Мириан Метревели: туристы в Батуми получат более высококлассный отдых, а покупатели недвижимости — уверенность в завтрашнем дне

Фото: Unsplash
В 2019 году мэрия города Батуми выдала 582 разрешения на строительства, в 2020 году – 165, в 2021 году – 175, а в первом квартале 2022 года — 30 разрешений. Причина — ужесточившиеся строительные нормы. Теперь к качеству строящихся объектов подходят жестче, а еще каждое новое здание обязательно должно вписываться в единый план развития города. Для возведения здания более 24 метров высотой необходимо провести исследования окружающей территории, требующие от застройщика немалых затрат. У многих девелоперов пропадает желание уже на этапе подачи заявки.

Мы расспросили Мириана Метревели, руководителя службы развития и урбанизации мэрии города Батуми, какие преимущества новые строительные нормы дали городу и как они повлияют на инвестиционный климат.

- Господин Мириан, с каждым годом Батуми преображается, появляются новые здания, совершенствуется архитектура, меняется облик города. Расскажите, что ждет Батуми в ближайшие годы? Какой план развития города, что в нем изменится?

- У на есть специальный отдел урбанистического развития. В функциях специалистов этого отдела принимать участие в планировании строительства в городе. Также есть отдел, занимающийся исторической частью Батуми, который рассматривает проекты, связанные со старым городом. В случае необходимости, сотрудники отдела направляют свои рекомендации Агентству по культурному наследию.

Над генеральным планом развития города мы работаем уже несколько лет. Специально провели конкурс, чтобы выбрать компанию, которая займется генеральным планом развития города.

Победу одержала компания «Сити институт Грузия». По словам ее директора Мамуки Салуквадзе, в план генразвития включены такие направления как инклюзивное развитие, зеленый и безопасный город. Компания объединила 40 высококлассных специалистов из различных отраслей, а также нашла и заключила договор с субподрядчиками в сфере транспорта, экономики, туризма, охраны объектов культурного наследия. С этой компанией работают эксперты из Франции и Германии, которые помогали разработать план развития Тбилиси и Гори.

Мэрия уже приняла первый этап плана — он подразумевает исследование окружающей среды для выявления возможных существующих проблем. На следующем этапе победившая компания представит свое видение развития города в будущем. Это видение должно решать обнаруженные проблемы и улучшать инфраструктуру, внешний вид, безопасность, доступность, логистику и другие характеристики города. Запланированные объекты должны соответствовать потребительскому спросу и быть экономически и инфраструктурно целесообразны, то есть приносить максимальную пользу жителям города.

В план включены исследования по развитию новых отраслей экономики. Ведь вписанные в план объекты должны приносить реальную пользу — сделать город еще лучше и привлекательнее как для жителей, так и для отдыхающих. Например, они прямо обязывают строителей обустраивать достаточное количество мест для паркинга. Также в плане предусмотрено несколько новых интересных проектов, которые решают уже существующую проблему дефицита паркомест.

— Какие направления развития на ваш взгляд приоритетны для города?

— Батуми – это приморский курорт, в котором бурно развивается международный туризм. Поэтому нам важно обеспечить запросы туристов разного уровня и с разными бюджетами. Чтобы комфортно провести время в Батуми могли как туристы с небольшим бюджетом, так и любители роскошного отдыха. Не случайно район Батуми Гонио-Квариати заслужил репутацию процветающего, аутентичного и высококлассного семейного курорта, его пляжи даже претендуют на получение голубого флага — показателя безукоризненности и соответствия высоким международным критериями качества. В этой зоне мы выдаем разрешения на строительство домов с так называемой малой интенсивностью. Здесь не будет небоскребов, но будут уютные семейные комплексы, частные дома и роскошные виллы.

В старом Батуми высокая плотность культурных и исторических памятников, поэтому там максимальная высота возводимых зданий не должна превышать 15 метров. Любой проект, который поступает в мэрию, пересылается на рассмотрение Агентства культурного наследия. Никаких упрощений или послаблений в исторической части города не будет. Немалые средства выделяются на реабилитацию исторических памятников.
Кроме строительной отрасли мы планируем развить и другие — какие, выявит компания-разработчик генерального плана. Это могут быть новые объекты инфраструктуры, достопримечательности, сервисы и места общественного досуга. Работы в этом направлении завершат уже в этом году. Определены конкретные направления, что даст нам возможность в ближайшее время приступить к его реализации.

— Как меняется строительная отрасль, появляются ли новые регуляции?

— Развитие строительной отрасли подразумевает усовершенствование законодательной базы. В этом отношении многое изменилось, под новые формы регуляции подпала вся строительная отрасль. Есть отдельные районы города, в которых интенсивность застройки настолько велика, что необходимо искать другие формы развития. В некоторых местах есть настоятельная необходимость разрядить ситуацию, обустроив там новые развлекательные объекты и зоны отдыха.

