Во Франции усугубляется жилищный кризис

Сектор недвижимости Франции переживает резкое падение продаж, вызванное высокими процентными ставками и трудностями с получением кредита. Франсуа Виллерой де Гальо, управляющий Банком Франции, призывает коммерческие банки облегчить потребителям получение кредитов.

Повышение процентных ставок, начавшееся более двух лет назад по всему Европейскому Союзу, повлияло на реальный сектор экономики, в результате чего инвестиции в европейскую жилую недвижимость сократились на 54% за девять месяцев 2023 года по сравнению с предыдущим периодом. Это на 55% больше, чем в среднем за последние пять лет.

Такой взрыв сектора недвижимости стал особенно очевиден в богатейших странах Европы. Во Франции год начался с падения объемов строительства нового жилья до уровня, невиданного с 2010 года. Поскольку заработная плата стагнировала, потенциальные покупатели столкнулись с растущей инфляцией и все более недоступной ипотекой. Это привело к резкому падению сделок с недвижимостью в первой половине 2023 года, особенно значительному (-30%) в столичной зоне.

Французское правительство и ЕЦБ заявляют, что в настоящее время дальнейших повышений процентных ставок не будет. Несмотря на это, по данным барометра института Odoxa, рост процентных ставок, трудности с получением кредита и опасения по поводу текущей международной экономической ситуации заставили 38% французских потребителей, рассматривающих приобретения недвижимости, отменить или отложить покупку.

Этот кризис значительно повлиял на весь сектор недвижимости, который составляет 13,3% ВВП Франции. Агентства недвижимости, строительные предприятия, девелоперы и особенно кредитные посредники столкнулись с невиданным в течение многих лет ростом числа банкротств.

По данным агентства Altares, специализирующегося на деловой информации, за первые четыре месяца года неплатежи застройщиков выросли на 53,8%, строительных компаний - на 55,6%, а агентств недвижимости - почти вдвое, увеличившись на 84 % по сравнению с аналогичным периодом 2022 года.

Учитывая рост процентных ставок в среднем с 1,03% в октябре 2021 года до более чем 4% в мае 2023 года, а также строгие правила выдачи ипотечных кредитов, получение кредита становится все более трудным для потребителей, желающих купить дом.

Управляющий Банка Франции Франсуа Виллерой де Гальо выступил против инвесторов, которые ожидают снижения процентных ставок в первой половине следующего года. Он заявил что ЕЦБ, вероятно, сохранит их на уровне 4% «по крайней мере, в течение следующего года».

Несмотря на это, он призвал коммерческие банки облегчить кредитование для потребителей: «Желательно, чтобы предложение банковских кредитов теперь постепенно восстанавливалось, но без риска возникновения чрезмерной задолженности домохозяйств». При этом выдача кредитов на недвижимость коммерческими банками находится на историческом минимуме, которого не было с 2015 года.

В этом контексте цены на жилье в среднем упали в годовом исчислении на 3%, и ожидается, что эта тенденция сохранится в течение следующих шести месяцев, особенно в крупных городских центрах. Эрик Аллуш, генеральный директор ERA Immobilier, отметил, что падение цен на недвижимость является умеренным по сравнению с обвалом продаж, но не исключено, что к концу года цены на жилье упадут на 6%.

Инвестиционная привлекательность недвижимости Франции находится сейчас на низком уровне. Более выгодны вложения в рынке других стран, среди которых наиболее высоким уровнем арендной доходности выделяется Грузия – более 9% в среднем по стране и до 20% по отдельным локациям. В этой стране экономика развивается весьма успешно. Рост ВВП в 2022 году превысил 10%, к концу 2023 достиг 6,8%, прогнозы на 2023 тоже весьма позитивны. Растет турпоток и доходы от этой сферы. Ограничений для иностранцев нет, а налоговая система более гибкая, нежели во Франции. Отсутствуют сборы при покупке жилья, ежегодный налог платят только собственники, доход которых превышает 40 000 лари (около 15 000 долларов по курсу на 25.12.2023). Причем учитывается только доход, полученный на территории Грузии, зарубежный не облагается налогом.