент Хорватии Зоран Миланович 11 июня выступил на открытии 20-х Дней Хорватской палаты инженеров-строителей в Опатии и сделал одно из самых резких заявлений последних месяцев о рынке недвижимости. По его словам, Хорватия остается привлекательной для инвестиций, но стоимость жилья стала «чрезвычайно высокой» и постепенно превысила границы того, что граждане могут считать приемлемым и финансово возможным.

Croatia Week передала, что Миланович связал проблему с тем, что номинальный рост зарплат и доходов населения не успевает за удорожанием недвижимости. Это важная формулировка: речь идет не просто о дорогих квартирах в туристических зонах, а о системном разрыве между ценами активов и покупательной способностью местных домохозяйств.

Выступление президента прозвучало на профессиональном мероприятии строительной отрасли, а не на партийной площадке. Это усиливает политический вес заявления: недвижимость в Хорватии стала не только инвестиционным рынком, но и вопросом социальной устойчивости, демографии, мобильности рабочей силы и доверия к экономической модели после вступления страны в еврозону и Шенгенскую зону.

Цены на жилье растут быстрее доходов

Хорватский рынок жилья продолжил быстро дорожать в конце 2025 года. По данным Хорватского бюро статистики, цены на жилую недвижимость в IV квартале 2025 года выросли на 3,4% к предыдущему кварталу и на 16,1% год к году. Новостройки подорожали на 14,7% за год, вторичное жилье — на 16,4%.

Рост был широким по регионам. В Загребе цены увеличились на 14,9% год к году, на Адриатическом побережье — на 14,5%, а в остальных регионах — на 23,3%. Последний показатель особенно важен: перегрев уже не ограничивается столицей и морскими курортами, а распространяется на территории, которые ранее считались более доступными.

Индекс цен на жилье — это статистический показатель, который измеряет изменение фактических цен сделок с квартирами и домами. В Хорватии он рассчитывается на основе данных о сделках, передаваемых налоговой администрацией Министерства финансов. Это делает показатель более надежным, чем объявления о продаже, где цены часто включают пространство для торга.

Покупателю доступно только несколько метров в год

Министерство физического планирования, строительства и государственного имущества Хорватии ранее указало, что граждане страны могут позволить себе лишь от 1,8 до 3,9 квадратного метра жилья в год в зависимости от региона и уровня дохода. Этот показатель показывает, сколько площади может купить человек или домохозяйство на доступный годовой доход после учета рыночных цен.

Такая арифметика объясняет политическую остроту слов Милановича. Если средний покупатель может за год накопить только на несколько квадратных метров, приобретение квартиры без наследства, семейной помощи, продажи другого актива или долгосрочного кредита становится почти недостижимым. Для молодых семей и работников бюджетного сектора проблема особенно тяжелая.

В Хорватии высокий уровень собственности на жилье исторически смягчал социальное давление. Многие семьи живут в собственных квартирах или домах, полученных в наследство. Но для новых покупателей эта модель уже не работает так же эффективно: цена входа стала слишком высокой, а рынок аренды остается узким и дорогим в наиболее востребованных городах.

Адриатика и Загреб остаются центрами давления

Самые напряженные рынки — Загреб, побережье и островные муниципалитеты. В столице спрос поддерживают рабочие места, университеты, медицина, государственный сектор и внутренняя миграция. На Адриатике цены подпитывают туризм, краткосрочная аренда, ограниченность земли и интерес иностранных покупателей.

Европейская комиссия в жилищном приложении по Хорватии указала, что рынок характеризуется высоким уровнем владения жильем, малым долгосрочным арендным сектором и фактическим отсутствием развитого социального жилья. Это снижает мобильность населения и усиливает нехватку доступных вариантов для тех, кто не владеет недвижимостью.

По оценке Еврокомиссии, в стране существует дефицит предложения примерно в 230 тыс. домов, при этом значительная часть жилищного фонда не используется для постоянного проживания. Такой парадокс типичен для туристических экономик: формально жилья много, но часть объектов занята под сезонную аренду, пустует как второе жилье или находится в районах, где нет стабильной работы и инфраструктуры.