Мы уже провели исследования и выявили, решение каких проблем наиболее актуально в каждом из районов города. Над ними и будем работать — определим конкретные меры по кардинальному изменению существующей ситуации в соответствии с целостным планом развития.
Например, в градостроительстве мы планируем сбалансировать объем застройки и функциональной нагрузки на каждое здание. Нормы нового законодательства предусматривают возведение новых строений лишь после всесторонних исследований с соблюдением всех норм и требований нормативных документов.

При согласовании любого строительства наша служба исследует окружающее пространство в радиусе минимум 50 метров. Мы проверяем состояние инфраструктуры, коммунальных сетей и соблюдение природоохранных требований. Лишь после этого определяем максимально возможное количество этажей возводимого здания, его объем и общую площадь.

С 2020 года действуют новые регуляции в градостроительстве, к которым смогли адаптироваться не все застройщики. Это снизило интенсивность застройки города и повысила качество строительства и архитектурного облика новых объектов с учетом окружающего ландшафта.

— Смогут ли застройщики адаптироваться к новым регуляциям? Уменьшится ли количество новых предложений на рынке?

— Проблема адаптации — безусловно временная. Грузинские девелоперы привыкли к упрощенной форме выдачи разрешений на строительство, поэтому многие не смогли резко перейти на новые формы и методы работы. С 2006 года процедуры выдачи разрешений на строительство были максимально упрощены. Никаких исследований окружающей территории не проводилось, бюрократические препоны были упразднены вовсе. Это было необходимо, чтобы максимально демократизировать ведение строительного бизнеса и вызвало настоящий строительный бум. Заняться строительным бизнесом захотели не только профессионалы, но и явные дилетанты, что повлекло и негативные последствия.

Вседозволенность отразилась и на качестве возводимых зданий. Покупатели жилья, польстившись на сравнительную дешевизну, не задумывались над тем как будут выглядеть их дома через 20 лет. Не секрет, что многие из них имеют серьезные проблемы с качеством. В городе появились здания, которые не соответствуют высоким стандартам.

Еще одна проблема — высотная застройка. Дело в том, что ранее инвестор мог потребовать разрешить возвести здание в три раза превышающее нормы строительных коэффициентов, ссылаясь на объем инвестиций. Так и возникали в центральных районах города огромные высотки. Сегодня получить разрешение не так просто. Надо провести квартальные исследования, выяснить, какими ресурсами располагает квартал с точки зрения развития транспортной, городской инфраструктуры, инженерных коммуникаций. Именно поэтому многие строительные компании не смогли приспособиться к изменившимся условиям. Но их места занимают те, кто возводит малоэтажные коттеджи, виллы и дома отдыха.

Даже взаимоотношения с соседями не были урегулированы. К примеру, раньше можно было построить здание так, что оно могло повредить соседнему зданию. Естественно, в таких случаях ответственность возлагается на строительную компанию. Чтобы исключить такие инциденты и повысить общий уровень качества в строительный кодекс и были внесены соответствующие изменения.

Отныне исследование окружающей среды — обязательное условие при получении разрешения на строительство. Только после этого определяется этажность, предельная высота, объем.

Генеральный план развития города — не рекомендация, а прямое руководство к действию. Городской муниципалитет будет четко следовать плану – соблюдены ли сроки и требования к качеству строительства. Вполне закономерно, что это вызовет конфликт интересов с некоторыми строительными компаниями. Бизнес всегда имеет свои интересы, которые не всегда совпадают с интересами города. Но мы уверены, что при обоюдном желании прийти к консенсусу будет несложно. С другой стороны, инвестор, который купил земельный участок и построил на нем трехэтажное здание, а перед ним начали строительство двадцатиэтажного корпуса имеет все основания для претензий. И нам важно, чтобы были учтены интересы обоих застройщиков и жителей этого района. Не должна одна из сторон оставаться в выигрыше в ущерб интересов соседей. Цель нашей службы — предотвращать и урегулировать подобные инциденты. В будущем плане генерального развития обязательно будут определены места, где допустимо, а где запрещено строительство высотных зданий.

— Новые нормы делают строительство упорядоченнее и безопаснее, а какие преимущества у новых строительных норм для инвесторов и бизнеса?

— Новое законодательство не только ограничивает, но и дает инвесторам новые возможности. Повышение качества строительства приводит к повышению доверия покупателя и привлечению более платежеспособных клиентов.

Также благодаря плану застройщики получают возможность планировать будущие проекты и получают гарантию, что жизненное пространство их проектов будет защищено от безобразий, которые имели место в прошлом.

В результате выигрывают все — жители города получают более комфортную и насыщенную среду, гости — более высококлассный отдых, покупатели недвижимости — уверенность в завтрашнем дне, а инвесторы — более платежеспособных клиентов и возможность строить долгосрочные планы развития проектов.