Французские фонды расширяются в Европе

Французские фонды недвижимости уходят за пределы домашнего рынка

Французские фонды коллективных инвестиций в недвижимость активнее размещают капитал за пределами Франции, усиливая присутствие в Центральной и Восточной Европе, Великобритании и Испании. CRE Media Europe со ссылкой на Savills сообщила, что фонды SCPI, то есть гражданские общества инвестиций в недвижимость, также начали проявлять интерес к странам Северной Европы.

SCPI — это французская форма коллективного вложения в недвижимость, через которую частные инвесторы покупают доли в профессионально управляемом портфеле зданий. В отличие от прямой покупки объекта, инвестор получает доступ к арендному доходу через фондовую структуру, а управлением, арендаторами и сделками занимается управляющая компания.

Почему Европа стала главным направлением

Savills отмечает, что европейская экспансия французских SCPI связана с поиском географической и секторной диверсификации после переоценки коммерческой недвижимости. Фонды используют зарубежные рынки, чтобы снизить зависимость от французских офисов и расширить портфели за счет логистики, розницы, здравоохранения, отелей и смешанных активов.

Для управляющих это также способ сохранить доходность. На внутреннем рынке Франции часть старых фондов столкнулась с давлением из-за роста ставок, падения оценок и ослабления спроса на устаревшие офисные здания.

Центральная Европа получает больше внимания

Интерес к Центральной и Восточной Европе объясняется более высокой доходностью, меньшей конкуренцией за отдельные активы и ростом институционального качества рынка. Для французских фондов такие страны дают возможность покупать объекты с долгосрочными арендаторами по ценам, которые часто выглядят привлекательнее, чем в Париже или крупных городах Западной Европы.

Одновременно Великобритания и Испания остаются важными направлениями из-за глубины рынков, ликвидности и большого выбора объектов. Real Asset Insight писал, что Италия и Великобритания стали одними из заметных направлений для французских фондов недвижимости, наращивающих зарубежные покупки.

SCPI восстанавливаются после стрессового периода

Французский рынок SCPI пережил сложный цикл после повышения процентных ставок. Le Monde отмечал, что в начале 2025 года появились признаки частичного восстановления: чистый приток средств в первом квартале вырос на 35% к 2024 году, а диверсифицированные фонды обеспечили 71% подписок.

Это важно для европейского рынка недвижимости, потому что новые притоки дают управляющим возможность снова покупать активы. Однако восстановление остается неоднородным: фонды с большим весом старых офисов находятся под большим давлением, чем новые или более диверсифицированные стратегии.

Инвесторы ищут доходность и налоговую эффективность

Европейские SCPI стали популярнее у французских вкладчиков из-за более широкой географии, потенциально более высокой доходности и налоговых особенностей. France SCPI оценивает среднюю доходность европейских SCPI за 2025 год в 6,58%, что выше многих фондов, ориентированных только на Францию.

Для частных инвесторов это не отменяет рисков. Доходность зависит от арендаторов, валюты, налогового режима, ликвидности долей и стоимости недвижимости. В периоды стресса фонд может снижать стоимость пая, ограничивать выход или дольше продавать активы.

Риски фондов недвижимости остаются системными

Европейский центральный банк предупреждал, что фонды недвижимости в еврозоне заметно выросли за последнее десятилетие и могут создавать риски для финансовой стабильности, если инвесторы массово требуют выкупа долей в период падения стоимости коммерческой недвижимости.

Этот риск особенно важен для открытых фондов, где инвесторы ожидают ликвидности, а базовые активы продаются медленно. Поэтому управляющие все чаще делают ставку на диверсификацию по странам и секторам, чтобы снизить зависимость от одного рынка или одного типа недвижимости.

Европейский цикл снова поддерживает покупки

Общий фон для сделок становится лучше. Cushman & Wakefield отмечает, что в Европе, на Ближнем Востоке и в Африке усиливается новая волна формирования капитала для коммерческой недвижимости, поскольку инвесторы начинают смотреть за пределы краткосрочной волатильности и готовятся к развороту цикла.

Для французских фондов это окно возможностей: часть активов уже переоценена, продавцы стали реалистичнее, а покупатели с капиталом могут выбирать между офисами нового поколения, логистикой, розницей у продуктовых арендаторов, гостиницами и медицинской недвижимостью.

Как сообщают эксперты International Investment, экспансия французских SCPI в Европе показывает не бегство из Франции, а перестройку портфелей после изменения процентного цикла. Наиболее устойчивыми будут фонды, которые покупают не просто дешевые активы, а здания с понятным арендным спросом, умеренным долгом и прозрачной стратегией выхода.

FAQ

Что такое SCPI?
SCPI — это французское гражданское общество инвестиций в недвижимость, через которое инвесторы покупают доли в портфеле объектов и получают часть арендного дохода.

Почему французские фонды покупают недвижимость за рубежом?
Они ищут диверсификацию, более высокую доходность и рынки, где цены после переоценки выглядят привлекательнее.

Какие страны интересны французским фондам?
В фокусе находятся Центральная и Восточная Европа, Великобритания, Испания, Италия и отдельные рынки Северной Европы.

Какие активы покупают SCPI?
Фонды могут инвестировать в офисы, логистику, торговую недвижимость, медицинские объекты, отели и жилые форматы.

Какие риски есть у инвесторов SCPI?
Основные риски связаны с падением стоимости паев, ликвидностью, арендаторами, ставками, валютой и качеством управления портфелем.