Краткосрочная аренда вытесняет долгосрочный рынок

Один из главных факторов доступности — структура аренды. В прибрежных городах и на островах краткосрочная туристическая аренда часто приносит собственникам больше дохода, чем долгосрочная сдача местным жителям. В результате квартиры уходят с обычного рынка, а семьи, работники сервисного сектора, учителя, врачи и молодые специалисты сталкиваются с дефицитом жилья по приемлемой цене.

Краткосрочная аренда — это сдача жилья туристам на дни или недели. Для собственника она может быть выгоднее постоянного договора, особенно в летний сезон. Но для города она уменьшает предложение квартир для постоянных жителей и повышает арендные ставки.

Хорватия уже начала менять правила. В стране действуют новые меры по регулированию туристической аренды, а правительство связывает жилищную политику с налогом на недвижимость, стабилизацией долгосрочной аренды и попыткой вернуть пустующие квартиры в жилой оборот. Однако эффект таких реформ обычно проявляется медленно, потому что собственники реагируют на налоги и ограничения постепенно, а спрос на Адриатику остается международным.

Евросоюз стал не только источником выгод

Миланович отдельно связал часть ценового давления с последствиями членства Хорватии в Европейском союзе. Он подчеркнул, что участие в союзе следует оценивать прагматично — через баланс полученных выгод и издержек, а не как идеологический проект. Эта формулировка важна для внутренней дискуссии: Хорватия получила доступ к европейским рынкам, фондам, свободе передвижения и инвестициям, но одновременно стала более открытой для внешнего спроса на ограниченный жилищный фонд.

После вступления в еврозону в 2023 году валютный риск для покупателей из других стран еврозоны снизился. Для иностранного инвестора хорватская недвижимость стала понятнее: расчеты идут в евро, страна входит в Европейский союз, а побережье остается одним из самых узнаваемых туристических активов региона. Для местного покупателя это означает конкуренцию с капиталом, который часто сильнее зарплатной экономики.

При этом нельзя сводить рост цен только к Евросоюзу. Движущими факторами остаются ограниченная земля у моря, высокая доля жилья под туризм, рост строительных расходов, дефицит рабочей силы в строительстве, накопленные сбережения домохозяйств и слабая альтернатива для инвестиций внутри страны. Но европейская интеграция усилила ликвидность рынка и сделала хорватские активы более доступными для внешнего капитала.

Строительный сектор стал частью решения и проблемы

Миланович выступал перед инженерами-строителями и отдельно подчеркнул роль строительства как показателя развития страны. Его тезис звучит двояко. С одной стороны, Хорватии нужно больше качественного жилья, инфраструктуры и устойчивых городских проектов. С другой — новый объем строительства сам по себе не гарантирует доступность, если большая часть предложения уходит в премиальный сегмент, туристические объекты или второе жилье.

Строительный сектор сталкивается с высокой стоимостью земли, рабочей силы и материалов. Дефицит квалифицированных работников повышает цену проектов и замедляет сроки. В таких условиях девелоперы часто предпочитают строить более дорогие объекты, потому что только они обеспечивают достаточную маржу.

Для государства это создает сложную задачу. Если чрезмерно ужесточить регулирование, предложение может расти медленнее. Если оставить рынок без ограничений, доступность для местных жителей будет ухудшаться. Поэтому ключевой вопрос — не только сколько строить, а что именно строить, где, для кого и с какими ограничениями на дальнейшее использование.

Государственная политика пытается догнать рынок

Хорватия приняла первый комплексный национальный план жилищной политики до 2030 года. Он должен увеличить предложение доступного и устойчивого жилья, развить арендный сектор и усилить роль государства в решении жилищного вопроса. Среди мер — поддержка покупателей первого жилья младше 45 лет, программы доступной аренды пустующих объектов и строительство субсидируемых квартир.

Еврокомиссия отмечала, что план сопровождается действиями на 2025–2027 годы, включая цель сделать доступными 3 450 новых единиц доступного жилья к 2027 году и расширить охват местных жилищных программ. Для страны с дефицитом около 230 тыс. домов это лишь начальный масштаб, но он показывает сдвиг от точечных субсидий к более системной политике.

Главный риск — повторение ошибки спросовых стимулов. Если государство просто помогает покупателям деньгами, но не увеличивает предложение, субсидии могут частично уйти в рост цен. Поэтому более устойчивый эффект дадут меры, которые расширяют долгосрочную аренду, активируют пустующие квартиры, ускоряют строительство доступного жилья и ограничивают вытеснение постоянных жителей из туристических зон.

Покупки нерезидентов усиливают региональный разрыв

Покупатели из-за рубежа остаются важной частью хорватского рынка, особенно на побережье и островах. Для местных муниципалитетов это приносит налоги, ремонт старого фонда, спрос на услуги и инвестиции в инфраструктуру. Но для жителей с зарплатами в хорватской экономике внешний капитал часто означает дополнительный рост цен.

Региональный разрыв усиливается. В туристических районах цена недвижимости ориентируется не только на местную зарплату, но и на доходность от аренды, европейские сбережения, спрос диаспоры и покупателей, ищущих второе жилье. В континентальных регионах жилье может быть дешевле, но ниже доходы и меньше рабочих мест, что ограничивает реальную мобильность.

Это создает странную карту доступности: там, где есть работа и услуги, жилье дорого; там, где жилье дешевле, меньше экономических возможностей. Для долгосрочного развития это опасно, потому что молодые специалисты и семьи могут откладывать рождение детей, уезжать за границу или оставаться в родительском жилье дольше, чем планировали.

Рынок может охлаждаться, но не дешеветь

Некоторые признаки указывают на замедление спроса. Еврокомиссия отмечала снижение числа покупок домов и квартир с 2022 года, включая сделки нерезидентов. Это может ограничить дальнейший рост цен. Однако снижение активности не обязательно означает падение стоимости. В условиях дефицита качественного предложения продавцы могут дольше держать цены, особенно если не зависят от ипотечного кредита.

Хорватский рынок отличается относительно низкой долговой нагрузкой домохозяйств и высокой долей собственности. Это снижает риск резкого обвала по модели ипотечного кризиса, но одновременно делает рынок менее чувствительным к падению спроса. Собственники часто не вынуждены продавать быстро, поэтому корректировка идет через меньшее число сделок, а не через резкое снижение цен.

Для покупателей это означает, что ожидание массового удешевления может не сработать. Более вероятен сценарий сегментации: премиальные локации у моря и ликвидные районы Загреба удерживают цены, вторичные объекты с завышенными ожиданиями продаются дольше, а менее востребованные регионы сталкиваются с большей разницей между ценой объявления и реальной ценой сделки.

Доступность жилья становится политическим риском

Заявление Милановича показывает, что недвижимость в Хорватии вышла за пределы отраслевой дискуссии. Это уже вопрос для президентской риторики, правительства, муниципалитетов, строителей, банков, туристического сектора и европейских институтов. Чем дольше жилье дорожает быстрее доходов, тем выше риск общественного недовольства.

Для правительства проблема особенно сложна, потому что рынок недвижимости поддерживает строительство, туризм, банковский сектор и частное богатство домохозяйств. Резкое падение цен было бы болезненным для собственников и девелоперов. Но дальнейший рост без доступности подрывает социальную базу экономики.

Хорватии нужен баланс между инвестиционной привлекательностью и правом жителей на жилье. Это означает более точное регулирование краткосрочной аренды, налоги на неиспользуемые объекты, ускорение разрешительных процедур для доступного строительства, развитие муниципального и арендного фонда, а также защиту городов от превращения жилых районов в сезонные активы.

Как сообщают эксперты International Investment, заявление Милановича стало важным сигналом не потому, что президент впервые заметил дорогую недвижимость, а потому, что политическая власть фактически признала предел модели, в которой жилье одновременно рассматривается как инвестиционный актив, туристический инструмент и базовая социальная потребность. Критический вывод состоит в том, что Хорватия остается привлекательным рынком для капитала, но для местных жителей этот успех все чаще превращается в проблему доступа к жилью; если государство не расширит долгосрочную аренду и доступное предложение, дальнейший рост цен будет усиливать не богатство, а социальный разрыв.